Новостройка в кредит. О тенденциях развития ипотечного рынка

 

Качественное замедление

 

Ипотечный рынок в стране неуклонно растет, хотя не так быстро, как раньше: темпы в 2013 г. замедлились в два раза по сравнению с прошлым годом. Продолжает уменьшаться средняя величина кредита, сегодня она составляет 1,6 млн руб. И это позитивно, потому что тем самым снижаются риски перегрева рынка.

 

Особенно радует экспертов качество ипотечных портфелей — заемщики дисциплинированно вносят платежи, доля просрочки по ипотеке составляет меньше 2%. Начальник отдела прогноза и анализа департамента стратегии и развития Сбербанка Дмитрий Тарасов считает, что граждане серьезно и ответственно подходят к решению взять ипотечный кредит, чего нельзя сказать о получателях потребительских кредитов. «Заемщики уже не боятся ипотеки. Она становится понятным финансовым инструментом решения жилищных проблем», — соглашается генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

 

Банки со своей стороны поощряют граждан к использованию жилищных кредитов, постепенно снижая процентные ставки по ним. «Совсем недавно кредитные организации и АИЖК снизили ставки на 1–2%. Те банки, у которых они уже были низкими, отреагировали на это смягчением требований к заемщикам», — рассказал заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов рейтингового агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

 

Выгодный сегмент

 

Доля ипотеки на новостройки растет. Это вызвано расширением границ Москвы, повышенным покупательским спросом и активным развитием совместных программ банков и застройщиков. К тому же если раньше крайне редко кредитовали дом на начальном этапе строительства, то сейчас это обычная практика. Кстати, ипотеку на первичку в основном выдают частные банки, у государственных доля подобных продуктов существенно ниже.

 

Покупателям интересно и выгодно брать кредит на новостройку, особенно с учетом специальных акций, которые предлагают банки в конкурентной борьбе за клиентов. Но даже и без них цены на первичном рынке чаще всего ниже, чем на вторичном, и они активно растут по мере возведения дома. Кроме того, «большое влияние на граждан оказывает желание выгодно инвестировать имеющиеся деньги», считает заместитель председателя совета директоров ГК «НДВ» Владимир Гамза. Хотя побудительным фактором, по мнению начальника отдела ипотечного кредитования и оформления сделок с недвижимостью ЗАО «ЮИТ Московия» Сергея Китаева, могут служить опасения нового экономического кризиса.

 

Подстегивает потенциальных заемщиков и рост объемов строительства (по итогам этого года в Москве должны построить на 30% больше объектов, чем годом ранее), а также интересные программы кредитных организаций.

 

Между тем региональный рынок недвижимости отличается от московского, напомнил вице-президент банка «Российский кредит» Сергей Бессонов. В Москве и области любой жилой комплекс будет продан и с хорошей экономикой. На периферии иная ситуация. Здесь, «если девелопер немного промахнется с локацией объекта, инфраструктурой, то он рискует затянуть сроки продажи или даже остаться с определенным количеством квартир у себя на балансе».

 

В следующем году доля ипотеки на первичку в общем объеме выдач может вырасти с сегодняшних 30 до 40%. Михаил Доронкин предполагает, что это приведет к росту цен на жилье. Также он отметил, что «строительная отрасль подвержена рискам. Она характеризуется непрозрачностью для внешних кредиторов, недостаточной проработкой проектов, отсутствием надежных залогов у компаний, чувствительностью к жилищной политике регионов».

 

Застройщики ждут от банков более лояльного подхода к их аккредитации. А еще для них важны «ставки по кредитным программам банка, скорость рассмотрения заявки и количество отказов; комфортность прохождения сделки. Если хотя бы один из критериев не работает, то совместных успехов и результатов не будет», рассказала директор департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон» Алена Анцышкина.

 

Кредитная экономика

 

Размер ставок по ипотеке — это стоимость фондирования для банков, уровень их риска и определенная маржа. Сейчас, когда депозиты привлекаются под 9–11%, сделать ипотеку дешевле 12% весьма проблематично. В то же время если сильно понизить ставки по депозитам, то граждане просто не понесут деньги в банки.

 

По мнению вице-президента банка «Петрокоммерц» Сергея Постнова, «в следующем году в силу объективных причин сильного понижения ставок не произойдет». Да и не стоит делать такой большой акцент на этом показателе. Значение имеют качество строительства, расположение проекта и клиентоориентированность конкретного банка. «Если на объекте и в банке работают хорошие продавцы, то из-за уменьшения ставки на 0,5% клиент не уйдет к конкурентам», — уверен С. Бессонов.

 

С этим мнением согласны далеко не все. Даже снижение ставки на 0,5% важно для клиента, полагает директор по развитию «Бест-Новострой» Армен Маркосян. Он сообщил, что «за время акций количество сделок увеличилось на 33%, потому что у многих покупателей каждый рубль на счету». Тем более, подчеркнул эксперт, зарплаты последние пять лет если и растут, то крайне медленно в отличие от стоимости продуктов или услуг ЖКХ.

 

Что касается стоимости недвижимости, то ее снижения ждать не приходится. Жилье премиум-класса будет дорожать, поскольку на него всегда находятся состоятельные покупатели. Жилье экономкласса тоже поднимется в цене. «Самое доступное, панельное, строят в основном в Московской области и Новой Москве, где спрос на него очень высокий, и он вряд ли сократится, поэтому цены также будут расти», — сообщил Владимир Гамза. «К росту цен в Новой Москве (на 10–15%) приведет и строительство новых станций метро», — считает С. Лебедева.

 

Ипотечный двигатель

 

«Одно рабочее место в строительной индустрии дает 12 рабочих мест в смежных отраслях. Таким образом ипотека может стать драйвером, который подтолкнет рост ВВП и промышленного производства», — уверен президент Европейского трастового банка Андрей Крысин. Пока кредиты на недвижимость в России составляют всего 3% от ВВП. По сравнению с западными странами это очень мало. Правительство ожидает в следующем году рост ВВП на 3%, — отметил президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. — Значит, будут расти доходы населения. Соответственно, спрос на ипотеку должен быть по крайней мере стабильным'. Оптимизм внушают и цифры, проведенные экспертами в ходе конференции. Сейчас решить свои жилищные вопросы с помощью ипотеки надеются 36% россиян. Еще совсем недавно — в 2010 г. — таковых было всего 4%. Около 30% потенциальных покупателей планируют приобрести недвижимость комфорт- и бизнес-класса, 70% — экономкласса.