Новостройки северо-восточного направления

Большинство покупателей жилья сегодня ориентированы на довольно бюджетные варианты, но с относительно неплохой транспортной доступностью. Такие предложения разумно искать в близлежащих к МКАД районах и в 5–7 км от Москвы. Что можно выбрать на северо-востоке столицы и за ее ближними пределами?

 

В границах МКАД северо-восточное направление застраивается не очень активно. Фактически новостройки есть только в Лосиноостровском районе, причем две из них — ЖК «Таежный» и «Мос-Анжелес» — относятся к высокобюджетному сегменту, а еще одна — апарт-комплекс Sky Parks — комфорткласса. «Эти проекты либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся на завершающей стадии строительства», — сообщает читателям журнала «Недвижимость & цены» Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». Поэтому выбор жилья ограничен.

 

Однако за МКАД строительство идет довольно бойко. Как сообщает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в радиусе 7 км от Кольцевой сосредоточено 68 тыс. кв. м нового жилья. В Северном районе возводится масштабный малоэтажный проект «Северная слобода», 13 новостроек предлагается в Мытищах и несколько объектов, среди которых, например, ЖК «Новые Вешки», реализуется в других населенных пунктах Московской области.

 

Самый богатый выбор представлен в Мытищах, где расположено около 50% всех проектов северо-восточного направления (всего их порядка 30). «В этом городе потенциальный покупатель может приобрести квартиру в любом сегменте — от типовой панельной новостройки до дома бизнес-класса, а также купить апартаменты, которые в Подмосковье практически не встречаются, — уверяет А. Соколова. — Правда, невелико число корпусов комфорткласса». Зато большая часть проектов, около 40%, по данным Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», находится на начальном этапе строительства, то есть отличается самыми выгодными ценами.

 

О стоимости квадрата

 

Средняя стоимость мытищинских новостроек, по данным компании «Домус финанс», составляет 86,7 тыс. руб./кв. м. А если брать всю северо-восточную зону ближайшего Подмосковья, то здесь, как сообщает Е. Гудзь, 1 кв. м в среднем стоит 88, 2 тыс. руб. Правда, по данным Д. Третьяковой, получается несколько меньше — около 84,9 тыс. руб./кв. м. Но в любом случае для ближайшего Подмосковья цены не самые низкие, они примерно на 29,2% выше, чем в целом по Московской области в зоне до 7 км от МКАД, где квадрат оценивается примерно в 73,5 тыс. руб.

 

Еще выше ценник в Северном районе, хотя он и расположен за МКАД, но относится к столице, и тут стоимость квадрата, по данным Е. Гудзь, достигает уже 126 620 руб.

 

Впрочем, до районов, расположенных в границах МКАД, Северному еще далеко, потому что там средняя стоимость квадратного метра составляет 192 400 руб., что всего на 6–7% меньше, чем в целом по Москве, где этот показатель по разным оценкам достигает 204–207 тыс. руб.

 

Такие цены обусловлены высокой стадией готовности московских проектов и весьма неплохими характеристиками северо-восточного направления, которые, впрочем, повышают стоимость жилья и в зоне за МКАД.

 

Плюсы и минусы

 

Северо-восток привлекает покупателей прежде всего развитой инфраструктурой и неплохой экологией. В Москве на этом направлении расположены давно обжитые районы, где нет недостатка в социально-бытовых и торговых объектах. Тут даже нет острого дефицита мест в детских садах, уверяют эксперты. А что касается экологии, то на территории СВАО располагается несколько зеленых зон: Ботанический сад РАН, Лианозовский и Медведковский лесопарки, Лианозовский питомник, ВДНХ, парк «Останкино» и Джамгаровский парк с озером. «Кроме того, округ граничит с одним из самых больших в столице лесных массивов — парком «Лосиный Остров». При этом здесь практически нет промышленных зон, а те, что есть, например во Владыкино и Медведково, не имеют особо вредных производств и ожидают реорганизации. Таким образом, как отмечает Е. Гудзь, экологию в СВАО портит только автомобильный транспорт.

 

Примерно такая же ситуация и на северо-востоке Подмосковья, хотя здесь помимо машин отрицательное влияние на окружающую среду оказывает ТЭЦ-23. Но ее вредные выбросы нивелирует большое количество зеленых зон. На северо-восточном направлении расположены Пироговский и Клязьминский лесопарки с одноименными водохранилищами, Мытищинский лесхоз, Хлебниковский лесопарк, а также реки Клязьма, Яуза, Борисовка и др. Неплохо обстоят дела с экологией и в Мытищах — самом крупном населенном пункте северо-востока на расстоянии до 7 км от МКАД. По его границе проходят территории парка «Лосиный Остров» и Пироговского лесопарка, а в самом городе есть несколько зеленых зон отдыха, и в том числе Рупасовские пруды.

 

А вот с транспортной доступностью не все так замечательно. В Лосиноостровском, Ярославском и Северном районах нет метро, а Дмитровское и Ярославское шоссе — главные транспортные артерии северо-востока — загружены, и их пропускная способность оставляет желать лучшего, тем более что сейчас дороги реконструируют. Конечно, несколько сглаживает ситуацию наличие еще двух вылетных магистралей — Алтуфьевского и Осташковского шоссе, однако они не переходят в федеральные трассы и связывают столицу лишь с населенными пунктами ближайшего Подмосковья, поэтому транспортные потоки между четырьмя автодорогами распределяются неравномерно. Но, конечно, обнадеживает тот факт, что и Ярославское, и Дмитровское шоссе после серьезной реконструкции станут более функциональными. Собственно, ремонтные работы на Ярославке в границах Москвы уже закончились, и, как сообщает Д. Третьякова, на трассе появились две новые эстакады, три подземных пешеходных перехода и два дублера, но серьезного повышения пропускной способности невозможно добиться без расширения шоссе за МКАД, а там реконструкция еще продолжается. Автомагистраль планируют расширить до десяти полос — по пять в каждую сторону, причем не только вблизи МКАД, но и на расстоянии 15–20 км от столицы, там, где чаще всего возникают пробки. Так что ситуация, скорее всего, улучшится, но только в 2015–2018 гг. — именно такой срок для реализации проекта наметили градостроители.

 

А вот реконструкцию Дмитровского шоссе, которая подразумевает возведение эстакад, новых развязок и подземных пешеходных переходов, а также обещает устранить около 30 проблемных участков трассы за пределами МКАД, по данным Е. Гудзь, планируется завершить уже в 2014 г. Стоит также отметить, что есть планы по реконструкции Алтуфьевского шоссе, но пока работы отложены из-за недостатка финансирования.

 

Тем не менее на метро деньги находятся. Сейчас ведутся работы по продолжению Люблинско-Дмитровской линии, предполагающие открытие новых станций. В результате развития этой ветки в Лианозово появится вторая станция метрополитена, а в отдаленной перспективе подземку могут дотянуть до Северного района. «Также планируют построить легкое метро, которое проложат вдоль существующих путей Московской железной дороги», — сообщает А. Соколова. Это улучшит транспортную доступность Лосиноостровского района, а также города Мытищи, хотя и на сегодняшний день железнодорожное сообщение здесь налажено хорошо: электрички ходят часто, есть скоростные пригородные поезда. Поэтому в целом, с учетом реконструкции Дмитровского и Ярославского шоссе, эксперты рынка недвижимости считают транспортную доступность северо-восточного направления удовлетворительной. Таким образом, у рассматриваемой зоны больше плюсов, чем минусов, и это, безусловно, привлекает покупателей жилья.

 

Предложение в Лосиноостровском

 

Самый широкий ассортимент жилья представлен в Лосиноостровском районе. Взять хотя бы ЖК «Мос-Анжелес» (23-этажная башня). Этот проект расположен рядом с Бабушкинским парком, в 15 мин. ходьбы от одноименного метро, и отличается неплохим набором собственной инфраструктуры, включающей в себя семейно-досуговый центр (он занимает первый этаж), детские и спортивные площадки, подземный и наземный паркинги. Сегодня здесь можно купить одно- и четырехкомнатные квартиры с высокими потолками (от 3 м) и площадью от 41,2 до 118,08 кв. м. Самый дешевый вариант — это однушка метражом 43,16 кв. м и стоимостью 8,518 млн руб., а самый дорогой — четырехкомнатная квартира на 22-м этаже с хорошим видом, площадью 102,72 кв. м и стоимостью 21,409 млн руб.

 

Но если жить в многоэтажке не хочется, то можно выбрать жилой клуб «Таежный». Для Москвы этот проект уникален, так как его строят на территории лесопаркового массива и предлагают покупателям таунхаусы площадью от 189,3 до 210,85 кв. м и трех-четырехкомнатные квартиры площадью от 86,9 до 152,9 кв. м в камерном шестиэтажном доме всего на 19 апартаментов. Поселившись здесь, можно наслаждаться всеми благами элитного проекта: хорошей экологией, безопасностью, которую обеспечивает круглосуточная охрана, оригинальной архитектурой, современной инженерией, красивой благоустроенной территорией с ландшафтным дизайном, собственной инфраструктурой (предусмотрены зона отдыха, детские площадки и по два парковочных места на каждое домовладение) и, конечно, клубной атмосферой и единой социальной средой. Но, как и во всех подобных проектах, цены здесь высоки. Стоимость квартир начинается от 22 млн руб., а стоимость таунхауса — от 37,5 млн.

 

Самое же демократичное по ценам предложение — это проект Sky Parks — 11-этажный апартаментный комплекс в 10 мин. ходьбы от метро, с современной инженерией и подземным паркингом. Здесь можно купить жилье свободной планировки площадью 30,59–99,59 кв. м по цене от 4,557 до 14,44 млн руб.

 

Замкадный Северный

 

Сравнительно низкими ценами для своего класса отличается и проект «Северная Слобода», занимающий 16,5 га и расположенный в Северном районе. Его застройка состоит из таунхаусов, коттеджей и трехэтажного дома на 93 квартиры. Поселок находится в 1 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, недалеко от Хлебниковского лесопарка, и имеет охраняемую благоустроенную территорию с зонами отдыха и детскими площадками, рядом есть вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, торговый центр и спортивный комплекс с крытым плавательным бассейном. Немаловажно, что в поселке действуют московские коммуникации. При этом стоимость таунхаусов площадью 192,3–218,1 кв. м начинается от 21,9 млн руб., квартир метражом 64–139,6 кв. м — от 8 млн руб. А самый дешевый коттедж предлагается за 52,755 млн руб. За эти деньги можно приобрести четырехэтажный дом площадью 535 кв. м с гаражом и участком восемь соток.

 

Широкий выбор в Мытищах

 

Но по-настоящему широкий выбор на северо-восточном направлении есть только в Подмосковье, причем на расстоянии до 7 км от МКАД основной объем новостроек сосредоточен в городе Мытищи, где, по данным Софьи Лебедевой из компании «МИЭЛЬ», экспонируется 26 корпусов в 13 проектах. «Мытищи примыкают к Москве, поэтому являются очень популярным вариантом для жителей соседних столичных районов, решающих улучшить свои жилищные условия за счет приобретения жилья большей площади, — уверяет Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», — ведь цены здесь пониже, чем в Первопрестольной».

 

Большей частью в Мытищах строят объекты эконом- или комфорткласса. Апартаменты можно купить в многофункциональном торгово-административном комплексе «Красный Кит», расположенном практически в центре города. Кроме того, здесь довольно активно строится жилье бизнес-класса. Это и жилой квартал «9–18», и ЖК «Ньютон», и ЖК «Губернатор», и ЖК «Академик», и «Академик-2» — современные монолитные дома с вентилируемыми фасадами и собственными объектами инфраструктуры.

 

А еще в Мытищах возводится один из крупнейших проектов комплексной панельной застройки всего Подмосковья — жилой район Ярославский, занимающий территорию 14 га и включающий в себя два микрорайона — 15-й и 16-й. В рамках этого проекта ГК ПИК планирует построить 1 млн кв. м жилья в домах панельных серий П-3М и КОПЭ-М-Парус, а также многочисленные объекты инфраструктуры: школы, детские сады, спортивные и торговые центры, поликлиники, гаражные комплексы и стоянки для автомобилей. На сегодняшний день уже возведено 19 домов (часть из них полностью заселена), на первых этажах которых функционируют магазины, пиццерия и три салона красоты. А для детей открылся детский сад «Непоседы», самый большой в Мытищах. Надо еще отметить, что запланированная станция легкого метро, которая рано или поздно появится в городе-спутнике, будет находиться совсем рядом с Ярославским. При этом цены на квартиры здесь довольно умеренные, например, однушки площадью от 43 кв. м с отделкой в строящихся корпусах микрорайона № 16 стоят от 4,22 млн руб.

 

Однако есть в Мытищах и более бюджетные проекты. Например, микрорайон Новое Медведково, который возводится рядом с Волковским шоссе и имеет удобные выезды на Осташковское и Ярославское шоссе, а также на внешнее кольцо МКАД в районе платформы Перловской. И кроме того, проект соседствует с Пироговским лесопарком и зеленым массивом у Рупасовских прудов.

 

Новое Медведково — это крупный микрорайон комфорткласса, в котором запланировано 44 монолитно-кирпичных корпуса. На первых этажах домов разместятся магазины, аптеки и другие необходимые для жизни сервисные службы. Будет и социальная инфраструктура: три школы, четыре детских сада, оздоровительный комплекс, медицинский центр, а также построят культурно-досуговый и гостинично-деловой комплекс и несколько паркингов.

 

Сдача в эксплуатацию первой очереди проекта намечена на III квартал 2016 г. Купить здесь можно одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 30 до 102 кв. м с застекленными балконами, большими холлами и кухнями. Стоимость квартир в Новом Медведково, по данным С. Лебедевой, составляет от 2,7 до 7,5 млн руб., а цена квадратного метра, как сообщают эксперты компании «Домус финанс», начинается от 70 тыс. руб.

 

К довольно масштабным объектам комфорткласса города Мытищи можно отнести и ЖК «Лидер Парк». В этом проекте предусмотрено строительство шести 17-этажных монолитно-кирпичных корпусов с собственной инфраструктурой. Максимальная стоимость жилья ЖК «Лидер Парк» — 4,5 млн руб. Правда, ранее проект был заморожен, сменил застройщика и сейчас находится на начальном этапе строительства, но работы ведутся активно, и сдача первой очереди комплекса запланирована на III квартал 2015 г.

 

В бизнес-классе многие эксперты выделяют ЖК «9–18», расположенный в центре города. «Проектом предусмотрено строительство четырех монолитно-кирпичных домов, подземной автостоянки, детского сада, школы искусств, фитнес-центра с бассейном, а также хоккейной школы под руководством В. И. Шалимова», — рассказывает А. Соколова. Но самое главное — ЖК «9–18» интересен по соотношению цены и качества: например, однокомнатную квартиру площадью порядка 37 кв. м можно купить за 4,2 млн руб.

 

Также можно присмотреться к ЖК «Рождественский», который расположен в 4 км от МКАД. «Данный проект представлен двумя монолитными корпусами переменной этажности (7–16 этажей) и интересен своей концепцией «двор без машин». Во внутреннем пространстве этого комплекса не будет автомобильных дорог, что гарантирует безопасность и комфорт, — рассказывает «Н&Ц» Д. Третьякова. — На территории комплекса планируется также построить более 4 км пешеходных и велосипедных дорожек». А квадратный метр в этом проекте стоит в среднем 102 тыс. руб.

 

Есть в бизнес-классе и проект на начальном этапе строительства — ЖК «Декарт» — монолитно-кирпичный дом переменной этажности (12–17 этажей), расположенный в микрорайоне Ядреево. Его сдача запланирована на IV квартал 2015 г. «Данный проект отличается очень высоким уровнем строительства, например, для кладки стен будут использованы натуральные керамические блоки, которые обладают отличными тепло- и звукоизоляционными качествами», — уверяет С. Лебедева. Ну а поскольку объект строится недавно, квартиры здесь относительно недороги: предлагаются варианты со свободной планировкой площадью от 26 до 100 кв. м стоимостью от 3,4 до 9,3 млн руб.

 

Если же Мытищи по какимто соображениям не нравятся, то можно купить жилье в малоэтажном квартирном комплексе бизнес-класса «Новые Вешки», который находится на территории одноименного коттеджного поселка в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, объединен с ним общей концепцией и единым стилем. «Этот жилой комплекс состоит из четырех шестиэтажных домов, два из которых уже сданы, а два других планируется ввести в эксплуатацию в 2014 г. Он соседствует с Хлебниковским лесопарком и Мытищинским лесхозом и выгодно отличается планировочными решениями: квартиры на первых этажах имеют свой собственный вход, а квартиры на самом верху — панорамные окна и мансарды», — рассказывает Е. Гудзь. А кроме того, жителям будет доступная вся инфраструктура малоэтажного комплекса «Новые Вешки», а это современная школа и детский сад, фитнес-центр, бассейны, каток и спортивные площадки. Вот только стоимость квадратного метра здесь чуть выше, чем в Мытищах, она начинается от 120 тыс. руб.