Преждевременный спрос реализован, рынку нужно прийти в себя

 

Перечисленные тенденции в числе прочих отметили в своих выступлениях эксперты на круглом столе «Московский рынок недвижимости: вчера, сегодня, завтра. Экспертный взгляд на актуальные вопросы», который состоялся в рамках международного форума рынка недвижимости и финансов TREFI и 30-й Международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО».

 

По мнению директора департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, недвижимость сегодня перестала быть инструментом в большей степени инвестиционным. Если раньше, до 2008 г., каждая вторая сделка совершалась в спекулятивных целях, то сейчас, по сути, жилье люди покупают исключительно для себя. Тем не менее эксперт отмечает увеличение спроса вот уже на протяжении нескольких месяцев: в январе на 50%, в феврале и марте на 30% по отношению к прошлому году. Честно говоря, риэлторы этого не ожидали. Возникший феномен объясняют в первую очередь отзывом лицензий у мелких банков и изменением курса рубля к доллару. Картина выглядит следующим образом: люди, которые являлись держателями небольших вкладов (до 750 тыс. руб.), в мелких банках не стали снимать деньги, поскольку такие суммы застрахованы, риска никакого нет... А вот те, кто обладал депозитами в 3–5 млн руб., вышли на рынок, и многие из них выбрали приобретение недвижимости как единственный возможный инструмент спасения денег и совершили сделки, на которые риэлторы не рассчитывали. Иными словами, случился так называемый преждевременный спрос.

 

Во времена кризиса было такое понятие, как «отложенный спрос». Он формировался в 1998, 2004, 2008 гг. И вдруг неожиданно появилась новая конфигурация — «преждевременный спрос». Впрочем, как показывает практика, этот феномен оказался кратковременным. В первые недели апреля эксперты «ИНКОМ-Недвижимость» зафиксировали падение преждевременного спроса, исходя из чего можно предположить, что рынок вернется к своему стабильному состоянию и рост цен в течение 2014 г. не превысит 2–3%.

 

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, в своем докладе «Рынок первичной недвижимости Москвы на фоне экономической нестабильности I квартала 2014 года» отметил: «По нашим оценкам, количество сделок в I квартале текущего года по сравнению с IV кварталом 2013 г. увеличилось на 50%, при этом объем вторичных сделок возрос в первую очередь в бизнес-сегменте. Действительно, политическая ситуация спровоцировала вывод капиталов из банков, и не только у людей, которые имели на счетах 3–4 млн руб., но и у тех, которые держали гораздо более крупные суммы».

 

Традиционно наибольшим спросом пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Причем покупатели предпочитают вкладывать деньги в уже готовое жилье. По мнению эксперта, они не хотят рисковать, потому что экономическая ситуация в стране не самая стабильная, и, несмотря на все прогнозы, трудно предугадать, что действительно будет через полгода.

 

«В начале 2014 г. спрос действительно был сумасшедший, но в апреле он снизился, и мы прогнозируем, что в ближайшее время скачка покупательской активности ожидать не стоит; преждевременный спрос реализован, теперь рынку нужно прийти в себя», — констатировал В. Богданюк.

 

Остро и актуально прозвучал доклад «Защита дольщиков. Безопасно, дорого, необходимо» Софьи Лебедевой — генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Речь шла о введении с 1 января 2014 г. обязательного страхования финансовых рисков дольщиков.

 

«Рынок оказался не готов к такому повороту событий, и даже крупные страховые компании объясняют, почему они отказываются от заключения договоров — нет методов оценки надежности той или иной компании. Хорошо, если у застройщика есть государственная поддержка. Но сейчас получение банковских гарантий в размере 90% (если говорить о 10% вклада дольщика) — история, недоступная для многих девелоперов», — считает С. Лебедева.

 

Сегодня две трети регионов России вообще не знают, как справиться с ситуацией обязательного страхования. Открытие новых адресов и введение объектов по новым правилам пока прошли только в 26 регионах России, потому что многие банки не выдают поручительства, а страховые компании отказывают в страховых полисах. Кроме того, ни один страховщик не возьмет на себя риск выше определенного лимита. А любой московский объект, даже самый скромный, — это уже превышение их лимита. «Остаются общества взаимного страхования, которые работают на сегодняшний момент, но там тоже очень много вопросов, а главные из них, конечно, начнутся тогда, когда появятся первые страховые случаи», — говорит эксперт. Страховать объект недвижимости, в который вложены миллиардные инвестиции, все равно, что страховать шаттл в космосе. Это будет тяжелый удар, за который, по мнению игроков рынка, заплатит потребитель.

 

Фото автора