Апарт-отели с моделью buy-to-let - привлекательный продукт в рамках подготовки к ЧМ-2018

В рамках Форума PROESTATE-2015 состоялась дискуссия «Антикризисные практики: оптимизация управления объектами. Объекты гостеприимства: работающие форматы».

Ведущие отельеры России собрались в преддверии нового делового сезона, чтобы обсудить трудности и перспективы развития отрасли. Участники рынка сошлись во мнении, что, несмотря на оптимистичную официальную статистику, свидетельствующую о 16%-ом росте объемов въездного туризма, реальные цифры гостиничных сетей демонстрируют падение занятости номерного фонда в среднем на 10%. При этом, как отметил генеральный директор сети Cronwell Алексей Мусакин, выездной турпоток снизился на 34%.

Такое разночтение между официальной и рыночной статистикой частично объясняется неоднородностью гостиничного рынка России. Например, в Москве снижение нагрузки на отели, по оценкам участников конференции, чувствовалось заметно.

В то же время в некоторых регионах поток, наоборот, вырос. Однако зачастую это свидетельствует не о росте числа туристов, а о том, что первые качественные отели с профессиональными управляющими в ряде региональных городов открылись в прошлом-позапрошлом году и только начали набирать обороты. А вот устаревшие объекты, многие из которых были построены еще в советское время, теряют клиентов.

Таким образом, по оценкам старшего директора по развитию в России и странах СНГ корпорации Marriott International Михаила Колесника, современные региональные отели, в частности в таких городах как Санкт-Петербург, Иркутск, Казань чувствуют себя хорошо, но, конечно, управляющим каждого из них пришлось разработать свой антикризисный план. И уже ближайшее время покажет, насколько эти планы были предусмотрительны.

Еще один парадокс российского рынка в том, что, несмотря на падение среднего уровня загрузки гостиниц Москвы, столица несопоставимо опережает по количеству отелей остальные города страны. Более того, по словам Вадима Прасова, управляющего партнера УК «Альянс Отель Менеджмент», несмотря на кризис, планы московского правительства построить еще 200 гостиниц не пересматривались. Если же говорить о сегодняшней ситуации в целом и возможных тенденциях развития рынка, то эксперты отмечают несколько развивающихся трендов.

Во-первых, это снижение объема сегмента MICE. Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality In.Comm сообщила, что сократилось не только число компаний, готовых провести мероприятия в гостиницах, но снизились бюджеты. Соответственно, корректируются планы и отделов продаж проектов, предоставляющих услуги MICE.

Во-вторых, валютные колебания привели к повсеместному росту услуг подрядчиков, оказывающих услуги эксплуатации, в частности клинингу, и закупающих иностранное оборудование и расходные материалы. Что, конечно, также увеличило финансовую нагрузку на отельеров.

В третьих, на том же фоне роста валют и дорожающих заграничных поездок, участники рынка отмечают повысившийся интерес россиян к загородным рекреационным проектам. Казалось бы, нет худа без добра, однако, отмечают эксперты, эту тенденцию еще нельзя назвать сформировавшейся. Впереди осенний сезон, в который и загородные отели могут почувствовать отток отдыхающих.

Главное же отличие текущего кризиса по сравнению с кризисом 2008 года участники конференции видят в принципиально ином уровне рынка. В большинстве крупных городов количество современных отелей выросло в разы относительного того, что было 5-10 лет назад. Поэтому сетям приходится конкурировать не столько за счет цены, сколько новыми пакетами предложения и новыми продуктами.

В частности, Алексис Фейя, заместитель директора по развитию AccorHotels считает, что профессиональным операторам нужно создать в России в целом и каждом крупном городе в отдельности гостиничный кластер. Таким образом, за клиента будет бороться не отдельная гостиница, а все игроки совместными объединенными усилиями. Такая схема, по его словам, работает в Сочи, где сегодня загружены даже те гостиницы, которые не находятся рядом с морем.

Александр Баканов, управляющий Hilton Garden Inn Moscow New Riga, делает ставку на новые виды предложения. «Мы развиваем сегмент individual travel. Понимая, что гости не поедут к нам на 7 дней или 2 недели, этим летом мы запустили all inclusive. Не важно, в какой категории мы привыкли работать. Нужно ломать стереотипы, расширяя спрос», — отметил эксперт.

Если же проект еще находится на стадии реализации и не начал работу, возможно, стоит подумать об альтернативных форматах, которые позволят сделать бизнес более эффективным. В преддверии Чемпионата мира по футболу, который пройдет в России в 2018 году, представители компании NAI Becar и ГК «Пионер» видят перспективы в развитии формата апарт-отелей. Этот формат привлекателен для проживания тех гостей столицы ,которым необходима кухня в номере, в т.ч. для средне- и и долгосрочного проживания, а также привлекательные цены на размещение.

Эксперты отметили, что для развития гостиничного сегмента в такие короткие сроки, необходима государственная поддержка. Например, когда Минск готовился к чемпионату мира по хоккею, девелоперы, строящие отели, были освобождены от налогов. Преференции получали участники рынка и в Тбилиси, и в Киеве. В России же на сегодня нет госпрограмм поддержки отрасли. Между тем, апарт-отели имеют в этой ситуации определенное преимущество. Это микс-формат, ориентированный не только на сдачу в аренду, но и на продажу номеров. Таким образом, девелопер получает дополнительный диверсифицированный доход, который может направлять на развитие бизнеса и не нуждается, таким образом, в дополнительно финансовой поддержке со стороны бюджета.

В частности, по словам Александра Самодурова, генерального директора NAI Becar Apartments, в сетевых апарт-отелях «Вертикаль» две категории клиентов: собственники номеров и конечные пользователи-арендаторы, — это разные целевые аудитории. У NAI Becar и ГК «Пионер», которая развивает сеть апарт-отелей Y’ES, действуют программы гарантированной доходности, когда собственник независимо от того сдан объект или нет получает свои деньги. Низкий для рынка коммерческой недвижимости порог входа — до 5 млн рублей плюс централизованное управление профессиональной УК, которая и сдает номера в аренду, и обеспечивает уровень сервисов, также делают этот формат популярным для частных инвесторов.

Летний сезон-2015, первый для проектов «Вертикаль» и Y’ES, показал, что он крайне востребован и арендаторами. В августе загрузка составила 90%. Для постояльцев стоимость проживания в апарт-отеле на примерно на 20-50% ниже, чем в сравнимой классической гостинице за счет, например, более редкой смены белья и уборки номеров и при этом они получают дополнительные удобства— по сути, полностью укомплектованный для жизни апартамент.