Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгостроя

1 Августа в 20:09 46 Ирина Богатырева

Достроить замороженный объект — дело непростое. Девелоперские компании берутся за это редко и неохотно, требуя взамен особых условий. С какими трудностями приходится сталкиваться застройщикам при возрождении новостроек? Какова тут роль властей и как поступают в этих случаях с дольщиками?

 
Браться или нет?
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгостроя

Мкр-н Новое Измайлово (МО, г. Балашиха)
 
Чтобы девелопер взялся за достройку проблемного дома, ему должна быть предоставлена соответствующая компенсация со стороны местной администрации.
Две основные причины замороженных строек в Москве — это мошеннические схемы и проблемы с финансированием. В Подмосковье же во многих случаях строительство было остановлено из-за юридических нарушений, допущенных застройщиком, и разногласий с местной администрацией.
 
«В последнее время ситуации по возрождению долгостроя возникают достаточно часто, и размер проектов, которые по различным причинам не были воплощены в жизнь, поражает масштабностью и размахом, — констатирует Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. — В большинстве случаев они приходят от банковских или смежных финансовых групп, которые получили такое наследство как результат залога или неудавшегося соинвестирования. Банк, будучи кредитором, часто вынужден сам заниматься девелопментом, нанимая для этого профессионалов и создавая проектную группу».
 
Долгострой, конечно, головная боль для кредитных организаций, но чаще всего это все же проблема местных властей. Последние вынуждены искать застройщиков, согласных довести проекты до ума. «Вопрос обманутых дольщиков — один из самых сложных. Потерпевшие — это не один или несколько человек, а сотни семей, образуются миллионные убытки, — рассказывает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». — Единственным выходом из ситуации становится вхождение в проект финансово стабильной компании-застройщика, которая в обмен на определенные преференции со стороны местной администрации берется достроить проблемный объект, рассчитывая получить при его реализации определенную долю прибыли». Но даже при наличии льготных условий не каждая компания готова включиться в подобную работу, так как процесс возрождения объекта всегда проходит под пристальным вниманием — не только дольщиков, но и прессы, а также проверяющих и контролирующих органов.
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгостроя
 
В случае непреодолимых финансовых трудностей или банкротства застройщика объект выставляют на торги, и по их результатам становится ясно, какая компания будет его достраивать.
Как правило, долгострой отдают застройщику безвозмездно, но с обременением. Тот должен оценить все риски — юридические, экономические, социальные и технические. «Спасателю» нужно выяснить все нюансы: структуру обременения, льготы по оплате аренды земли и подключению коммуникаций, рассказывает Андрей Руль, генеральный директор компании ООО «ЭлитСтройГрупп». А специалисты выясняют, есть ли обманутые дольщики и вступившие в силу судебные решения относительно обязательств перед ними, а также проверяют сведения об исполненных обязательствах дольщиков по оплате договоров долевого участия (ДДУ).
 
«Перед тем как браться за долгострой, застройщику стоит обратить внимание, по каким схемам заключались договоры, потому что существует риск двойных продаж, — добавляет Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании ТЕКТА GROUP. — Кроме того, могут быть отступления от проекта или нарушения при строительстве, которые в дальнейшем принесут ущерб конструкции».
 
Всесторонне оценив все нюансы, компания-претендент определяет, будет ли ей экономически выгодно достраивать незавершенный объект. Если обременение выше, чем средняя по отрасли норма прибыли, то застройщик, как правило, отказывается.
 
Две схемы
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгостроя

ЖК «Балашиха-Сити» (мкр-н Новое Измайлово)
 
МНЕНИЕ
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгострояРоман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании ТЕКТА GROUP:
 
«У администрации есть цель — достроить объект, у застройщика — заработать на нем. Зачастую власти готовы предложить застройщику определенные преференции, в частности избавить от работ по подведению коммуникаций или строительству социальной инфраструктуры. Особенно эти условия интересны тем девелоперам, кому стратегически выгодно долгосрочное присутствие в районе».
Самая распространенная схема организации процесса по завершению долгостроя выглядит так: администрация нанимает в качестве подрядчика компанию, которая за фиксированную сумму строит объект. Как правило, работы ведутся на деньги, выделенные из бюджетов разного уровня. Если это возможно, средства могут быть получены от реализации имущества неудачливого застройщика-банкрота. Но на практике на балансе таких предприятий не остается значимых активов, тем более если это было преднамеренное мошенничество.
 
«В случае непреодолимых финансовых трудностей или банкротства застройщика объект выставляют на торги, и по их результатам определяется компания, которая и будет достраивать объект. Например, благодаря такой схеме в Балашихе ГК «Мортон» был сдан старейший долгострой — дольщики ждали обещанных квартир десять лет», — привела пример Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
 
Есть и еще одна, менее распространенная, схема — когда объект в качестве девелоперского проекта переходит к застройщику. При этом на него перекладывают все риски, а также ответственность за работу с дольщиками, включая урегулирование споров между жертвами двойных продаж. Администрация, со своей стороны, чтобы заинтересовать компанию, может не только оказать помощь в налаживании отношений с обманутыми покупателями, но и дать другие преференции — например, отказывается от своей доли в проекте, предоставляет еще один участок, где будут возведены дополнительные объемы жилья на продажу, берет на себя обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры. Именно так произошло в Балашихе, где для достройки микрорайона Солнцеград (позже был переименован в Балашиха-Сити) и двух домов в районе Лукино (сейчас жилье в них реализуется — это теперь ЖК «20-я Парковая») была привлечена ФСК «Лидер». «В проекте «Балашиха-Сити» в 2010 г. наша компания взяла на себя обязательства по достройке 3-го и 4-го корпусов, а в качестве компенсации своих затрат (они составили более 2 млрд руб.) получила возможность продолжить застройку участка, где сегодня успешно, с соблюдением всех сроков строительства, реализуется микрорайон Новое Измайлово, — рассказывает Г. Алтухов. — В другом проекте, ЖК «20-я Парковая», администрация отказалась от имевшейся в ее распоряжении доли и взяла на баланс открывшийся детский сад. В обоих случаях все дольщики, купившие жилье у прежнего застройщика, получат свои квартиры после сдачи домов в эксплуатацию и оформления документов».
 
Никакой прибыли, одни проблемы...
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгостроя

Мкр-н Новое Измайлово (МО, Балашиха)
 
МНЕНИЕ
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгострояАнтон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
 
«Компания, которая берется за решение проблемы незавершенного строительства, фактически освобождена от части расходов по проекту — прежний застройщик уже понес ряд затрат на приобретение земельного участка, подготовку исходно-разрешительной документации, получение технических условий на подключение к коммуникациям и др. На мой взгляд, сделать бизнес на долгострое вполне реально».
Как самостоятельный бизнес достройка незавершенных объектов существовать не способна — слишком много технических и юридических сложностей, да и прибыль зачастую не до конца можно просчитать. С обычным проектом, с нуля, недострои конкурировать никак не могут. «Добровольно взять обязательства по достройке замороженного объекта едва ли кто-нибудь решится. С такой просьбой обычно власти обращаются к строительной организации, которая работает на сопредельной с проблемным проектом территории, или же просто к крупной компании, которая имеет ресурсы и опыт», — говорят в ГК «СУ-155».
 
Властям у нас в стране отказывать не принято — выгоднее поддерживать хорошие отношения. Ради них многие бизнесмены и ввязываются в подобные проекты. Ну а попутно — почему бы не сделать себе дополнительный пиар с помощью разговоров о социальной ответственности?
 
«Естественно, девелоперы благотворительностью не занимаются, — говорит М. Литинецкая. — Продаваемая площадь в таком объекте уже меньше, поскольку часть квартир раскуплена. Застройщик фактически не получает прибыль, поскольку он не может существенно повысить цены на оставшиеся метры. Для того чтобы девелопер взялся за достройку проблемного дома, ему должна быть предоставлена соответствующая компенсация со стороны местной администрации». Ирина Жарова-Райт сообщила об опыте ГК «Премьер», которая успешно строит жилье для обманутых дольщиков, получая бонус — сети и подключение к ним от городских и муниципальных служб. Правда, такая стратегия возможна при застройке кварталов в сегменте экономжилья, но не для бизнес-класса или нетиповых проектов, отмечает эксперт.
 
Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», назвал еще несколько причин, все чаще побуждающих инвесторов браться за завершение объектов обанкротившихся компаний. Прежде всего это дефицит земли под застройку, особенно в Москве. Кроме того, для новичков в строительном бизнесе это возможность закрепиться на рынке, продемонстрировав, например, надежность и умение работать в кризисных условиях.
 
В итоге практически у всех крупных застройщиков есть подобные проекты в Подмосковье. Помимо уже упомянутых компаний — ФСК «Лидер» и ГК «Мортон» — с долгостроем успешно справлялись ГК «Ренова» в Ивантеевке, ГК ПИК в Дмитрове, «ЮИТ Московия» в Щелково.
 
Бег с препятствиями
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгостроя

ЖК «Балашиха-Сити» (мкр-н Новое Измайлово)
 
Нередко здание приходится частично перестраивать, убирать этажи и возводить их заново. В отдельных случаях принимают решение о сносе недостроя и строительстве объекта с нуля.
Помимо имеющихся проблем с экономикой проекта и юридических казусов с дольщиками способствовать растянутому во времени долгострою могут технические препятствия. Известно, что к дефектам конструктива здания иногда приводит его неправильная консервация. А в случае банкротства застройщика или преднамеренного мошенничества о ней вообще говорить не приходится — хозяин просто бросает объект, и в таком состоянии тот зимует несколько лет.
 
«Отдельные типы строительного брака вскрываются только после возобновления работ, при выходе на площадку, — говорят в ГК «СУ-155». — Нередко здание приходится частично перестраивать, убирать этажи и возводить их заново. В отдельных случаях принимают решение о сносе недостроя и строительстве объекта с нуля. Если технические проблемы выявлены после подписания договора, устранять их компания должна за свой счет, и в случае серьезных нарушений это приводит к отрицательной доходности».
 
Часто бывает необходима полная реконцепция проекта — это касается как городских высоток, так и коттеджных поселков. Ирина Жарова-Райт привела следующий пример: «Участок площадью 20 га, на котором изначально предполагалось строительство 20 супервилл для непонятной целевой группы, на момент конфискации его банком имел уже долг на сумму 50 млн долл. Для возврата средств и процентов мало было построить виллы по старому проекту — потребовалось в четыре раза увеличить плотность застройки и в два раза — высотность. Таким образом, создав продукт, ориентированный уже на другую аудиторию и востребованный в наше время, удалось извлечь прибыль. Но, конечно, не у всех получается настолько переформатировать проект». Однако если подобное удается, результат может стать весьма впечатляющим. «Мы сейчас работаем над проектом в Геленджике, реконцепт которого настолько перевернул его финансовую модель, что задача состоит уже не в том, как говорят, вернуть хоть что-нибудь, а в том, чтобы получить достойную прибыль», — сообщает И. Жарова-Райт.
 
Реконцепт, который перевернул финансовую модель долгостроя

ЖК «20-я Парковая» (г. Балашиха)
Еще одна проблема — подпорченная история объекта: потребители сомневаются, что он будет достроен, и не хотят голосовать рублем. Этот риск погашается хорошей репутацией компании, которая решилась довести проект до завершения, государственной поддержкой и демонстрацией активного процесса строительства. «Если на стадии разморозки спрос может вообще отсутствовать, то по мере приближения к завершающей стадии потребительский интерес повышается, и через какое-то время после сдачи дома квартиры определенно будут реализованы. Хотя темпы продаж обычно значительно ниже, чем в сопоставимом по местоположению и качественным характеристикам обычном проекте», — свидетельствует А. Северьянов.
 
Если компания берется за достройку и доводит дело до конца — это большая удача, прежде всего для дольщиков. Защищенные законом № 214-ФЗ, они имеют право на квартиры согласно зарегистрированным ДДУ. Вопрос только в сроках. После завершения проекта застройщик просто передает помещения всем, кто их когда-то купил. Обычно дольщики получают квартиры по ранее заявленным ценам.
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных