Разведка на местности. Смотровые туры за недвижимостью

Вы определились с местом, где будет находиться ваш заграничный дом, и с продавцом, которому доверяете. Теперь наступает следующий этап — поездка для осмотра недвижимости на месте. На каких условиях она обычно предлагается и какие обязательства налагает на вас? Когда ехать? И, наконец, под каким углом смотреть на будущую покупку, чтобы увидеть все, что может оказаться важным впоследствии? Давайте поговорим об этом.

 

Как правило, все агентства недвижимости предлагают потенциальным клиентам так называемый ознакомительный, или смотровой, тур: поездку на несколько дней в то место, где те намереваются приобрести квартиру или дом. Обычно во время тура они в сопровождении риэлтора осматривают несколько объектов.

 

Такая поездка рекламируется как бесплатная акция, но действительно ли этот сыр бесплатный? Если бы это было так, то под видом покупателей за границу катались бы все кому не лень, а риэлторы оставались с носом. На самом деле все обстоит иначе.

 

Банкет за счет застройщика

 

Смотровые туры могут быть как индивидуальные, так и групповые. В страны, где продается массовая недорогая недвижимость — в Болгарию, Черногорию, Испанию, Турцию, — риэлторы совместно с застройщиками организуют туры большими группами и возят потенциальных покупателей по объектам целыми автобусами. Чтобы поехать, клиент, обратившийся в агентство, должен подписать договор, выслать скан паспорта и заявить удобные даты и аэропорт (если есть возможность выбора). Схема в общем случае такова: участники тура (в начале или в конце поездки) сдают определенную сумму денег, от 250 до 2000 евро с человека, а компания обеспечивает перелет, трансфер и проживание. Если по итогам тура человек подписывает договор купли-продажи и вносит за недвижимость залог (обычно 10% от стоимости объекта), деньги ему возвращаются. Так же может быть организован и индивидуальный тур.

 

Одиночным путешественникам поездка может быть организована и по-другому: риэлтор бронирует билеты и гостиницу на даты, выбранные клиентом, и тот оплачивает эти услуги по фактической стоимости. «В большинстве компаний это сумма в пределах 1–5 тыс. евро, фактически равная или превышающая стоимость по туру. Если сделка после смотрового тура не будет заключена, клиент внесенный платеж назад не получит», — поясняет Марина Филичкина, старший менеджер Tranio. Ru.

 

Вариации на тему смотрового тура многочисленны. Так, застройщики «элитки» иногда предлагают специальные программы, например романтический уик-энд на двоих в комплексе, где предполагается приобретение недвижимости. «Девелопер одного из наших проектов — гостиничного комплекса в Черногории — выпускает сертификат на сумму 1000 долл. Он включает в себя прогулку на яхте, экскурсии, обед и ужин в лучших ресторанах и размещение в элитном комплексе Porto Montenegro на время просмотра. Сертификат рассчитан на двух человек. В случае приобретения недвижимости сумма, потраченная на него, возвращается», — рассказала Анна Миронова, руководитель зарубежного направления по европейским рынкам компании Knight Frank.

 

Иногда застройщик (обычно торгующий элитными объектами) может совершенно безвозмездно встретить дорогого гостя в аэропорту и закатить за свой счет приветственный обед. Риэлторы ради состоятельных покупателей тоже идут на жертвы, устраивая им совершенно бесплатное сопровождение по местам, которые те желают осмотреть. При этом перелет, проживание и питание клиент оплачивает сам. «Мы организуем ознакомительный тур по городу или региону, чтобы покупатели могли решить, насколько то или иное место соответствует их стилю и образу жизни. Такие туры предполагают знакомство не только с городом и некоторым количеством объектов недвижимости, но и, что не менее важно, со школами и консультантами по образованию, иммиграционными юристами, налоговыми консультантами, медицинскими учреждениями, ресторанами, магазинами и т.д., — говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. — Мы, как риэлторы, не покрываем расходы клиента, а просто делаем такую поездку эффективной, хорошо спланированной и максимально удобной. Многие наши клиенты отправляются исследовать таким образом Лондон, некоторые — Барселону или Берлин».

 

В рамках тура, организованного риэлтором совместно с застройщиками, агенты обычно не просят возмещать им транспортные расходы. Однако и тут бывает по-разному: «В редких случаях они могут попросить оплату, если понимают, что клиент использует машину как такси и просит отвезти его, например, из одного конца города в другой», — замечает Мария Жарая, менеджер Tranio. Ru по продажам недвижимости за рубежом.

 

Но, когда риэлтор действует один, он не так щедр. Если нужно ездить на большие расстояния, он может потребовать компенсацию расходов на бензин и платные трассы. Это особенно вероятно, если вы едете не на затоваренный рынок, где все мечтают сбыть с рук хоть что-нибудь, а в страну, где правила диктуют продавцы и нерезиденту сложно приобрести недвижимость, например в Австрию или Швейцарию.

 

Договариваясь смотреть вторичную недвижимость с местным агентом-частником, приготовьтесь к оплате его труда по полной ставке. «Иногда частные риэлторы берут в счет стоимости агентского вознаграждения 1000–1500 евро до начала показа. И здесь нет ничего предосудительного, — убеждена Ирина Харченко, генеральный директор компании Astra Marina. — Единственное, что можно посоветовать клиенту, — заключить договор на просмотр, чтобы эти объекты не оказались уже проданными или подорожавшими. Конечно, нельзя гарантировать, что и тут ничего не случится. Бывает, что какой-то объект продан накануне или хозяин изменил цену, но все же заключение такого договора сведет риск клиента к минимуму».

 

В сезон или нет?

 

Когда ехать — вопрос непраздный. Массовые туры обычно организуют вне высокого сезона, часто на майские праздники или в сентябре: так они обходятся дешевле приглашающей стороне. Впрочем, поездка вне высокого сезона имеет свои преимущества, особенно в жарких странах — зной в это время уже спадает, а купаться иногда еще можно. Это очень комфортное время для поездок по побережью: меньше туристов, нет пробок на дорогах. Основатель компании Asya Real Estate Нергиз Асимова советует ехать в сентябре или октябре, когда еще не начались выставки и цены на объекты на стадии off plan минимальные.

 

Но если у вас есть возможность выбирать время поездки, нужно ехать тогда, когда вы планируете пользоваться своей недвижимостью в перспективе. Если это дом у моря, где вы будете отдыхать летом, то и смотреть его нужно именно в это время. Вы оцените, насколько многолюдно и шумно в данном месте, насколько загружены и как работают объекты инфраструктуры (в несезон они могут быть закрыты), чистые ли пляж и море и т.д. Для инвесторов, планирующих получать доход от аренды, тоже важно оценить загруженность курорта в высокий сезон, уровень публики и что она предпочитает снимать — гостиницу или жилье в частном секторе.

 

К тому же в жаркой стране сад у вашего дома в разгар лета, возможно, будет выглядеть совсем иначе, чем в красочном буклете, фотографии для которого были сделаны весной, когда цвели цветы и деревья. Не исключено, что летом он встретит вас пожухлой травой, засыпанной сухими листьями. Вы сможете оценить, сколько придется затратить на полив зеленых насаждений, а это может стоить недешево.

 

Если же будущий владелец дома собирается жить в нем круглогодично, то лучше поехать зимой. Во-первых, это даст представление, что являют собой окрестности в низкий сезон: работают ли кафе и рестораны, магазины, ходит ли транспорт, живут ли люди или же курорт полностью вымирает. Во-вторых, качество строительства лучше оценивать в холод и дождь. Будет ли тепло в таком доме зимой, не течет ли крыша, что происходит с дорожками в саду — все это очень важно и может сильно повлиять на ваше решение о покупке.

 

Наконец, если вы покупаете квартиру в большом городе, то тут время поездки менее важно. Так, Лондон, Париж или Вена живут активной жизнью круглый год. Но оценивать качество теплоизоляции, конечно, лучше зимой.

 

Главное — понимать, что, когда бы вы ни поехали в смотровой тур, вам предстоит напряженная деловая программа и не стоит рассчитывать на релакс. Недаром риэлторы не советуют совмещать отдых с просмотром объектов, потому что тогда, скорее всего, не получится ни того ни другого.