Проблемные объекты. По пути дальнейшего очищения

Очередным шагом в этом направлении стало подписание соглашения между Комитетом Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр).

 

Подписи под документами поставили исполняющая обязанности руководителя Управления Росреестра по Московской области Ольга Жданова и министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

 

Как не попасть в список

 

Событие стало поводом для подведения итогов полуторагодовой деятельности чиновников подмосковного правительства в этой сфере. По словам А. Когана, особая активность развернулась летом 2012 г. с приходом на пост губернатора области Сергея Шойгу. Сейчас его идеи поддерживает Андрей Воробьев, ставший временно исполняющим обязанности губернатора.

 

Одна из идей — составление списка проблемных объектов. В него заносятся те новостройки, которые уже создали или могут создать проблемы для покупателей жилья. Сегодня таких адресов насчитывают 54. Ежемесячно происходит обновление данных, которые находятся в открытом доступе и представляют особо важную информацию для всех участников рынка недвижимости, например банков, которые иногда информируют Комитет о том, что та или иная компания претендует на получение кредита. Чиновники советуют в таких случаях обратиться к списку и не спешить взаимодействовать с теми, кто в нем значится, или отложить решение этого вопроса до тех времен, когда компания изменит статус новостройки.

 

Критериев, по которым составлялся список, несколько. Например, если строительство на объекте не ведется более шести месяцев; если уже есть обманутые покупатели (например, в случае двойных продаж); если заведено судебное дело, связанное с банкротством, или имеются постановления правительства области на этот счет. Имеет значение и финансовая устойчивость застройщика. Если в течение двух кварталов с бухгалтерской отчетностью возникают проблемы, то компания имеет шанс получить статус проблемной. Когда застройщик попадает в список, резко падают продажи на объекте, который он возводит.

 

Методы кнута и пряника

 

Чтобы поощрить добросовестных и надежных застройщиков, в комитете намереваются составить перечень устойчивых компаний, работающих в области. А чтобы чиновников не заподозрили в лоббировании кого-либо, к работе будут привлечены независимые оценщики.

 

Играет свою роль и наглядная агитация. Выпущены буклеты, содержащие информацию разъяснительного характера, каким образом надо покупать недвижимость без потери денег и квадратных метров, на что обращать внимание. На трех каналах телевидения запущен ролик на эту тему. Примечательно, что в роли покупателей жилья в нем выступают дети, что вполне точно отображает сложившуюся ситуацию: наши сограждане в юридических, правовых вопросах мыслят так же наивно. Цифра, которую привел на встрече с прессой А. Коган, это подтверждает: 118 тыс. человек числятся в базах подмосковных структур как обманутые дольщики.

 

Но есть и положительная динамика. По плану властей каждый месяц в области должен вводиться один объект для передачи жертвам строительного беспредела. В 2012 г. по сравнению с 2011-м на 40% выросло количество регистрации договоров долевого участия. И это при том, что сам объем строительства за данный период не вырос. Таким образом получается, что рост возник не из-за увеличения числа строек, а за счет вывода проектов из тени. По данным Комитета, 89% сделок по приобретению жилья в строящихся объектах происходит по договору долевого участия, а 11% находится в зоне риска, то есть новостройки реализуются по предварительным договорам, договорам бронирования, вексельным схемам и даже договорам займа.

 

Однако самым действенным способом для улучшения ситуации, по оценке Когана, стали... деньги. Как объясняет министр, схема была придумана при взаимодействии с депутатом Госдумы РФ Александром Хинштейном. Раз неблагополучные застройщики жестким образом привлекают средства граждан, значит, ударить по ним можно тем же способом. В областной закон № 84 была введена поправка о штрафах — если реализация жилья идет без регистрации договоров, а сама стройка ведется в обход № 214-ФЗ. Штрафы приличные: по 11–17 млн руб., в данный момент их выписано на сумму 40 млн руб. Заведено 469 административных дел. «Мы хотим создать условия, чтобы в области стало работать выгоднее по закону, чем в обход», — говорит А. Коган. Он считает, что свои плюсы привнесет в процесс и страхование. С 1 января 2014 г. вступит в законную силу поправка в законодательство, которая запустит механизм страхования ответственности застройщиков через Общество взаимного страхования.

 

По инициативе правительства Московской области в Уголовный кодекс РФ вносится поправка о наказании застройщиков, которые лишают человека права на жилище. Речь идет о статье о мошенничестве. В результате поправок к действиям подобного рода будут отнесены невыполнение договорных обязательств, нарушение правил застройки (например, когда человек купил квартиру, а потом оказалось, что она непригодна для проживания), двойные продажи. Сроки предлагается ввести за это немалые: до десяти лет лишения свободы. Правда, тех, кто уже обманул дольщиков, нельзя подвести под статью, закон обратной силы не имеет.

 

Росреестр нам поможет

 

Как комментирует важность достигнутых договоренностей между Росреестром Московской области и правительством области А. Коган, все процессы регистрации договоров долевого участия связаны с контролем по использованию земель. И Росреестр обладает такой функцией. По данным О. Ждановой, в 2012 г. управлением было проведено более 8 тыс. проверок соблюдения земельного законодательства.

 

Согласно ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другим действующим законам доля в строящемся объекте является предметом оборота рынка и регистраторы обязаны внести в реестр приобретаемую собственность в течение пяти рабочих дней. Теперь Комитет будет получать от Росреестра информацию об этих операциях. Даже в том случае, если уже зарегистрирован первый договор долевого участия с сомнительной компанией или доля в сомнительном объекте, дальнейший широкий сбор средств с населения может быть предотвращен.

 

В случаях с незаконным строительством на землях, которые не предназначены для застройки капитальными объектами (например, сельхозучастки, участки под ИЖС), контролировать процессы сложнее, и А. Коган это признает. Однако совместными усилиями местной администрации, межведомственной комиссии, комитета, а теперь еще и Росреестра работу можно вести более эффективно. Часто первые сигналы о незаконных домах поступают от соседей. На такие заявления реагируют сотрудники комитета, которые теперь могут обратиться в Росреестр, и тот помимо проведения проверок целевого использования земли в дальнейшем может отказать в регистрации приобретаемой жилплощади.

 

По данным А. Когана, кроме известного дома в Вешках снесено четыре самостроя. По 33 объектам судебными инстанциями приняты решения о сносе, по 93 — дела рассматриваются в судах. Сейчас комитет активно поддерживает прокуратура.