Рынок кадастру не указ? Как добиться справедливой оценки земли

Сначала недоумевали и возмущались хозяева наделов, а весной о проблеме заговорили чиновники. Первый заместитель министра имущественных отношений Московской области Владислав Мурашов в ходе парламентских слушаний в Мособлдуме сообщил, что кадастровая стоимость земли в нескольких районах Подмосковья превышает рыночную на 50–70%. Особенно сложная ситуация в Истринском, Солнечногорском и Щелковском районах. А в целом проблемы с превышением кадастровой цены над рыночной есть в 25% поселений региона.

Почему же так получается? Откуда такие расхождения в цифрах, ведь в идеале рыночная и кадастровая стоимость должны быть практически одинаковыми?

«Несовпадение объясняется разным способом и целью формирования показателя, — поясняет Рената Беляева, директор юридического департамента, KASKAD Family. — Кадастровая стоимость определяется на основе государственной кадастровой оценки и служит для определения налоговой базы при уплате земельного налога. То есть это стоимость, устанавливаемая для целей налогообложения. Рыночная стоимость определяется на основе экономического закона спроса и предложения».

Как работает оценщик

«Как правило, под кадастровой стоимостью понимается реальная, то есть рыночная, цена недвижимости, определяемая в процессе осуществления государственной оценки или в судебном разбирательстве, — подтверждает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости. Согласно закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная оценка происходит не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Как полагает О. Сухов, местные власти будут осуществлять оценку раз в четыре года, это самый оптимальный вариант, так как подготовка к процедуре занимает достаточно много времени.

Инициатором обновления кадастра выступает субъект Российской Федерации (точнее, его администрация или правительство). Он же становится заказчиком процесса и издает соответствующее постановление о проведении оценки. В документе указывают год, когда начнется государственная оценка, объекты, в отношении которых будет проводиться работа, а также размещают всю сопутствующую информацию: категории земель, наименования муниципалитетов и т. д. Далее выбирают исполнителя работ, с которым заключают договор. Отбор происходит на конкурсной основе в ходе официального тендера, объявляемого местными властями.

Избранный оценщик должен собрать данные об объектах, в том числе информацию о сделках купли-продажи, рассчитать показатели стоимости, запросить сведения из органов статистики, Росреестра, Инспекции Федеральной налоговой службы — в общем, проанализировать все доступные показатели, включая публикации СМИ. После этого специалисты формируют усредненные показатели рыночной стоимости квадратного метра земельного надела с учетом вида его использования. Результаты оформляют в виде отчета, который направляется на экспертизу в саморегулируемую организацию (СРО). И если СРО принимает отчет, то субъект Федерации утверждает его своим нормативным актом, после чего все сведения передаются в Росреестр.

Разные цифры: откуда они берутся?

Итак, оценщик, добросовестно исполняя свои обязанности, должен учесть практически все нюансы. Но на практике получается иначе.

«В идеале кадастровая стоимость должна хотя бы примерно соответствовать рыночной, но на деле она отражает лишь усредненные данные, поскольку работа по оценке производится некорректно, массово, без учета индивидуальных особенностей участка и каждой локации», — считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

К тому же, как отмечает О. Сухов, оценщики никогда не выезжают на объекты, а черпают сведения из открытых источников (как уже говорилось, это могут быть Интернет, газеты, журналы, объявления о продаже). Понятно, что при использовании такой информации нельзя точно установить цену конкретного надела, и стоимость недвижимости получается приблизительной. Кроме того, зачастую сотрудники аппарата местной администрации ошибаются и неправильно определяют вид разрешенного использования объекта, что приводит к серьезному увеличению его цены.

Еще одна причина расхождения рыночной и кадастровой стоимости — стагнация на земельном рынке, добавляет Д. Котровский. Переоцененные участки сейчас значительно подешевели, и продать их по цене, близкой к кадастровой, нереально. В то же время земельный налог сособственник земли платит исходя из кадастровой стоимости. «По сути, получается, что муниципальные власти заинтересованы в высокой кадастровой стоимости земли, так можно собрать больше налогов», — говорит эксперт.

Не исключены ситуации, о которых упоминает О. Сухов: например, когда администрация просит оценочную организацию «немного завысить» кадастровую стоимость. Расчет в этом случае строится на том, что не все заинтересованные лица пойдут оспаривать конечный результат, а размер взимаемых налогов в любом случае увеличится.

А если все-таки оспорить?

Иметь в собственности переоцененный участок собственнику невыгодно. «Такая недвижимость — это низколиквидный дешевеющий актив, который можно либо реализовать ниже кадастровой стоимости, либо продолжать платить за него налоги», — объясняет Д. Котровский.

Итак, если владение недвижимостью стало нецелесообразно, то что с ней делать? Можно попробовать доказать, что кадастровая стоимость земли завышена по сравнению с рыночной, обратившись в комиссию по разрешению споров при территориальном управлении Росреестра или в суд. Но предварительно придется заручиться поддержкой оценочной компании, то есть получить результаты реальной кадастровой стоимости земли.

Адвокат О. Сухов предупреждает, что заявление в комиссию нужно подавать вместе с перечнем документов, куда входит и отчет независимой оценочной организации с заключением о стоимости участка. (Необходимо учитывать, что привлекаемый оценщик должен состоять в СРО, а также обладать правом на подобные работы). Еще понадобится паспорт участка, нотариальная копия правоустанавливающего документа, экспертное заключение из СРО, а также иные материалы, предусмотренные законом «Об оценочной деятельности».

Получив документы, административный орган рассматривает их в течение месяца и выносит решение: отказать в пересмотре или удовлетворить заявление, согласившись с ценой, указанной в новом отчете.

Если собственник получил отказ, его можно обжаловать в суде. Подается иск, в котором нужно обосновать пересмотр кадастровой стоимости. При этом обжалованию могут подлежать: действия оценочной организации, проводившей кадастровую оценку, и ее результаты; действия органов Росреестра; постановления субъекта РФ, закрепляющие стоимость и устанавливающие ее удельные показатели.

Заявитель прикладывает к иску решение территориальной комиссии, платежное поручение об оплате пошлины, доверенность, кадастровый паспорт, данные экспертизы о реальной цене недвижимости, а также другие документы, которые ранее представлялись в комиссию при Росреестре.

По данным экспертов, в Московской области сложилась положительная практика по приведению кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их фактической рыночной ценой. Олег Сухов объясняет: застройщики Московского региона чаще других оспаривают в суде оценку, так как разница между кадастровой и рыночной ценой здесь довольно велика. Подобные дела все чаще заканчиваются не судебным решением, а заключением мирового соглашения, по которому кадастровая цена снижается на 20–30%.