Район Алексеевский: от Трешки прямо в «Космос»

Похвастаться наличием всех или почти всех видов общественного транспорта, включая электропоезда-электрички, могут многие московские районы. Но лишь в Алексеевском имеется возможность попасть «в космос». И пусть местный «Космос» — лишь гостиница, но именно она сделала район узнаваемым для всех жителей Москвы и окрестностей и именно она будто призывает присмотреться к его территории повнимательнее.

Дороги желанные и не очень

Алексеевский — район длинный. Его западная граница пролегает по четной стороне проспекта Мира, начинаясь после железнодорожных путей Рижского и Питерского направлений, проходя мимо станций метро «Алексеевская» и «ВДНХ», гостиницы «Космос» и заканчиваясь набережной реки Яузы. С востока он примыкает к железной дороге, идущей в Ярославль, и кусочком захватывает Третье транспортное кольцо (ТТК, Трешка). Это один из тех районов, где масса зелени. Причина самая понятная — застроен он давно, преимущественно в 50–80-е гг. ХХ в., деревья, окружающие дома, уже успели стать большими, а огромный парк имеется в смежном районе — стоит лишь перейти железную дорогу, как попадаешь в Сокольники. Собственно, туда жители и ходят гулять. Отправляются в основном пешком, так получается и проще, и быстрее. На автомобиле можно добраться разве что по расположенной в самой дальней части района улице Бориса Галушкина, переходящей в Ростокинский путепровод. А это не всем удобно.

Вообще, дорожная сеть района — главный предмет активных споров. Дело в том, что в прошлом году было принято решение внести глобальные изменения в местную транспортную ситуацию: несколько улиц расширить, кое-где организовать бессветофорные перекрестки с круговым движением. Но главное — построить новую дорогу, идущую вдоль железнодорожной ветки Ярославского направления. Такая существовала еще на Генплане Москвы 1972 г., причем суть ее была в том, чтобы фактически стать дублером проспекта Мира. Сейчас говорят о создании лишь отрезка этой дороги, который поможет соединить районы Алексеевский и Ростокино, а также позволит выбираться на проспект Мира, минуя те улицы, где сейчас регулярно образуются пробки, или же сразу на ТТК. Но жители опасаются, что лишь фрагментом давно запланированной трассы дело не ограничится и будет сооружен полноценный дублер. А это означает, что транзитные магистрали возьмут в кольцо Алексеевский и с запада, как сейчас, и с востока, лишь усилив районный трафик, а заодно и усложнив его связь с парком «Сокольники». Впрочем, как оно будет на самом деле, сейчас не вполне ясно, поэтому у Алексеевского пока сохраняется репутация района, удобного для проживания.

Пожить в аренду: в «Типо Хостеле» или «Доме на курьих ножках»

Алексеевский — настоящий кладезь гостиниц, хостелов и общежитий. Поэтому, если имеется желание поселиться здесь ненадолго, можно смело ориентироваться на множество вариантов временного проживания. А нуждаются в краткосрочной аренде «дома» не только гости столицы, но и те, кто в будущем планирует приобрести здесь жилье. Так гораздо удобнее присматриваться к району и можно досконально изучить все особенности местности, которые за пару-тройку часов прогулки по окрестностям не заметишь или правильно не оценишь. Поселиться на несколько дней можно не только в самом знаковом для района здании — знаменитой гостинице «Космос», что на пересечении улицы Космонавтов и проспекта Мира (ценник от 3 тыс. руб./сут). Еще есть «Дизайн-отель» (сразу за «Космосом»), «Золотой колос», «Державная». Или, скажем, «Грезы», с расценками от 2 тыс. руб. Можно найти и варианты дешевле, например, в общежитиях, имеющихся на улице Галушкина и в Рижском проезде. Принадлежат они в основном высшим учебным заведениям (кстати, вузов в Алексеевском даже больше, чем школ, — редкость по меркам Москвы), однако в некоторые из них пускают пожить всех желающих. Еще один вариант — хостелы, среди которых имеется объект со смешным названием «Типо Хостел» («типо» — это от слова «типография», в здании которой он располагается). Стоимость — от 350 руб./сут.

Если требуется более длительное проживание, стоит смотреть на стандартные варианты — квартиры. Самая дешевая в Алексеевском сдается за 26 тыс. руб./мес. Столько просят за однушку, расположенную на третьем этаже блочной восьмиэтажки на улице Касаткина. А за самую дорогую однокомнатную хотят 65 тыс. руб. Ее фишка — высокие потолки (3,7 м), благодаря которым квартиру превратили почти в двушку, организовав антресольный этаж и переместив туда спальную зону. Располагается она в одном из ближайших к центру домов по проспекту Мира.

За 40 тыс. руб./мес. можно снять двухкомнатную квартиру в 25-этажном «Доме на курьих ножках», что аккурат напротив памятника рабочему и колхознице. Подобного плана домов по Москве несколько, а в Алексеевском — целых два. Оба построены по проектам архитекторов Виктора Андреева и Тимофея Зайкина. Но если у одного наличие опорных свай сейчас лишь угадывается (между ними вклинили коммерческие объекты — магазины, банки и пр., оставив лишь один проход по центру), то второй остался почти в первозданном виде.

А одни из самых дорогих двушек сдаются в 17–25-этажном панельном ЖК «Маломосковский», построенном несколько лет назад на одноименной улице ГК «ПИК». Стоимость проживания зависит от качества ремонта и уровня меблировки и составляет в среднем 70 тыс. руб./мес. Наибольший же в районе ценник на аренду приходится на 140-метровый двухуровневый пентхаус в 15-этажной сталинке, соседствующей с «Домом на курьих ножках». Из его изюминок — ванная комната с террасой и панорамными окнами. Хотят за такой эксклюзив 400 тыс. руб./мес. (кстати, нетрудно подсчитать, что всего за год можно набрать сумму для покупки самой дешевой квартиры в районе).

Купить квартиру: хоть с камином, хоть с окном в ванной

Две самые дешевые квартиры, выставленные сейчас на продажу в Алексеевском, идут с одинаковым ценником — по 4,7 млн руб. каждая. Одна расположена на девятом этаже 11-этажного кирпичного дома на улице Павла Корчагина (к слову, это улица с односторонним движением); другая — тоже в кирпичном доме, но в восьмиэтажном на улице Касаткина. В принципе это самые обычные однушки по 33 кв. м, состояние первой — получше, второй — похуже. Но интересны причины, по которым они реализуются на 15–20% ниже рынка. В первом случае это связано с долгами собственника перед банком — он не смог расплатиться с ипотечным кредитом. На квартиру был наложен арест, и сейчас она в целях погашения долга передана Росимуществу на продажу. Причем, поскольку у квартиры плохая юридическая история, будущему покупателю кредит на ее покупку не дадут — об этом продавец предупреждает сразу. Во втором случае речь идет о реализации недвижимости, находящейся в собственности города. В свое время при строительстве любого дома часть квартир застройщик отдавал Москве. Использовались они для разных целей, некоторые и поныне остаются на столичном балансе. В последние годы такие объекты нередко выставляются на продажу, а их реализацией занимается ГУП «Моссоцгарантия». На сайтах обоих ведомств представлен полный перечень подобных предложений, ознакомиться с которыми не помешает каждому, кто подыскивает жилье на вторичном рынке в любой части Москвы. Порой среди них попадаются довольно интересные варианты — по параметрам квартир или по цене, поэтому пренебрегать возможностью купить жилье подешевле и получше, наверное, не стоит.

Что касается дорогих предложений в Алексеевском, то большинство из них приходится на восьмиэтажный МФЦ «Парк Мира», расположенный на одноименном проспекте вблизи южной границы района. Это недавно построенный в стиле экофьюжен комплекс (застройщик — компания Simnex), среди достоинств которого множество инфраструктурных изысков, например собственный кинотеатр и закрытый каток. В эксплуатацию он был введен больше года назад, и за это время собственники успели обустроить свои владения. Скажем, за 13,7 млн руб. можно приобрести однушку площадью 47 кв. м, расположенную на последнем этаже. Это фактически маленький пентхаус, в котором есть собственный дровяной камин и выход на эксплуатируемую кровлю. А, например, за 15 млн руб. предлагают расположенную на втором этаже двухуровневую квартиру площадью 61 кв. м, которая продается в полностью готовом к проживанию виде, во всей мебелью и бытовой техникой. Единственный минус объекта — он имеет статус нежилой недвижимости, поэтому все предлагаемое в нем — это апартаменты.

Тем, кому важно, чтобы недвижимость была именно жилой, но кто не хочет терять в престижности дома или ждать окончания строительства тех объектов, что еще возводятся, можно присмотреться к зданиям, примыкающим к проспекту Мира. Большинство из них появилось накануне Фестиваля молодежи и студентов 1957 г. (в те годы вообще сформировался облик основной части проспекта), причем ко многим приложили руку знаковые архитекторы. В одном из таких домов, кирпичной 11-этажке, построенной по проекту архитектора Ивана Жолтовского, сейчас предлагается двушка площадью 79 кв. м с весьма интересными особенностями. Скажем, вентиляция в ней есть в каждой комнате (а не только на кухне и в ванной, как это сегодня делают современные застройщики), то есть правильный баланс воздуха поддерживается во всей квартире. Еще одна фишка — большая шестиметровая ванная комната, в которой имеется окно. На общих помещениях дома тоже не экономили: это и широкие лестницы, и огромные площадки на этажах, и два входа — с улицы и со двора. Продается такая квартира за 22,5 млн руб., а в качестве бесплатного бонуса покупателю обещан полноценный кирпичный гараж площадью 25 кв. м, расположенный неподалеку. Главное, чтобы он не оказался в той самой зоне вдоль железной дороги, где будут расширять полотно и строить, по сути, фрагмент дублера проспекта Мира. Там по меньшей мере часть гаражей предполагается снести. А получить в качестве подарка вместо автодомика кучку кирпичей, пусть даже бесплатных, не самая лучшая перспектива...

Выбрать новостройку: от экзотики до долгостроя

Самая красивая (и самая же дорогая) новостройка района — это ЖК EgoDom, что возводится на углу улицы Новоалексеевской и 1-го Рижского переулка, по соседству с башней проектной организации «Мосгипротранс», в пристройке в которой находится протестантская «Христианская евангельская церковь» (к слову, еще несколько лет назад в том же самом помещении располагался салон для новобрачных). Объект, который возводит компания Egoeuro group, — это два отделанных темным клинкерным кирпичом здания, в 9 и 16 этажей, архитектора Сергея Скуратова. Одно из самых дешевых предложений здесь — однушка площадью 58 кв. м (в доме вообще все квартиры большие), расположенная на втором этаже 16-этажного корпуса. Продают ее за 17,3 млн руб. А, скажем, при наличии 50,7 млн руб. можно претендовать на трехкомнатную квартиру площадью 150 кв. м. Сейчас на объекте завершается монтаж фасадов, а ввести комплекс в эксплуатацию обещают до конца июня нынешнего года. Правда, есть один нюанс, который может усложнить процедуру сдачи: разрешение на строительство просрочено. Поэтому в реальности все будет зависеть от того, сумеет ли застройщик оперативно решить эту проблему или нет, ведь времени почти не осталось.

Две следующие новостройки — ЖК «1147» и ЖК «Староалексеевская» — хотя и имеют абсолютно разные строительные адреса с разными названиями улиц, по факту возводятся бок о бок, через забор друг от друга. ЖК «1147» (застройщик «Шатер девелопмент»), получивший название то ли по числу квартир в комплексе, то ли по году, которым датируется первое упоминание о Москве, — это 22-этажные корпуса, расположенные по периметру участка и образующие полузамкнутый двор, а также подземная часть с двухуровневой парковкой на 1252 машино-места и фитнес-центром. Продаются здесь одно-четырехкомнатные квартиры площадью 44–119 кв. м, а цены находятся в диапазоне 8,9–20,7 млн руб. Сейчас комплекс — в стадии активного монтажа коробок, а сдача в эксплуатацию намечена на II квартал 2018 г.

Соседний с вышеупомянутым проектом — 24-этажный ЖК «Староалексеевская» (застройщик ГК «Высота»), его планируют сдать годом раньше. Правда, срок уже меняли дважды — изначально дом обещали достроить в I квартале 2016 г., затем в III квартале 2016-го, теперь говорят, что это произойдет в II квартале 2017 г. Но, похоже, застройщик предвидел такую ситуацию и продажи не открывал, планируя начать ихне раньше чем объект достигнет 75-процентной готовности. Сейчас комплекс достроен до уровня 12-го этажа, то есть ровно наполовину. При этом сам проект прелюбопытный: в нем имеются большие ниши, расположенные по вертикали друг над другом и занимающие по четыре этажа. В итоге удалось из высотного дома создать иллюзию малоэтажной застройки, а жителям каждых из примыкающих к нишам 16 квартир дать своеобразные внутренние дворики-садики, расположенные высоко над землей. Идея интересная, а главное — чтобы ее все-таки сумели реализовать.

Еще одна районная новостройка — «Клубный дом на ВДНХ», который застройщик, компания Alvek, обещал сдать в конце следующего года. Строительство фактически, по сути говоря, так и не начато, продажи приостановлены, а когда будут открыты вновь — застройщик дату назвать затрудняется.

Между тем уже известно о еще одной новой стройке, которая, скорее всего, станет крупнейшей в Алексеевском. Речь об объекте (комплекс апартаментов «Серебряный фонтан»), который появится на территории завода «Водоприбор», основанного в 1892 г. при Алексеевской насосной станции (именно о ней напоминает герб района). Внушительные площади этого предприятия находятся на пересечении улицы Новоалексеевской и 3-й Мытищинской.

Любопытно следующее: когда готовили проект расширения районных улиц, прилегающие к заводу почти не трогали, хотя еще четыре года назад основные производственные мощности были переведены в Калужскую область. Аргументировали подобную осторожность так: фактически все постройки завода и даже его ограждение являются памятниками архитектуры и истории, поэтому перекраивать территорию нельзя. Реализации будущей застройки этот факт не мешает, территория остается в первозданном виде, разрешение на строительство еще не получено, хотя срок сдачи объекта застройщик уже озвучил — 2019 г.

Рабочий вариант: много офисов, но нет ТЦ

Офисной недвижимости в Алексеевском довольно много — как советской эпохи, так и новой. Достаточно сказать, что именно в этом районе был построен один из первых высококлассных московских офисных центров — восьмиэтажный БЦ «Чайка плаза», что в Зубаревом переулке. Возвели его в 1997 г. на месте Зубаревых бань, и, хотя требования к офисной недвижимости с тех пор заметно изменились, он до сих пор уверенно попадает в класс B+ и пользуется популярностью. Скажем, сейчас в нем выставлено в аренду помещение площадью 140 кв. м, расположенное на пятом этаже. Ставка — 28 тыс. руб./кв. м/год. Десятилетие спустя был построен еще один комплекс — БЦ «Алексеевская башня», расположенный на Ракетном бульваре. Возводился он по стандартам класса А, хотя сейчас тоже, скорее, попадает в В+. Это 18-этажное здание с четырехуровневой подземной парковкой, в котором можно арендовать даже миниатюрные офисы (самый маленький — 26 кв. м). Впрочем, сейчас основная масса предложений как по продаже, так и по аренде приходится на МФЦ «Парк Мира». Скажем, за 7,7 млн руб. здесь можно купить расположенный на втором этаже 32-метровый офис с ремонтом, но без мебели. А на девятом — снять меблированное четырехкомнатное помещение площадью 45 кв. м, арендная ставка — 26,7 тыс. руб./кв. м/год.

А вот современных торговых центров в Алексеевском нет: в основном предлагаются помещения формата street retail. Например, за 28 млн руб. на продажу выставлено торговое помещение площадью 107 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома на улице Космонавтов. А в сталинке на проспекте Мира по ставке 20,5 тыс. руб./кв. м/год можно арендовать площадь, на квадратных метрах которой раньше размещалась аптека. Впрочем, больших ТЦ вдоволь в смежных районах — например, по нечетной стороне того же проспекта Мира. А то, что их нет внутри Алексеевского, возможно, и к лучшему. Ведь крупные торговые объекты — это увеличенный трафик, который району, пока не разобравшемуся даже с текущей транспортной ситуацией, уж точно ни к чему.

Фото А. Бобровский