Почти по Нострадамусу. Кредитование на вторичном рынке

Ипотека традиционно считается главным драйвером рынка недвижимости. Не имея возможности купить квартиру на собственные средства, люди обращаются в банк за кредитами, что делает жилье более доступным. Однако в прошлом году кризисные условия нарушили привычную картину. Рост ключевой ставки ударил по ипотечным займам, а ввод госсубсидирования привел к смещению баланса в пользу новостроек. Как результат, кредитование утратило свою прежнюю силу на рынке вторичного жилья.

Экономически нецелесообразно

Если рынок новостроек получил поддержку от государства, то покупатели вторички оказались один на один с кризисными условиями. Наибольший провал в сегменте был заметен в первой половине 2015 г. «Впервые за все время ставки по ипотеке в новостройках оказались ниже, чем на вторичном рынке», — отмечает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «Бон Тон».

Динамика на рынке изменилась во второй половине года, ближе к осени. Ключевая ставка постепенно снижалась, что позволило банкам предложить более выгодные условия. Летнее затишье сменилось оживлением, характерным для осенних месяцев, хотя и скромным по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. «По нашим данным, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на 20% по сравнению с сентябрем, — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — Впервые за несколько месяцев мы зафиксировали явную положительную динамику по этому показателю». Данный тренд эксперт лишь отчасти связывает с сезонным фактором. Еще летом было ясно, что формируется отложенный спрос — его реализация станет возможна, как только рыночная конъюнктура будет соответствовать ожиданиям покупателей.

В «НДВ-Недвижимость» также отмечают, что спрос показал тенденцию к устойчивости. Нет предпосылок к новому падению рынка. Вместе с этим наличие привлекательных дисконтов на жилье говорит о том, что положительная динамика не настолько серьезная, чтобы переломить ситуацию. То же самое с ипотекой, хотя корректировка ставок позволила увеличить спрос среди заемщиков, приобретающих вторичное жилье. «На сегодняшний день они могут оформить кредит по ставке от 13%. В целом это оптимальные условия для заемщиков в российских реалиях рынка, — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Люди готовы оформлять кредиты в банках, однако сейчас сформировалась категория клиентов, принявших решение взять таум-аут». Сергей Шлома напоминает, что увеличение ипотечных сделок, произошедшее в октябре, еще не говорит о возращении к докризисному уровню. По сравнению с осенью 2014 г. рынок ипотеки в целом просел на 35–40%, подтверждают специалисты «Банка жилищного финансирования».

Опасения заемщиков, которые заняли выжидательную позицию, можно объяснить разными причинами. Одни не хотят взваливать на себя долговое бремя до тех пор, пока ситуация с экономикой и политикой не станет окончательно ясной. Другие все еще недовольны текущей ставкой и ждут пересмотра условий. Третьи надеются, что цены опустятся еще ниже. Сегодня на выбор предлагается большое количество выгодных вариантов, собственники готовы идти на ощутимые ценовые уступки. «Тем не менее есть и такие клиенты, которые хотят приобрести квартиру как можно быстрее: неизвестно, что будет дальше, рассуждают они, а потому необходимо скорее сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Как раз преимущественно за счет второй категории и совершаются ипотечные сделки на вторичном рынке недвижимости», — уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По данным экспертов, экономия в массовом сегменте в среднем составляет от 500 тыс. до 1 млн руб., хотя в докризисное время торг был намного скромнее, не выше 150 тыс. руб. «Лучшей возможности купить жилье с выгодой в дальнейшем может и не быть, — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Дело даже не столько в процентных ставках. Основные причины снижения спроса, в том числе ипотечного, связаны с отсутствием общего благоприятного фона. Для участия в долгосрочных кредитных программах людям необходимы стабильная заработная плата и позитивная динамика цен на жилье». Недвижимость вряд ли будет дорожать в обозримом будущем. Как результат, кредиты в текущих условиях, с серьезной переплатой по окончании выплаты долга, не представляются экономически целесообразными.

Впрочем, природа нынешнего кризиса практически исключает прогнозы, переводя их, скорее, в категорию предсказаний.

Лучше синица в руках

Что можно прогнозировать с высокой долей вероятности, так это поведение банков в нынешней ситуации по отношению к заемщикам. «Если, к примеру, год назад они могли в некоторых случаях дать кредит человеку, имеющему когда-либо просрочку по выплатам, то сегодня это исключено», — говорит М. Литинецкая.

Одним из ключевых критериев при принятии решения о выдаче кредита является оценка конкурентоспособности потенциального клиента на рынке труда. Банки обращают внимание и на работодателя — историю компании, сферу деятельности, чтобы максимально исключить риск потери работы потенциальным клиентом.

«Заемные средства легче всего получить сотруднику со стабильным заработком, подтверждающему доход справкой 2-НДФЛ», — уточняет Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования». Но в любом случае покупателю вторичного жилья ориентироваться следует на среднюю ставку в 13,5–14,5% годовых. «В ряде случаев, включая действие акций и кредитование определенных категорий заемщиков, например зарплатных клиентов или молодых семей, можно найти еще более выгодные предложения, — рассказывает руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Екатерина Чекризова. — Эти ставки, конечно же, не вернулись к докризисным 11–12%, но их уже нельзя назвать «заградительными», как в начале 2015 г.». Иногда условия кредитования по вторичке близки к тем, что предлагаются по программе господдержки на первичном рынке (12%). Однако такой показатель, как объясняет И. Доброхотова, возможен только при соблюдении определенных условий: первоначальный взнос не менее 50%, единовременная доплата за снижение ставки, специальные преференции от банка. Одно из предложений по акции для клиентов — 11,99% при внесении свыше 50% от стоимости недвижимости. Срок кредитования — 25 лет, подтверждение доходов по форме 2-НДФЛ.

В «СМП-банке» отмечают, что параметры, с которыми приходят заемщики, изменились. Сейчас стало больше заявок от клиентов с большим первоначальным взносом (от 50%), спешащих выгодно приобрести недвижимость на падающем рынке. Кроме того, люди стали более осторожны и ответственны, поэтому стараются увеличить объем собственных накоплений. В итоге сумма кредитования сокращается. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средняя сумма рублевого кредита в январе — сентябре 2015 г. составила 1,65 млн руб., а в этот же период 2014-го — 1,73 млн руб.

Многие ипотечные заемщики — это люди, которым требуется срочно решить квартирный вопрос. Когда рынок переживает трудные времена, лучше всего себя чувствует сегмент альтернативного жилья. Кредиты берут люди, у которых изменились жизненные обстоятельства, поэтому возникает потребность в проведении обменов — разъезда с родителями и бывшими супругами, увеличении жилплощади в случае рождения детей, переезда в другой район и т. д. По данным С. Шломы, почти все ипотечные сделки на вторичном рынке (до 90%) — это обменные операции. «Есть заемщики, которые в период кризиса предпочитают синицу в руках — вторичку под 15% вместо журавля в небе — новостройки под 11%, но их немного. Это те, кто улучшают свои жилищные условия, и сумма кредита составляет разницу между стоимостью продаваемой квартиры и новой», — рассказывает О. Шихова.

Свои плюсы

«Главным отличием ипотеки на вторичном рынке является возможность оформления кредита в любом банке, а не только в том, где аккредитована новостройка, — отмечает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. — Если сравнивать статистику выдачи кредитов на первичном и вторичном рынках, то можно отметить, что большее число банков будет менее придирчиво относиться к объектам вторичного рынка, кроме ветхого или находящегося в аварийном состоянии жилья, на которое практически невозможно оформить ипотеку». Это объясняется тем, что для одобрения кредита потенциальному покупателю квартиры в новостройке необходимо провести независимую оценку жилья. Уровень рыночной стоимости объекта в соответствии с отчетом об оценке будет равен сумме запрашиваемого кредита с корректировкой не более чем 5%.

Когда сработает будильник?

«Рынок вторички постепенно оживает, сделки с недвижимостью проводятся, просто не такими темпами, как хотелось бы», — говорит С. Бирина. Статистика банка «Открытие» подтверждает ее слова. «До сентября 2015 г. около 70% выдач приходилось на кредитование недвижимости на первичном рынке с программой государственной поддержки. С октября ситуация постепенно меняется. Сейчас уже 40% сделок приходится на кредитование на вторичном рынке», — отмечает Анна Юдина, вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие». Эксперты уверены, на рынке жилья заканчивается переходный период. «Его участники адаптируются к изменившейся ситуации, расстаются с чрезмерными ожиданиями и начинают жить в новой системе координат — в том числе совершать сделки с жильем, в которых за прошедшее «время неопределенности» возникла насущная необходимость», — говорит С. Шлома.

Повышение спроса наблюдалось при снижении ставок, однако, по мнению эксперта, «будильник сработает», только когда ставки по ипотеке на вторичном и первичном рынках сравняются. Также неотъемлемым условием станет стабилизация ситуации на макроэкономическом уровне. Вряд ли заемщик, не уверенный в своем финансовом положении, возьмет ипотеку. Подобное поведение — прямое требование здравого смысла. По оценке «БЕСТ-Новострой», на вторичном рынке сосредоточено около 50% ипотечного спроса, который на текущий момент остается нереализованным.

«Если посмотреть на соотношение стоимости недвижимости к средним зарплатам, особенно в крупных городах, то мы придем к следующему выводу: ипотека может и должна быть драйвером рынка недвижимости», — резюмирует Е. Чекризова. Из-за разрыва между ценами на жилье и материальной обеспеченностью населения найдется немного покупателей, способных приобрести жилье без кредитных средств. В то же время, учитывая текущую экономическую ситуацию в стране, восстановление спроса на ипотечные кредиты произойдет, скорее всего, только к лету-осени 2016 г. Последние решения Центрального банка РФ о размере ключевой ставки позволяют сделать выводы о том, что в текущих условиях регулятор считает ее оптимальной. Таким образом, у коммерческих банков нет причин для существенной коррекции ставок по кредитам. «Для того чтобы создавать интересные условия по кредитам, у банков должны быть источники фондирования. Пока их нет либо их мало. На наш взгляд, надо разрабатывать стимулирующие меры для определенных групп заемщиков — например, для семей с детьми», — отмечает И. Жигунов.

Не так давно в качестве одной из мер поддержки рынка вторичного жилья рассматривалось госсубсидирование в сегменте взаимозачета квартир. Предлагалось поддержать тех, кто покупает жилье в новостройках за счет продажи имеющейся недвижимости. Ускорить реализацию такой квартиры можно было бы за счет льготных кредитов для тех, кто покупает недвижимость, однако разговоры о реализации этой меры вскоре утихли. По мнению экспертов, ввод данной программы смог бы подтолкнуть покупателей к действию, однако не всех. По оценке «НДВ-Недвижимость», доля взаимозачета составляет около 30%, при этом те, кто решил осуществить такой обмен, и в текущих условиях довольно активно проводят сделки. Сергей Шлома считает, что подобный подход не грозит покупательским ажиотажем, однако количество сделок вполне могло бы увеличиться на 10–15%. Этот эффект возможен только при условии создания четкого и понятного механизма реализации программы.

Ирина Доброхотова настроена более категорично. Субсидирование ипотеки на вторичном рынке — продукт, не имеющий будущего. «В отличие от первичного рынка, где квартира приобретается у юридического лица, деньги переводятся на расчетный счет и все приведено к какому-то контролируемому порядку, на вторичном рынке взаимодействуют физические лица. И продавец ради сиюминутной выгоды может пойти на рисковые операции», — говорит эксперт. Предсказать, что можно придумать с ценами на квартиры, оценкой и переходом права собственности, сложно, но, скорее всего, именно эти риски удержали власти от запуска программы поддержки ипотеки на вторичное жилье.

Между тем 19 января Минфин заявил, что программа субсидирования ставок на рынке новостроек в 2016 г. продлена не будет, но взамен рассматриваются другие меры поддержки ипотечного рынка. Какие именно — пока неизвестно, не исключено, что они-то и поспособствуют всплеску деловой активности потенциальных ипотечников на вторичном рынке. Или не поспособствуют. В любом случае ждать осталось недолго.