Рай в шалаше, снос в перспективе

23 Августа в 16:22 58 Екатерина Камазинская

Покупатели квартир в аварийном доме надеются на грядущий снос и переселение: ведь новое жилье будет больше по площади и лучше по потребительским характеристикам. Но ожидания оправдываются не всегда...

 
Положено по закону
 
Рай в шалаше, снос в перспективе

Фото: ГАЛИНА ОНИЩЕНКО/ФОТОБАНК ЛОРИ
По официальным данным, в настоящее время в России насчитывается 98,6 млн кв. м ветхого и аварийного жилого фонда. Больше всего таких домов в Якутии, а меньше всего — в Ненецком автономном округе. Со слов генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Константина Цицина, до 2015 г. в России планируют расселить почти 780 тыс. человек, и на эти цели предполагается потратить 126,6 млрд руб.
 
Напомним, многоквартирный дом в нашей стране можно признать аварийным и подлежащим сносу в порядке, установленном ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47. Лицам, проживающим по договору социального найма, согласно закону предоставляется другое жилое помещение. Оно должно быть благоустроенным (применительно к условиям соответствующего населенного пункта), а его общая площадь — сопоставимой с той, которую человек занимал ранее (ст. 89 ЖК РФ). С собственниками квартир в таких домах ситуация несколько иная. Им предлагается снести здание самостоятельно в разумный срок, например, в течение года (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Если этого не происходит, земельный участок и жилые помещения в таком доме подлежат изъятию. Но волноваться не стоит, потому что собственник должен получить либо денежную компенсацию, либо другое жилье взамен аварийного.
 
На профессиональном языке денежную компенсацию принято называть выкупной ценой. Она включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, упущенную выгоду, а также все убытки (например, связанные с переездом, оформлением права собственности, и др.). Размер компенсации определяется по соглашению или в судебном порядке после проведения независимой оценки.
 
Если собственник соглашается на жилье, стоимость которого ниже установленной выкупной цены сносимого помещения, то ему выплачивают разницу между ценой прежней квартиры и новой. Если же новая дороже, разницу оплачивает переселенец (но в Москве данное правило не действует — слишком высока стоимость жилья).
 
Предоставляемые помещения должны быть равноценными не только по стоимости, но и по потребительским характеристикам (площадь, число комнат, удаленность от метро и т.д.). Однако, как отмечает адвокат Олег Сухов, у собственника малогабаритной квартиры есть все шансы переселиться в помещение большей площади, так как в домах современной постройки уже совершенно другие метражи и планировки.
 
Снесут или нет?
 
18 кв. м на человека — норматив, утвержденный в Москве. Действует только при переселении из неприватизированного жилья.
Прежде чем приобрести жилье с перспективой сноса, следует удостовериться, что здание действительно признано аварийным. Дело в том, что закон разделяет физически изношенные дома на «аварийные» и «ветхие». Фактически друг от друга они могут ничем не отличаться, но на законодательном уровне это разные понятия. Дома, причисленные к первой категории, подлежат обязательному расселению, так как представляют потенциальную опасность обрушения из-за серьезных деформаций или значительного биологического повреждения несущих конструкций, фундамента, стен. А вот ветхие здания не сносят, их реконструируют, если нет угрозы обвала. Хотя на практике общий износ многих таких домов составляет 70% и выше.
 
«Долгое время объекты, по всем срокам и параметрам попадающие в категорию аварийного жилья, не признавали таковыми. Дело в том, что согласно ЖК РФ жильцам подобных домов должны предоставить квартиры для переселения безо всякой очереди. Но жилищного фонда, который бы позволял это сделать, — нет», — объясняет Валерия Косенкова, руководитель отделения «Смоленское» компании «Азбука Жилья».
 
По словам Галины Хованской, председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ, цифры истинного объема аварийного жилфонда долго были скрыты. И даже сейчас официальный показатель нужно умножать на три... Президент разрешил продлить программу ликвидации аварийного и ветхого фонда до 31 сентября 2017 г. именно из-за сложности ее реализации, ведь главная проблема заключается в отсутствии жилья для переселенцев.
 
В частности, в Москве сложилась следующая ситуация. Если аварийный дом находится в интересном для инвестора будущей застройки месте (например, на улице Обручева), расселяется он очень быстро. Если же строительство нового многоквартирного дома на площадке невозможно, то аварийные здания могут стоять там десятилетиями. Например, двухэтажки послевоенной постройки в Косино не расселены до сих пор, поскольку там запрещено возведение высоток из-за особенностей почвы.
 
После покупки
 
В соответствии с действующим законодательством любой гражданин имеет право приобрести в собственность квартиру в доме, который подлежит сносу, то есть запрета на такие сделки нет. Адвокат О. Сухов отмечает, что в последнее время покупают все больше квартир в двух-трехэтажных хрущевских и сталинских зданиях. Такое жилье на порядок дешевле, чем в современных многоэтажках. Однако эксперты предупреждают: у собственника приобретенного помещения в аварийном доме могут быть проблемы.
 
Отказ в регистрации
 
На сегодняшний день Гражданский и Жилищный кодексы, а также постановления правительства не дают оснований для отказа в регистрации гражданина в квартире аварийного дома. Но эксперты в один голос уверяют: скорее всего новый собственник с этим столкнется. Например, в Москве чиновники самовольно отказывают в прописке, якобы не желая подвергать опасности людей. Конечно, такое решение (письменное и мотивированное) можно обжаловать в суде, но это дополнительные затраты и время.
 
Метры те же
 
Если аварийный дом находится в районе будущей застройки, то расселяется он очень быстро. Когда строительство нового многоквартирного дома на площадке невозможно, здания под снос могут стоять там десятилетиями.
Многие думают, что при переселении из аварийного дома новые квадратные метры должны предоставить из расчета принятого норматива (в Москве он составляет 18 кв. м на человека). Поэтому в квартире пытаются зарегистрировать всех близких и родственников. Но норматив действует только в отношении неприватизированного жилья (ст. 89 ЖК РФ, закон города Москвы «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения»). Собственникам же квартир предоставляется равнозначное помещение — «метр в метр». Исключение составляют только лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий (нормативным актом города Москвы от 29 мая 2013 г. № 28 внесены изменения в законы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений» и «Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения»).
 
«Нововведения не касаются тех, кто намеренно ухудшил свои жилищные условия. К данной категории власти отнесли вселившихся в подлежащий сносу дом в последние пять лет», — уточняет О. Сухов.
 
На периферии
 
«Приобретение квартиры в аварийном доме влечет за собой риски. Они могут быть связаны с размером выкупной цены или качеством предоставляемого жилья», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
 
Например, в июле текущего года СМИ сообщили о том, что жители аварийного дома в уральском городе Заречный отказываются переезжать в новое жилье. По словам горожан, здания были построены на болоте с многочисленными нарушениями. Таких случаев немало!
 
«На практике жильцы столичных домов, определенных под снос, чаще всего получают квартиры, расположенные на значительном удалении от метро, а иногда даже и в Подмосковье», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
 
Обещанного три года ждут
 
«Несмотря на то что квартиры в аварийных зданиях стоят на порядок дешевле, я бы рекомендовал воздержаться от такой покупки. Законом не предусмотрен срок, в течение которого дом должен быть снесен. Он может простоять много лет, прежде чем его расселят», — предупреждает О. Сухов.
 
С милым рай и в шалаше
 
Эксперты предупреждают: в ожидании переселения собственникам квартиры в аварийном доме придется жить в достаточно некомфортных условиях.
 
«Жилые помещения чаще всего не отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства», — подчеркивает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».
 
Конечно, будущие переселенцы могут поискать временное жилье, например, решатся арендовать квартиру или им разрешат пожить у себя родственники, родители, друзья. Но не всем подходят такие варианты. Так что, возможно, стоит подождать, накопить необходимую сумму и купить нормальную квартиру на первичном или вторичном рынке.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных