Пожилое, но жилое. Столичная вторичка

 

«Что такое хорошо и что такое плохо?»

 

Жить в старинных домах, несомненно восхищающих нас своей архитектурой и обаянием старины, чаще всего не слишком-то комфортно. Все-таки стандарты за последние 100 лет сильно изменились. Недаром историческая застройка используется больше под общественные здания, офисы, учреждения, музеи и т.д. Разумеется, раритетные здания нужно бережно реставрировать и сохранять, но если посмотреть на такую недвижимость взглядом прагматика, то некоторые минусы, конечно, станут очевидны. «В понятие «качественная вторичка» я однозначно не стал бы включать дореволюционные постройки, даже если у них хорошее месторасположение, высокие потолки и т.д., — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Они уже устарели. Их мало, и каждый конкретный объект надо рассматривать отдельно».

 

Но Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», рассказала «Н&Ц», что отреставрированные дома дореволюционной постройки, к примеру доходные дома начала XX в., отличающиеся просторными многокомнатными квартирами, ценятся высоко.

 

Насчет зданий, возведенных в 45–50-х гг., в период массовой сталинской застройки, у риэлторов споров не возникает. Сталинки, несмотря на то что им сейчас уже по 60 с лишним лет, по-прежнему востребованы на вторичном рынке благодаря таким характеристикам, как большие комнаты и кухни, высокие потолки, хорошие планировки. В квартирах можно делать ремонт с учетом всех современных требований. Срок эксплуатации сталинских домов составляет 150 лет, то есть еще около века в них можно спокойно жить. Таких зданий много в центре, на Ленинградском проспекте, проспекте Мира и особенно в Юго-Западном административном округе — на Ленинском проспекте, проспекте Вернадского, Профсоюзной улице.

 

Дома, построенные позднее, в хрущевские и брежневские времена, назвать качественными нельзя, утверждают все риэлторы. Это или 5-этажки, или 9-, 12-, или 14-этажные башни. В квартирах маленькие кухни, узкие коридоры, неудобные планировки, низкие потолки, чаще всего совмещенные санузлы, комнаты, как правило, смежные или смежно-изолированные, слабая звукоизоляция и т.д. Ведь хрущевки строились в огромных объемах и быстро, предполагалось, что они прослужат 25 (сносимые серии) или 50 лет.

 

Простоят еще 100 лет

 

Начиная с 80-х гг. появились хорошие проекты под названием КОПЭ, КОПЭ-М «Парус», П-44, П-44Т и т.д. Дома подобных серий распространены по всей территории Москвы, за исключением Центрального административного округа, так как в центре в основном располагается элитная недвижимость или жилье старого фонда.

 

Панельные дома постройки 20-летней давности риэлторы считают в целом качественным жильем, хотя они и дешевле кирпичных или монолитных. По крайней мере так принято считать. «Если говорить условно, кирпич дороже и качественнее монолита, а монолит предпочтительнее панели», — подтверждает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

 

Однако не все специалисты согласны с этой максимой. «У монолитных зданий есть свои недостатки. При прочих равных квартира в панельном доме может стоить дороже, чем в монолитном, — говорит С. Шлома. — Панель последних серий можно эксплуатировать 120 лет, то есть еще целый век. Поэтому говорить о том, что эти дома износились, преждевременно». Планировки тоже довольно комфортные: так, в популярной серии П-44Т площадь однокомнатных квартир составляет 37 кв. м, двухкомнатных — 52–60 кв. м, кухонь — 7,9 кв. м и больше. «Здесь применяются качественные стеклопакеты, которые обладают хорошей теплоизоляцией, есть современная система безопасности, создан мансардный этаж», — обращает внимание И. Кирсанова.

 

В серии П-44ТМ квартиры еще удобнее: площадь однокомнатных — 39,2 кв. м, двухкомнатных — 66,9 кв. м. Есть даже многокомнатные двухуровневые квартиры — четыре комнаты общей площадью 103,3 кв. м с кухнями от 10 кв. м, есть эркеры, кроме того, лоджии остеклены.

 

Современной панелью застроены целые районы Москвы. Так, комфортным для жизни считается Крылатское, где возведены дома с улучшенными планировками серий П-44, КОПЭ, а также много объектов социально-бытовой инфраструктуры. Масштабная панельная застройка характерна и для района Митино, который застраивался в 90-х популярными сериями П-44, П-3, П-3М, КОПЭ, но там можно обнаружить и монолитные проекты. Также комплексно застраивался район Марьино — он довольно удобен, хотя не столь экологичен, как Крылатское. Здесь возводили дома серии П-46М и КОПЭ, необычные башни серии «Колос» и т.д.

 

Вторичка и первичка: что дороже?

 

Сначала немного цифр: в среднем квадрат вторичной недвижимости на московском рынке оценивается, по данным экспертов, в 214,8 тыс. руб. В сегменте экономкласса этот показатель составляет 150,4 тыс. руб./кв. м (что на 0,5% дороже первички), комфорткласса — 183,1 тыс. руб./кв. м. В бизнес- и элитсегмете 1 кв. м стоит 257,9 и 556,6 тыс. руб. соответственно.

 

Цена однокомнатных квартир на вторичном рынке Москвы в среднем составляет 9,2 млн руб., двухкомнатных — 12,1 млн руб., трехкомнатных — 19,1 млн руб. Столь высокий уровень цен объясняется большой долей элитной недвижимости.

 

Конечно, сравнивать предложение первичного и вторичного рынка достаточно сложно. «В отличие от большей части домов старого фонда новостройки полностью отвечают современным требованиям к жилью, которые формировались последние 20 лет. Покупатели хотят видеть панорамные окна, большие кухни и прихожие, просторные подъезды», — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор одной из риэлторских компаний. Для многих покупателей важным аспектом, как отмечает Д. Третьякова, становится отсутствие предыдущих собственников.

 

Но и первичное жилье имеет свои недостатки. Здесь, как правило, нет готовой отделки, и покупателю приходится существенно тратиться дополнительно. К тому же нужно быть готовым к ремонтам, которые будут проводить соседи, скорее всего, в течение пяти — семи лет. По этим причинам в одном и том же районе жилье в доме, построенном пять — десять лет назад, часто стоит дороже квартир в новостройке.

 

В старом фонде сталинки обходятся покупателям дороже всего — влияют причины, указанные выше. «Квадратный метр в сталинском доме традиционно дороже, чем в среднем по району. Эта тенденция дополнительно подкрепляется ограниченным объемом предложения таких квартир на рынке», — подтверждает А. Шленов.

 

Эксперт И. Кирсанова сравнивает предложения новостроек и вторичных квартир в одном и том же районе, приводя данные из базы недвижимости Winner: «В строящемся ЖК «Сады Пекина» предлагают апартаменты площадью 75 кв. м по цене 38,5 млн руб. В том же районе метро «Маяковская», в кирпичном доме ЦК, квартира 70 кв. м стоит уже 31 млн руб. В бывшем доходном доме дореволюционной постройки квартира площадью 62,4 кв. м реализуется по цене 21 млн руб., а в сталинском доме двухкомнатная квартира площадью 62 кв. м продается за 20 млн руб.».

 

В элитном сегменте ни старинные дома, ни сталинки не могут соперничать с новостройками и оцениваются дешевле.