Реновация кварталов. Некомфортное жилье пойдет под слом?

Как известно, снос панельных пятиэтажек завершится в Москве в 2016 г. В общей сложности за 17 лет (программа стартовала в 1999 г.) в столице ликвидируют 6,3 млн кв. м хрущоб. Но даже после этого в городе останется 25 млн кв. м физически и морально устаревшего жилья. Весь этот фонд остро нуждается в обновлении.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 6 июля 1999 г. № 608, к сносу определены пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения следующих серий: К-7 — в объеме 3,16 млн кв. м, II-32 — 1,12 млн кв. м, 1605-АМ — 1,01 млн кв. м, 1МГ-300 — 0,31 млн кв. м, II-35 — 0,08 млн кв. м, прочие — до 0,32 млн кв. м. В настоящее время из 1722 домов осталось снести 245, больше всего в Западном и Северо-Восточном округах — 79 и 58 зданий соответственно. В центре, на юге Москвы и в Зеленограде с хрущевками покончили.

Первоначально программу планировали завершить в 2010 г. Однако сроки неоднократно переносили. Новый официальный срок — 2016 г., озвученный мэром Сергеем Собяниным, должен стать окончательным. Большую часть старых пятиэтажек расселят за счет бюджета.

После 2016 г. наступит очередь пяти­этажек так называемых несносимых серий: I-510, I-511, I-515, I-447, II-07, I-335 и их аналогов, построенных в 1957–1968 гг., а также зданий более низкой этажности, которые не являются памятниками архитектуры и объектами ценной градостроительной среды (примерно 25 млн квадратов). Общий же объем реконструкции некомфортного жилья составляет 52 млн кв. м. Как поясняют чиновники, в рамках госпрограммы «Жилище» предусмотрена реновация существующей жилой застройки, представленной этими домами. То есть подразумевается либо снос, либо реконструкция с надстройкой этажей, либо капитальный ремонт зданий в зависимости от состояния дома. Как сказал заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин, чтобы город не старел, каждый год в столице нужно проводить реновацию около 3–4 млн кв. м жилого фонда.

Правила игры

Как будет проходить реновация, пока неизвестно. Ранее, в случае с пятиэтажками сносимых серий, частные девелоперы проводили застройку района методом волновой реконструкции: возводили дома как для жителей расселяемых зданий, так и коммерческое жилье. При этом построенная недвижимость распределялась в пропорции 70:30 в пользу девелопера. Такое сотрудничество позволяло городу решать проблему переселения без привлечения бюджетных средств. Кроме того, в рамках инвестконтрактов застройщики возводили объекты социальной инфраструктуры, обновляли инженерные сети.

Очевидно, что в будущем судьба некомфортного жилья будет решаться схожим образом. Как заявил недавно руководитель Департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин, власти согласны вести реконструкцию с коэффициентом 2 (отношение площади строящегося жилья к площади сносимого. — Прим. авт.). То есть на месте ветхого жилья можно построить в два раза больше недвижимости. За инвесторами останется обязательство по созданию комфортной среды проживания — возведение школ, детсадов, парковок, спортивных комплексов, а также решение вопроса с внутриквартальными и подъездными путями.

Судьба того или иного дома, безусловно, будет определяться с учетом мнения жителей. Каждый проект пройдет обязательную процедуру публичных слушаний. Власти за свой счет должны разработать градостроительную документацию на реновацию. Ранее представитель стройкомплекса сообщал, что микрорайоны будут подразделяться на три группы в зависимости от коэффициента реконструкции: если он больше, чем 2, то кварталы предложат инвесторам в качестве первоочередных. Если коэффициент составляет 1,7–2, снос произведут во вторую очередь. Районы с коэффициентом меньше 1,7 заведомо убыточные, жилья для переселения в них требуется больше, чем позволяет застройка. В этом случае дома могут реконструировать или произвести их капитальный ремонт. Первые две группы составляют 60% всех кварталов с некомфортным жильем, оставшиеся 40% территорий будут рассматриваться в индивидуальном порядке.

До 2016 г. мэрии также предстоит решить земельный вопрос. Механизм, когда застройщик автоматически получал участок под сносимым домом, теперь невозможен. Согласно Земельному кодексу РФ такая площадка должна быть разыграна на аукционе.

Сложности не пугают

Опрошенные «Н&Ц» участники рынка приветствуют инициативу властей. «В границах МКАД практически не осталось свободных участков под строительство, поэтому основные резервы для комплексного возведения жилья — редевелопмент промышленных зон и реконструкция районов, застроенных ветхим пятиэтажным фондом», — говорит Сергей Лушкин, генеральный директор агентства недвижимости «Квартал Риэлти».

Реновация устаревшего жилого фонда порой является единственной возможностью для девелопера реализовать масштабный проект в границах города, считают в «НДВ-Недвижимость».

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век», уверен, что реконструкция старых кварталов необходима, поскольку жилье в них не отвечает современным требованиям, а иногда представляет серьезную опасность для его обладателей. Зато когда микрорайон полностью обновляется, заметно возрастает и стоимость квадратного метра.

При понятных для застройщика условиях проекты реновации кварталов становятся интересными, считают участники рынка. При выгодном расположении новая недвижимость будет пользоваться высоким спросом.

Снос или надстройка?

Идеальным сценарием для преображения районов застройщики считают снос устаревшего жилья и строительство на его месте современных квартир. Отношение же к реконструкции зданий скептическое.

Идея надстройки этажей обсуждается не первый год и до сих пор не получила широкого применения, отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». Этот вариант довольно сомнительный, особенно если работы ведутся без отселения. Как правило, пятиэтажные дома сильно изношены, срок их эксплуатации пройден. «При надстройке потребуется укрепление фундаментов, полная замена коммуникаций. Сомневаюсь, что выгода в таком случае получится большая», — говорит эксперт.

Аналогичного мнения придерживаются в Tekta Group: в ветхом жилье — ветхие сети, куда современные системы не вписываются. Придется вложить много средств, чтобы дом соответствовал нынешним нормам градостроительства. Поэтому лучше снести устаревший дом. Затраты будут не больше, а с точки зрения качества и срока службы такая новостройка выиграет.

«Мы участвуем в реализации проекта реконструкции одного из микрорайонов на востоке Москвы, первоначальный вариант которого предусматривал надстройку двух этажей в пятиэтажках, — рассказал С. Лядов. — При этом только на шестом и седьмом этажах появились бы новые квартиры, а в старых жильцы оставались бы с теми же маленькими кухнями и прихожими, тонкими перегородками и недостатком жилплощади по социальной норме. При работе над проектом и после встреч с жителями стало ясно, что такой вариант не отвечает требованиям сегодняшнего дня. В результате было предложено сломать пятиэтажки и возвести современные дома для переселения».

Представитель компании пояснил, назвав это первым фактором, что в пользу сноса старых пятиэтажек говорит и высокая стоимость эксплуатации, особенно отопления. При проектировании этих домов такие расходы не учитывались. Второй фактор — социальный. В свое время люди были счастливы перебраться из бараков и частных домов в благоустроенные квартиры. Однако сегодня хрущевки потеряли былой статус. Двухкомнатная квартира в 42 кв. м с кухней 5,5 квадратов не укладывается в современные представления о комфортном жилье. Третий фактор — экономический. На месте «лежачего небоскреба» можно построить высокий дом, но занимающий меньший по размеру участок застройки, в котором будет большая общая площадь.

Впрочем, вариант с надстройкой зданий исключать не следует, так как лакомых для освоения земельных участков с ветхими пятиэтажками практически не осталось. На данный момент власти рекомендовали для таких проектов около 400 многоквартирных домов общей площадью 1 млн кв. м. Однако подобное развитие событий, скорее всего, мало обрадует жителей. При сносе они могли бы претендовать на равноценную квартиру современной планировки с метражом больше, чем в хрущевке. В случае же надстройки люди получат новые коммуникации, лифт, возможно, перепланировку. Рентабельность девелопера в таких проектах может составить от 10 до 30% в зависимости от района, где проводится реконструкция.