На западном фронте без перемен

8 Апреля в 16:06 26 Ирина Богатырева

Ожидание очередной волны экономической нестабильности заставляет людей вкладывать средства в квадратные метры — и не только на родине, но и за рубежом. В основном покупатели выбирают страны Европы и Америку, и перемены предпочтений не предвидится. Эксперты прогнозируют, что в 2013 г. недвижимость в государствах с проблемной экономикой продолжит дешеветь, а в благополучных сохранится стабильный уровень цен.

 
Лучшие страны для отдыха и жизни
 
На западном фронте без перемен

Швейцария
Существует два типа покупателей недвижимости за границей. Одни приобретают квартиру или дом, чтобы жить в нем постоянно либо во время отпуска, а другие намерены извлечь из своих вложений доход. Критерии выбора недвижимости у них разные.
 
Сначала поговорим о тех, кто собирается сам пользоваться своей покупкой. Какие страны были наиболее популярны у них в 2012 г.? По оценкам международного агентства недвижимости Gordon Rock, топ-10 выглядит так (в порядке убывания): Болгария, Испания, Черногория, Германия, Латвия, Чехия, США, Италия, Франция, Кипр. «Россияне обращают внимание на следующие факторы: историко-культурную близость страны, транспортную доступность, благоприятный визовый режим, возможность получения ВНЖ и ПМЖ», — прокомментировал Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.
 
Некоторые эксперты за основу исследований принимают бюджет покупки. Во многом он и определяет выбор страны. «В высокой и средней ценовой категории традиционно лидирует центральный Лондон. В целом Великобритания рассматривается как место для жизни сегодня или в будущем, — рассказывает Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. — Италия и Франция также популярны у состоятельных россиян. В Италии их в основном интересуют виллы в Тоскане, на озерах и в других живописных курортных местах, в меньшей степени — Рим или Милан. Во Франции спрос концентрируется на Лазурном Берегу и в Париже. Во многих случаях здесь приобретают второй дом, хотя у нас есть клиенты и друзья, которые живут в Италии или Франции большую часть года. Впрочем, во Франции цена содержания жилья все больше беспокоит потенциальных покупателей в связи с ростом налогов».
 
Примерно то же отмечает и Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS. «Покупатели элитной недвижимости в 2012 г. не изменили своих предпочтений. Самыми популярными у них являются Лондон, Лазурный Берег Франции, Монако, Швейцария, — говорит она. — Возрос интерес к жилью в Австрии, столица которой признана экспертами одной из самых комфортных для проживания. Интересны новые проекты в Париже, жилые комплексы во Флоренции».
 
Довольно популярной страной остается Испания. Большое русскоязычное сообщество, прекрасный климат, длинный курортный сезон, невысокая стоимость жизни — все это привлекает покупателей со средним бюджетом. Германия притягивает стабильной экономической и политической ситуацией. Интересно, что даже сегодня там можно купить недвижимость по ценам, сравнимым с Болгарией. Преимущества же самой Болгарии давно известны: теплый климат, удобное местонахождение, общность славянских культур, а главное — доступная стоимость жилья. Недвижимость здесь покупают в основном для отдыха или проживания на пенсии.
 
Большинство клиентов предпочитают квартиры, а не дома. Состоятельные люди тяготеют к проектам под управлением гостиничных операторов. Ведь управляющая компания не только обеспечивает высокий уровень сервиса, но и следит за эксплуатацией апартаментов или вилл.
 
 
Подходят для инвестиций
 
На западном фронте без перемен

Вилла «Тоскана»
Стоит отметить, что рейтинг инвестиционных предпочтений существенно отличается от рейтинга спроса на недвижимость для жизни. Так, Болгария, Черногория и Испания, многие годы занимающие лидирующие позиции во втором списке, остались далеко за пределами десятки стран, пользующихся доверием у российских инвесторов. По данным Gordon Rock, в топ-10 вошли Германия, Великобритания, США, Швейцария, Австрия, Франция, Чехия, Латвия, Израиль и Италия.
 
«Для вложений рассматривают страны, где в силу стабильности экономики можно как минимум сохранить капитал, — объясняет С. Зингель. — Речь идет в основном о Европе и США». Наивысшие позиции в рейтинге, занимаемые Германией, Англией, США и Швейцарией, свидетельствуют о том, что россияне выбирают стабильность и следуют стратегии диверсификации инвестиций по валютному принципу — евро, фунт стерлингов, доллар и швейцарский франк. При этом они стараются приобрести ликвидные объекты, чтобы без труда и в короткие сроки продать их после того, как ситуация с мировой экономикой нормализуется.
 
Вполне очевидно, что Болгария, Испания, Черногория сейчас не могут похвастаться стабильностью. Инвестировать туда в надежде на улучшение ситуации в ближайшем будущем по меньшей мере опрометчиво. По оценкам экспертов, экономику южноевропейских и балканских стран ждут одно-два непростых десятилетия. Вместе с тем те, кто давно мечтал купить недвижимость для жизни именно в Болгарии, Испании, Черногории, на Кипре или в Греции, могут совершить сейчас выгодное приобретение. «При этом надо быть морально готовым к тому, что при неблагоприятном сценарии стоимость жилья здесь упадет еще на 5–15%, — предупреждает С. Зингель. — Впрочем, в отношении объектов, находящихся в личном пользовании, это не несет негативных последствий, ведь продавать квадраты в обозримой перспективе собственник все равно не планирует».
 
Топ-10 стран, наиболее популярных у россиян в 2012 г. (покупка недвижимости для проживания)*
1
Болгария
6
Чехия
2
Испания
7
США
3
Черногория
8
Италия
4
Германия
9
Франция
5
Латвия
10
Кипр
* В данный рейтинг не включены страны СНГ.
 
Топ-10 стран, наиболее популярных у россиян в 2012 г. для инвестиций в недвижимость
1
Германия
6
Франция
2
Великобритания
7
Чехия
3
США
8
Латвия
4
Швейцария
9
Израиль
5
Австрия
10
Италия
Источник: международное агентство недвижимости Gordon Rock
 
 
Где выросли цены
 
На западном фронте без перемен

Испания
По данным Ольги Антонычевой, директора отделения «МИЦ-Недвижимость «На Цветном», в Испании, Италии, Черногории, Чехии в этом году отмечалось снижение цен — от 3 до 7%. «Германия, основной двигатель экономики Европы, показала незначительный рост цен на 2,5%, в пределах инфляции. Наибольшее увеличение стоимости 1 кв. м зафиксировано в Австрии и Бельгии (9,9 и 7,5% соответственно). В остальных государствах Европы наблюдался либо небольшой рост цен на уровне 1,5–2,5%, либо падение», — говорит эксперт.
 
Центральный Лондон в 2012 г. внушил оптимизм — спрос на недвижимость здесь остается стабильным. Объясняется это тем, что количество предложений премиум-класса ограничено, особенно что касается исторического центра города, где практически нет новостроек, а местные власти очень трепетно относятся к старинным зданиям. Иностранцы же считают британскую столицу одним из лучших мест для инвестиций. Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter, отмечает, что определенное влияние на это оказали Олимпийские игры, прошедшие в этом году: «Цены на лондонскую недвижимость подскочили на 20%, что позволило Великобритании занять первую строчку в рейтинге наиболее дорогого жилья в мире. К примеру, стоимость 1 кв. м в проекте One Hyde Park составляет 103 тыс. долл.».
 
По словам А. Левитовой, рекордные темпы роста цен на жилье, причем как на аренду, так и на продажу, отмечены в Берлине — до 30% в отдельных сегментах. «В последнее время в германской столице появилось большое число инвесторов из Южной Европы, которые, опасаясь инфляции и проблем в собственных странах, вкладывают свои сбережения в недвижимость», — объясняет она.
 
Разумеется, рост цен на 20–30% возможен только в отношении нового строительства, когда стоимость квадрата увеличивается по мере реализации проекта. А вот на вторичном рынке элитной недвижимости Франции, Великобритании, Германии, по словам Е. Юргеневой, динамика была невысокой — примерно 5–7%. «Зато хорошие результаты показал Майами — более 10% за 2012 г. Активно развивались страны Азиатско-Тихоокеанского региона. Впрочем, меры правительств некоторых государств по регуляции ситуации на рынке существенно замедлили темпы роста», — отмечает эксперт.
 
Изменение средних цен на жилую недвижимость
Страна
Изменение цен с осени 2011-го по осень 2012 г., %
Прогноз цен с осени 2012-го по осень 2013 г., %
Австрия
+5,5
+3
Англия
+2,5
+3
Болгария
—4,0
—2
Германия
+7,0
+5
Израиль
0
+4
Испания
—9,0
—5
Италия
—1,9
+1
Кипр
—4,5
0
Латвия
+5,1
+5
США
+8,5
+7
Турция
+12
+5
Франция
—2,2
—3
Черногория
—2,8
0
Чехия
—4,2
+2
Швейцария
+5,3
+3
Источник: международное агентство недвижимости Gordon Rock
 
 
Что нам готовит год текущий
 
На западном фронте без перемен

Германия
В целом европейский рынок находится в стагнации. «Покупка недвижимости сегодня не является привлекательной инвестицией в краткосрочной перспективе. Потребители рассчитывают либо на долгий срок, либо приобретают второй дом для личного пользования», — полагает О. Антонычева.
 
В Болгарии, Испании, Греции, на Кипре используют все возможные ресурсы, чтобы реанимировать спрос у иностранных инвесторов. Например, вводят новые иммиграционные программы.
 
В Греции в результате принятия правительством мер по борьбе с кризисом ожидается приток крупных инвесторов и опытных девелоперов из стран БРИКС (Бразилия, Россия, Индия, Китай, Южная Африка). Объявлен официальный государственный курс на поддержку и развитие локальных проектов различного масштаба — от продажи госимущества (порты, аэропорты, объекты туриндустрии) до реализации частных девелоперских проектов в Халкидиках, на Крите, Родосе, Корфу и в Аттике с привлечением европейских субсидий. Насколько это улучшит ситуацию, пока неизвестно.
 
МНЕНИЕ
 
На западном фронте без переменКарен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:
 
«В 2012 г. США и Греция были интересными игроками рынка в плане приобретения залоговой недвижимости — объектов жилья, собственники которых оказались не в состоянии выплачивать ипотеку банкам, и выставленных на продажу или идущих с молотка».
По замечанию С. Зингеля, в 2013 г. влияние на покупательскую активность россиян и их предпочтения окажут такие факторы, как волатильность валютного рынка, преддефолтное состояние Греции, опасения в отношении экономик Испании, Италии, Португалии, Кипра, а также ожидание второй волны глобального кризиса. «В складывающейся на международном рынке недвижимости ситуации, с нашей точки зрения, оптимальным местом для парковки крупных капиталов являются страны, вошедшие в 2012 г. в топ рейтинга предпочтений инвесторов, — Германия, Великобритания, Франция, Австрия, Швейцария и США, — считает С. Зингель. — Вместе с тем покупатели недвижимости для личного проживания с небольшим бюджетом будут пользоваться моментом и приобретать подешевевшую недвижимость в Болгарии, Испании и Черногории».
 
В следующем году спрос со стороны граждан России на квадратные метры за рубежом продолжит расти, уверена А. Левитова. «Мы видим укрепление интереса к странам, которые дают визовые и иммиграционные преимущества. Наши клиенты, например, следят за намерением Испании принять законодательство, позволяющее получить вид на жительство тем, кто приобретет жилье на сумму от 160 тыс. евро. По этим же причинам их привлекают Португалия и Латвия. Растет внимание к островам Сент-Киттс и Невис, где при покупке недвижимости можно получить паспорт, дающий право на безвизовый въезд в 90 стран, в том числе в Евросоюз и Великобританию». Эксперт отмечает, что нередки инвестиции в торговую недвижимость, офисы и гостиницы: россияне активно диверсифицируют свои вложения.
 
Что касается цен, то, как предполагает Е. Юргенева, рынок США, скорее всего, продемонстрирует рост, в Европе основной спрос придется на отдельные интересные проекты, а не на рынок в целом. Прогнозируют дальнейшее снижение динамики в азиатских странах. В Лондоне средние цены останутся на уровне 2012 г. «Мы ожидаем, что испанская и болгарская недвижимость в течение 2013 г. подешевеет еще на 10–20%, — говорит К. Мелконян. — Одними из наиболее безопасных стран для вложения средств в следующем году будут Германия, Канада (возможный рост цен — 12–15%) и, конечно, Великобритания».
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных