Отделка без переделки

 

Полным-полна коробочка...

 

Итак, вариант первый и самый доступный — квартира без отделки. Принято считать, что она представляет собой бетонную коробку, в которой ничего нет. На самом деле это не совсем так. «В комплектацию готового жилья входит не так уж мало, — поясняет советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — В помещении ставят входную дверь, все окна, проводят остекление балконов и лоджий. Сегодня даже в новостройках экономкласса обычно монтируют стеклопакеты из ПВХ. В квартирах разводят отопление, устанавливают радиаторы, монтируют стояки холодного, горячего водоснабжения и канализации, предусмотрены даже счетчики потребления воды». Электричество, правда, обычно подводят только до щитка на лестничной клетке, а воду — до стояков с заглушками. Зато в типовых панельных домах известных серий обычно установлены межкомнатные перегородки, а если в квартирах выполняют горизонтальную разводку отопления (трубы вмурованы в пол), то застройщик может своими силами сделать и стяжку полов. То есть получается, что коробочка не такая уж и пустая, хотя многого ожидать не приходится: стеклопакеты обычно простые, двухкамерные, без откосов и подоконников, а входная дверь фанерная, самая дешевая.

 

В монолитных домах все несколько иначе, здесь виды работ варьируются. Заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева приводит в пример микрорайон Царицыно, где в квартирах нет стяжки и штукатурки, но зато есть межкомнатные перегородки и выполнена электроразводка. Однако жилье в большинстве монолитных зданий сдают практически голое: нет внутренних стен, комнаты для будущих обмеров БТИ обозначены одним кирпичом, электричество нужно разводить самостоятельно. Почему такая разница? Дело в том, что не существует какого-либо единого стандарта, которого бы придерживались все застройщики. Начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость — Москва» Ольга Денисова рассказывает: «Концепции компании разрабатывают самостоятельно — с помощью собственного проектного бюро или силами привлеченных дизайнеров. Нет принятой на государственном уровне и обязательной для всех девелоперов классификации квартир, детально описывающей отделку недвижимости разного уровня». К слову, разработанная в конце 2012 г. Российской гильдией риэлторов Единая классификация многоквартирных жилых новостроек тоже предусматривает достаточно общую характеристику объектов экономкласса: «без отделки, стандартная либо улучшенная отделка».

 

Однако покупатель все же может заранее узнать, к чему готовиться. «Полный перечень отделочных работ обычно есть в приложении к договору долевого участия, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Из текста документа должно быть ясно, в каком виде квартира будет передана владельцу».

 

Ремонт своими силами: во что обойдется

 

Есть категория людей, для которых любой ремонт — увлекательное мероприятие, хобби. Для них квартира без отделки как раз то, что нужно. В таком случае владелец жилья найдет возможность сделать его индивидуальным, потенциал для реализации идей в интерьере огромен, уверена Татьяна Рожкова, директор департамента дизайна и ремонта компании Est-a-Tet.

 

Но все же большинство покупателей выбирают жилье без отделки в надежде сэкономить. Попробуем посчитать, в какую сумму обойдется им ремонт, который будет выполнен своими силами. Начнем с менее затратных вариантов. Последовательность работ описывает И. Доброхотова: «Сначала нужно оценить, насколько вас устраивает то, что уже установлено застройщиком (окна, радиаторы отопления, вентили на стояках). Все это можно заменить на самом первом этапе (кроме входной и межкомнатных дверей, их оставляем напоследок). Затем устанавливают межкомнатные перегородки, если они отсутствовали, проводят выравнивание стен. Потом прокладывают трубы канализации и выполняют черновую разводку электрики. Обычно при этом приходится штробить пол и стены, так как собственники жилья в основном предпочитают скрытую разводку. После делают стяжку, чтобы выровнять поверхность пола. Наконец, выравнивают потолки или монтируют подвесные. На этом черновая отделка квартиры завершена. Чистовая включает в себя подготовку стен под поклейку обоев или покраску. После этого можно разместить розетки и выключатели, уложить на пол плитку, паркет или ламинат, монтировать плинтусы. Последний штрих — установка дверей, монтаж сантехники».

 

По словам И. Доброхотовой, ремонт однокомнатной квартиры площадью около 40 кв. м, включая стоимость качественных материалов и хорошей сантехники, может вылиться в 600–800 тыс. руб. Если на материалах экономить, расходы составят около 300 тыс. руб.

 

Конкретную стоимость отделки назвать сложно, она зависит от множества факторов, в том числе от фантазии и возможностей владельца квартиры. Например, Т. Рожкова считает, что если ответственно и разумно отнестись к ремонту в новостройке, то просто необходимо выполнить дизайн-проект: «Неправильно думать, что это какое-то излишество или он предназначен только для богатых. Планирование работ в дальнейшем позволит сэкономить денежные средства и реализовать задуманные идеи».

 

В среднем, по данным экспертов, ремонт квартиры в новом доме с учетом стоимости общестроительных и отделочных материалов обходится от 6,5 до 15 тыс. руб./кв. м.

 

«Отделка жилья — чрезвычайно затратное предприятие, даже с точки зрения цены материалов и оборудования, — предупреждает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — Кроме того, она потребует от собственника значительных физических усилий и сохранения позитивного настроя до окончания работ, которые, к слову, могут затянуться на неопределенное время». Откладывание срока заселения для многих означает продление аренды временного жилья — скажем, за полгода плата за найм составит около 180 тыс. руб.

 

Отделка от застройщика

 

Отделанные квартиры в домах экономкласса различаются. Но, как говорит Г. Алтухов, в любом случае основная задача застройщика — сохранение приемлемого уровня цен, которые даже с учетом ремонта должны обеспечить проекту хорошие темпы продаж. Сегодня на московском и подмосковном рынке новостроек, как правило, выделяют два вида отделки: типовая и улучшенная (которую многие называют дизайнерской). В первом случае используют шаблонный проект и наиболее доступные импортные, а иногда и отечественные материалы. Такие квартиры предлагают, например, в ЖК «Загорье», «Новое Нахабино», «Новые Ватутинки», в химкинском микрорайоне Подрезково и др.

 

В новостройках, где реализуют квартиры с улучшенной отделкой, покупатели могут выбрать жилье, выполненное в двух, трех и даже четырех разных стилях и цветовых гаммах. Здесь и материалы используют более качественные. Для пола применяют уже не ламинат (в жилых комнатах) и линолеум (в рабочих зонах), а сочетание ламината или паркетной доски и кафельной плитки. В ванных и туалетных комнатах — кафель разных цветов и фактур, что выглядит гораздо интереснее и современнее. Правда, на кухне плит и раковин практически нигде нет — застройщик предполагает, что это нецелесообразно, так как владелец будет устанавливать встроенную мебель.

 

Итак, покупатель должен быть готов к тому, что в арсенале любой компании ограниченное количество вариантов отделки. «Тут не стоит рассчитывать на какие-то сверхоригинальные дизайнерские решения, — говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. — Все материалы подбирают в расчете на соответствие разнообразным вкусам и максимальную стандартизацию».

 

Тем не менее даже типовая отделка от застройщика выгодно отличается от так называемой муниципальной, которую выполняют в социальном жилье (для очередников, военных и т.д.). Как говорит И. Доброхотова, различия можно увидеть невооруженным взглядом: муниципальный ремонт подразумевает использование наиболее дешевых материалов, минимум и низкое качество работ, тогда как застройщики предлагают квартиры, отремонтированные по дизайн-проекту, причем иногда у покупателя есть выбор.

 

Личная выгода

 

Теперь нужно посчитать, что выгоднее: ремонт своими силами или все-таки от застройщика?

 

«Готовое жилье с отделкой обойдется в любом случае дешевле, чем покупка голых стен плюс самостоятельный ремонт (при сопоставимом качестве работ), — уверен Л. Блинов. — Собственно, за счет стандартизации проектов и крупнооптовой закупки материалов и обеспечивается экономия».

 

По словам И. Доброхотовой, в среднем квартира под ключ в доме экономкласса на 10% дороже, чем аналогичная без отделки. Покупатель может примерно рассчитать, сколько он готов потратить на ремонт, и, если расходы превышают 10% от стоимости приобретаемой квартиры, а качество и предложенный дизайн устраивают, лучше выбрать готовую, с отделкой.

 

Рассмотрим конкретные примеры. В московском ЖК «Загорье» стоимость однокомнатных квартир с ремонтом выше цены аналогичных, но без отделки на 250–350 тыс. руб. В ЖК «Изумрудные холмы», который строят под Красногорском, разница в бюджетах покупки двухкомнатных квартир площадью 54 кв. м с отделкой и без составляет 500 тыс. руб.

 

В Новом Домодедово цены вариантов с отделкой и без нее отличаются на сумму до 394 тыс. руб. (для трехкомнатных квартир площадью 78,8 кв. м). В компании «ЛСР. Недвижимость — Москва» отмечают, что для покупателя ремонт такого качества, но своими силами обойдется существенно дороже — он будет стоить около 600–790 тыс. руб. (шестая часть цены трешки в жилом комплексе, о котором идет речь).

 

В проектах Urban Group «Город набережных» и «ОпалихаО2» покупателям предлагают отделку под ключ стоимостью около 8 тыс. руб./кв. м (с использованием хороших, преимущественно импортных материалов и сантехники). Если осуществлять ее самостоятельно, то такого качества работы обойдутся примерно в 11–12 тыс. руб./кв. м.

 

Как говорит Я. Сосорева, ремонт от застройщика получается дешевле в среднем на 30%, чем аналогичный сделанный самим собственником.

 

И еще один важный вопрос — о гарантиях. Сколько прослужит готовый интерьер, не придется ли сразу его переделывать? «Производя ремонтно-отделочные работы в новых домах, застройщик применяет только проверенные технологии работ и использует лишь качественные материалы, — поясняет Т. Рожкова. — Гарантия на все работы предоставляется покупателю в соответствии с законодательством РФ». По данным экспертов, обычно гарантийный срок на отделку — два года с момента сдачи объекта. Поэтому если вы приобретаете квартиру в уже готовом доме, следует понимать, что время пошло.