Работа с инвестором: новые акценты

12 Июля в 18:32 50 Наталья Крол

В столице будут проводить реконструкцию Государственного музея изобразительных искусств (ГМИИ) им. А. С. Пушкина и ряда промзон, строить крупные микрорайоны, развивать территорию Новой Москвы и сектор арендного жилья.

Такое заявление сделал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев на встрече с журналистами, посвященной взаимодействию города и инвесторов. Многое из сказанного оказалось вполне ожидаемым. Например, то, что в русле выработанной политики приветствуется комплексная застройка и, наоборот, контракты на развитие точечных объектов расторгаются. Такова же судьба проектов, по которым истек срок реализации, а объект не построен.
 
Смена приоритетов
 
Работа с инвестором: новые акценты
Однако многое в подходах определяется сменой приоритетов: после ревизии 2 тыс. проектов однозначно расторгались договоры на возведение офисов в центре и, наоборот, поддерживалось строительство жилья ближе к центральной части города. К строительству, предполагаемому дальше от центра, подход другой: власти выступают за создание рабочих мест и против застройки жилыми микрорайонами, особенно если проект не включает в себя объекты социального сектора, дорожной сети. Юридически условия работы в Москве не изменились, Градостроительный кодекс РФ никто не отменял, но стали другими приоритеты, особо подчеркнул К. Тимофеев. Смена ориентиров произошла и по объектам городского заказа: если еще недавно главным акцентом в адресной инвестиционной программе были детские сады, то теперь — поликлиники. Участки для возведения объектов медицинского назначения предоставляются застройщикам и на аукционах, и на условиях концессии.
 
Произошло некоторое смещение акцентов в отраслевых направлениях. Например, в сфере строительства гостиниц. Земельные участки для подобных объектов также реализуются на аукционах. Кроме того, отели возводят на территориях правообладателей. Причем не так давно власти в ряде случаев предлагали поменять функцию еще не построенного здания — например, с офисной на гостиничную. Сейчас же следят за тем, чтобы гостиницы по завершении строительства не превращались в апартаменты, увы, такая тенденция уже наметилась. Чтобы процесс развивался в нужном русле, будут использовать экономические меры воздействия для удержания от самовольного изменения цели использования земельного участка.
 
Работа с инвестором: новые акценты
Вместе с тем даже при нехватке гостиниц власти не собираются стимулировать инвесторов идти в эту сферу, потому что заявок и так много, причем они поступают и от зарубежных участников гостиничного рынка. Иностранцы готовы заниматься даже памятниками, что важно, без увеличения их габаритов, то есть довольствуясь теми площадями, которые имеются.
 
Другое, относительно новое направление — арендное жилье. Для тех инвесторов, которые готовы включиться в создание фонда арендного жилья, мало выработать отдельные преференции, здесь нужны долгосрочные меры поддержки. И в то же время необходимы ограничения, чтобы арендный бизнес не превратился в скрытую форму продажи квартир. Один из способов — создание паевых инвестиционных фондов, с помощью которых в дальнейшем можно управлять таким жильем. При этом для нормальной экономики проекта, конечно, важны налоговые льготы, наличие у инвестора длинных денег. Вполне очевидно, что такой фонд арендного жилья будет создаваться на новых, присоединенных к Москве территориях.
 
Работа над промзонами
 
Работа с инвестором: новые акценты
В городе пытаются осуществить уже третью попытку вывода и развития участков, занятых промышленными зонами. По оценкам главы Мосстройинвеста, неудачи прошлых лет связаны с тактикой собственников, их нежеланием проводить реорганизацию. Между тем это гигантский резерв — 17 тыс. га, на которых находятся 83 производственно-коммунальные зоны и 209 промышленных, которые можно рассматривать как перспективные. Владельцы промышленных объектов, якобы сохраняя прежнюю функцию производств, на самом деле повсеместно сдают недвижимость в аренду — под склады, торговлю, кафе, рестораны, автомойки и т. д. Однако видимость прежней деятельности позволяет им платить минимальную ставку аренды, отчего экономика такого бизнеса выглядит весьма успешной. Сегодня власти намерены проводить рейды и устанавливать соответствие функционального назначения используемого объекта заявленному. Если в цехах нет производства, если они выполняют другие функции, то необходим пересмотр кадастровой стоимости, а следом — изменение налога на недвижимость в сторону повышения.
 
Однако у столичного правительства нет задачи закрыть все производства. Некоторые собственники готовы застроить часть своих территорий, сохранив производственные цеха. Но для этого нужно подготовить проект планировки участка. В этом году разрешили делать его за свои средства, что ускоряет процесс. Власти утверждают границы участка, анализируют технико-экономические показатели проекта, создают схему улично-дорожной сети. Такой подход, объяснил К. Тимофеев, возможен даже в том случае, когда одна территория принадлежит нескольким собственникам, которые, занимаясь реконструкцией площадки, могут объединяться в акционерные общества, ПИФы. Разрабатывать и утверждать закон об изъятии промышленных земель под реконструкцию — таких целей у властей нет. Однако в случае строительства дорог, транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) промышленные участки могут быть реорганизованы. Относительная ясность в отношении того, каких именно промзон это коснется, уже существует, перечень ТПУ утвержден. В него попали Некрасовка, Румянцево, Руднево, Саларьево. Есть интересный проект реновации промзоны «Грайвороново», где будут строить и жилье, и деловую часть в соотношении 50 на 50. Участниками проектов реконструкции выступят банк «ВТБ», компании «Дон-Строй», «Интеко», «Пионер», MR-Group.
 
Развитие старых территорий
 
Работа с инвестором: новые акценты
Сложности вызывает процесс развития застроенных городских территорий, который в прошлые годы осуществлялся в рамках инвестконтрактов. Схема выглядела таким образом: инвестор при взаимодействии с городом расселял старые дома волновым методом, сносил их, получал территорию и застраивал ее более комфортабельными жилыми и административными объектами. Таких контрактов в городе было реализовано несколько десятков. С введением Земельного кодекса РФ получить район под новое развитие можно только по результатам аукциона. В итоге по ряду контрактов сложилась такая ситуация: инвестор людей отселил, а землю под снесенными домами не получил, продлить инвестконтракт с ним по правовым причинам стало невозможно. Два года положение дел было патовым, проекты пришлось заморозить. Сейчас Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы изучает целесообразность каждого из них, в том случае, если объект востребован, если жители поддерживают инвестора, то проект получает участок от города в судебном порядке. Однако в ряде случаев инвестор добивается площадки только после выкупа жилья у собственников старых домов. Получив участок, компания с помощью города меняет его назначение, и контракт на развитие территории все-таки осуществляется. Как правило, происходит уплотнение застройки, а москвичи остаются жить в этом же районе. Хуже, когда жителями старого фонда являются не собственники, а наниматели, когда на этих территориях есть общежития. Такие контракты, как выразился К. Тимофеев, серьезно «споткнулись».
 
Способы развития застроенных территорий существуют. Но согласно законодательству для этого требуется наличие утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В Москве есть отраслевые схемы, проекты планировок, которые сейчас являются нормативными документами, но нет утвержденных ПЗЗ, пока по ним были лишь проведены слушания в Мосгордуме. По этой причине в городе не проводятся аукционы на развитие застроенных территорий. А существующие ПЗЗ используются лишь как рабочие материалы. То есть пока для инвестора существует один механизм — выкупать жилье, расселять, сносить старые дома и строить новые.
 
Ранее в столице было проведено два аукциона на развитие территорий в Щербинке, но теперь их результаты будут пересмотрены. Во-первых, они нелегитимны в отсутствие ПЗЗ, а, во-вторых, планировка одного из участков была выполнена без учета размещения социальных объектов. Кроме того, Щербинка является проблемным для Новой Москвы районом и в другом смысле: 1,5 тыс. граждан считаются обманутыми дольщиками. Вопрос развития жилой застройки здесь придется решить так, чтобы интересы пострадавших горожан были удовлетворены.
 
Непростые отношения
 
Работа с инвестором: новые акценты
«Избранных» компаний среди инвесторов нет, подчеркнул глава Москомстройинвеста. Сегодня для города наиболее важны порядка 60–70 фирм, работающих над значимыми проектами с объемом площадей 200 тыс. кв. м и более. Взаимоотношения с ними выстраиваются по-разному. Например, ряд инвесторов оказались перед фактом расторжения договоров — из-за срыва сроков, смены функционального назначения участка. Но возможно и такое, что один инвестор по объективным причинам лишается объекта, но получает право на реализацию другого. В качестве такого примера К. Тимофеев приводит компанию «АФИ Девелопмент», которая в свое время начинала проект на площади Белорусского вокзала.
 
Сейчас ей дана возможность построить офисный центр. Компании, возводящие значимые объекты, власти считают системными городскими застройщиками. Им по возможности оказывают помощь при возникновении определенных сложностей. Если у инвестора были большие экономические потери, но он провел работу и готов выполнить свои обязательства, город идет ему навстречу. Кстати, весомым аргументом для властей являются общественные слушания при решении некоторых вопросов. Результатом этой процедуры может стать продление или, наоборот, расторжение контракта.
 
Однако часто случается и так, что после утверждения проекта правообладатель выставляет его на вторичном рынке и продает, соответственно, в полтора раза дороже. И затем новый собственник приходит за разрешением увеличить объемы строительства, а по сути — пересмотреть существующие договоренности. Именно по этой причине мэр Москвы Сергей Собянин проводил встречу с 20 участниками рынка, инвестирующими в городское строительство. Власти сделали предупреждение: пересмотра контрактов не будет.
 
Большие планы
 
Работа с инвестором: новые акценты
В целом в городе насчитывается 100 крупных проектов застройки и значимых объектов. В этой связи на встрече с прессой были названы следующие районы и улицы города — Левобережный, Хорошево-Мневники, Ростокино, улица 6-я Радиальная, Долгоруковская, Раменки. Для оперативного отслеживания процесса, стройкомплекс распределил крупные территории и закрепил за ними кураторов, чтобы те следили за сроками, подталкивали застройщиков к безукоснительному выполнению своих обязательств. Что же касается главного требования, то оно остается актуальным: если в течение шести лет застройщик не возвел объект, то договор аренды с ним будет расторгнут, земельный участок перейдет к городу и может быть вновь выставлен на торги.
 
В числе крупных объектов в планах Москвы значится реконструкция ГМИИ им. А. С. Пушкина, территория Тушинского аэродрома с организацией там спортивного кластера, район Левобережный, на территории Новой Москвы — ЖК «Татьянин парк» и др.
 
Что касается музея, то его ожидает и новое строительство — предполагается возвести объект музейного назначения с подземной и наземной частью в Знаменском переулке и выполнить реконструкцию двух уже относящихся к музейному комплексу старых зданий (ул. Волхонка, 8, стр. 11; ул. Волхонка, 7).
 
Через полтора месяца произойдет и судьбоносное событие для Новой Москвы — начнется обсуждение территориальных схем развития Новомосковского района, то есть документов, в которых подробно пропишут все наиболее важные показатели для этой местности — количество жителей, объемы жилья, обеспеченность рабочими местами и транспортом, плотность улично-дорожной сети и мн. др. Сейчас концепция уже активно обсуждается, затем будет рассмотрена на ГЗК, и в дальнейшем основное ляжет в основу территориальных схем. Но уже понятно, как пройдут трассы, где будет сформирована главная застройка. Изъятие земли могут проводить только при необходимости прокладки дорожных объектов, возведения ТПУ, на что потребуются десятки гектаров, подчеркнул К. Тимофеев. При этом он отметил: власти выступают за конструктивный диалог с собственниками и будут приветствовать добровольную передачу земли для совместной застройки территории.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных