Середина лета на рынке вторичного жилья Московской области была отмечена оживлением покупателей. Число сделок не увеличилось, зато количество авансов выросло на 20%, отмечают эксперты. Август, похоже, не стал исключением, что позволяет делать оптимистичный прогноз на осенний сезон.

Средневзвешенная цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке в некоторых городах Подмосковья, июль — начало августа 2014 г. |
Город
(поселение) | Расстояние от МКАД, км | Цена,
руб./кв. м |
Реутов | 1 | 125 408 |
Красногорск | 3 | 120 357 |
Мытищи | 1 | 117 137 |
Одинцово | 7 | 114 269 |
Котельники | 5 | 112 898 |
Долгопрудный | 3 | 111 493 |
Химки | 1 | 110 413 |
Люберцы | 1 | 109 181 |
Троицк | 20 | 107 818 |
Видное | 5 | 104 583 |
Королев | 5 | 99 683 |
Лыткарино | 14 | 95 062 |
Краснознаменск | 40 | 94 166 |
Климовск | 25 | 92 840 |
Железнодорожный | 10 | 92 043 |
Балашиха | 10 | 90 164 |
Жуковский | 20 | 89 841 |
Лобня | 12 | 88 331 |
Подольск | 20 | 87 440 |
Домодедово | 15 | 87 209 |
Истра | 50 | 86 035 |
Пушкино | 15 | 85 366 |
Раменское | 33 | 82 762 |
Черноголовка | 40 | 78 782 |
Наро-Фоминск | 50 | 76 290 |
Ивантеевка | 17 | 74 337 |
Дмитров | 60 | 71 375 |
Солнечногорск | 50 | 70 592 |
Ступино | 85 | 67 567 |
Ногинск | 35 | 62 891 |
Дубна | 110 | 62 741 |
Клин | 65 | 62 052 |
Сергиев Посад | 55 | 58 748 |
Можайск | 90 | 57 976 |
Пущино | 95 | 54 671 |
Павловский Посад | 55 | 53 597 |
Восход | 70 | 51 220 |
Орехово-Зуево | 75 | 49 508 |
Воскресенск | 80 | 46 272 |
Талдом | 100 | 45 201 |
Кашира | 80 | 44 947 |
Зарайск | 160 | 43 120 |
Луховицы | 125 | 42 417 |
Шатура | 150 | 41 885 |
Озеры | 120 | 40 302 |
Егорьевск | 95 | 39 311 |
Серебряные Пруды | 150 | 37 833 |
Рошаль | 150 | 27 760 |
Источник: «ВИД Консалтинг», ГРМО
Города с самой высокой стоимостью жилья, тыс. руб./кв. м |
Топ-3 |
Реутов | 125,4 |
Красногорск | 120,4 |
Мытищи | 117,1 |
Источник: «ВИД Консалтинг», ГРМО
Города с самой низкой стоимостью жилья, тыс. руб./кв. м |
Топ-3 |
Рошаль | 27,8 |
Серебряные Пруды | 37,8 |
Егорьевск | 39,3 |
Источник: «ВИД Консалтинг», ГРМО
Города с наибольшим падением цен

Источник: «ВИД Консалтинг» и ГРМО
Города с наибольшим ростом цен

Источник: «ВИД Консалтинг» и ГРМО
Впрочем, темпы покупательской активности весьма сдержанные, о чем свидетельствует стабильно растущий последние три месяца объем предложения. Причем в июле признаки затоваривания усилились: объекты в продажу поступали с такой же интенсивностью, как и в апреле — самом провальном месяце этого года по уровню деловой активности рынка. Так, прирост нового предложения к началу августа составил 12% (для сравнения: в апреле — 13%). «Июль, хотя и порадовал риэлторов ростом покупательской активности, — комментирует Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», — но говорить о растущем рынке нельзя».
В структуре спроса наибольшей популярностью пользовались однокомнатные квартиры улучшенной планировки — 26,2% от общего числа продаж. Несколько утратили свои позиции хрущевки: их доля снизилась до 13,1%. Такой отток спроса от более дешевого жилья связан с увеличением доли ипотечных сделок. Как правило, займы оформляются на более качественные квартиры. Таким образом, в июле количество квартир, купленных в кредит, снова выросло, достигнув 45,7% от общего числа против 40,4% в июне. Число покупателей, приобретающих жилье в кредит, в ближайшие два месяца будет только расти, считают в компании «Мегаполис-Сервис». Ожидание последствий международных санкций будет подстегивать покупателей к более оперативному принятию решения о покупке жилья в кредит.
По результатам исследования вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, проведенного компанией «ВИД Консалтинг», и согласно мониторингу Гильдии риэлторов Московской области, в начале августа цены предложения колебались в пределах от 27,7 тыс. руб./кв. м (Рошаль) до 125,4 тыс. руб. (Реутов). Изменение находится в диапазоне от —0,95% (Луховицы и Молодежный) до +1,02% (Электрогорск). В большинстве городов отмечено незначительное повышение цен предложения (58 населенных пунктов), в 12 — снижение.
По состоянию на первые числа августа 2014 г. самая высокая стоимость квадратного метра (средневзвешенная цена по городу) квартир вторичного рынка была отмечена в следующих городах Московской области, находящихся на расстоянии до 10 км от МКАД: Реутов — 125,4 тыс. руб., Красногорск — 120,4 тыс. руб., Мытищи — 117,1 тыс. руб., Одинцово— 114,3 тыс. руб., Котельники — 112,8 тыс. руб.
Самые дешевые квартиры находятся в городах, наиболее удаленных от Москвы. Пятерка, замыкающая список, выглядит так: Озеры — 40,3 тыс. руб., Электрогорск — 39,9 тыс. руб., Егорьевск — 39,3 тыс. руб., Серебряные Пруды — 37,8 тыс. руб., Рошаль — 27,8 тыс. руб.
Разница в средней стоимости квадратного метра между самым дорогим и самым дешевым городом Подмосковья по сравнению с показателями прошлого месяца немного выросла и составляет 97 648 руб. (96 388 руб. — в июле).
«Как мы видим из таблицы, рост цен есть, совсем небольшой, но устойчивый. Стабильная прибавка стоимости в пределах 1% в месяц — это хороший показатель, — комментирует данные мониторинга ГРМО Игорь Богачев, генеральный директор ООО «АэНБИ — Зеленоград». — Кто-то скажет, мало и в деньгах — данный рост на 50–100 тыс. руб. за квартиру. Это и правда немного для недвижимости, но если учесть, что подъем устойчивый, то можно с абсолютным оптимизмом сказать: квартиры покупают, потому что выросло благосостояние населения».
Тем не менее дело не только в зарплате жителей Подмосковья, тут активно помогают и банки со своими ипотечными продуктами, и строители, которые, несмотря на административные препоны, строят новое и качественное жилье, и развивающиеся инфраструктура и транспортное сообщение, что делает Московскую область не менее привлекательной, чем столицу.
Локальные рынки
Клин. По словам Татьяны Парчутовой, директора компании «АэНБИ — Клин», горожане покупают теперь чаще комфортабельное и современное жилье. Снизился спрос на комнаты в коммуналках, продажи поселковых квартир, удаленных от транспорта, тоже не имеют роста. А вот квадратные метры в хороших домах, с ремонтом и парковкой, поднимаются в цене. И даже новостройки со сверхбюджетными параметрами меньше пользуются спросом и, соответственно, почти не прибавляют в стоимости по сравнению с квартирами улучшенной планировки.
Также отметим тот факт, что города Подмосковья, удаленные на 50–80 км от столицы, имеют свой круг покупателей, в котором доля москвичей не более 20%, то есть локальные рынки в большей степени «завязаны» на местного потребителя. Сами строим, сами покупаем. Но есть и исключения.
Дмитров. Древний город с хорошо развитой спортивной инфраструктурой; по количеству дорогих проектов один из лидеров в Подмосковье, хотя и находится в 60 км от МКАД. Элитные жилые комплексы, отличная природа, масса развлекательных и оздоровительных комплексов сделали город не самым дешевым в области. И доля москвичей на Дмитровском рынке доходит до 60% от общего количества покупателей квартир. «Незначительный рост цен в средине лета, сложная международная обстановка оставили стоимость квадратного метра в Дмитрове почти на уровне весенних показателей, — комментирует Асият Азимовна, директор «АэНБИ — Дмитров». — Но лето не показатель для жилой недвижимости. Одно ясно — цены не падают».
Химки. Этот городской округ тоже показал рост цен в области комфортного и элитного жилья, а недорогие квартиры твердо сохраняют предыдущие позиции. По словам Евгении Рапотан, директора «АэНБИ — Куркино-Химки», новые микрорайоны и коттеджные поселки по Ленинградскому направлению также интересны покупателям. Свои надежды многие связывают с улучшением транспортной обстановки в городе — после сдачи платной трассы Москва — Санкт-Петербург.