На все готовое

Готовые к заселению квартиры в новостройках теперь предлагаются не только в дорогих ЖК — опция прочно облюбовала массовый сегмент. Как сильно удорожает проект отделка и какой она вообще может быть, редакции НиЦ рассказали эксперты рынка недвижимости.

Предложение квартир с отделкой в ЖК демократичного сегмента резко выросло в кризисном 2015 году. По словам Юлии Сапор, руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в первом квартале 2015 года в массовом сегменте «старой» Москвы доля корпусов с обязательной отделкой составляла лишь 0,8 %, а в первом квартале 2016-го — уже 12,4 %. Сейчас это порядка 13,2 %. Предложение с опциональной отделкой за два последних года выросло с 0,8 % до 9,5 %. В Подмосковье проектов с отделкой тоже становится больше: как рассказывает Илона Карягина, коммерческий директор RDI, в Ленинском районе области два года назад был единственный проект с отделкой, сейчас таких ЖК уже шесть. «В последние годы популярность отделки у покупателей заметно выросла, и, в соответствии с этим трендом, растет и доля предложения квартир с отделкой в новостройках московского региона, — говорит заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК “Ареал” Максим Радченко. — По сравнению с серединой 2016 года предложение с обязательной и опциональной отделкой выросло не менее чем на четверть, если говорить о рынке массового спроса московского региона».

«Тренд на квартиры с отделкой под ключ набирает обороты. Порядка 15 % новостроек Москвы имеют предложения с отделкой, а в Новой Москве доля проектов с отделкой достигает 30 %, — комментирует Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point. — Покупатели распробовали этот продукт, и теперь такие квартиры реализуются на 20–25 % быстрее».

Что входит в понятие «отделка» с точки зрения застройщика? Вариантов может быть несколько. Строго говоря, отсутствие отделки тоже называется отделкой — черновой.

Базовых варианта три, рассказывает Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер»:

Черновая отделка — это бетонные неоштукатуренные стены, как правило, сделана стяжка (но иногда эти работы возлагаются на покупателя). Квартира подключена к системам водоснабжения, отопления и канализации, разводки электричества по комнатам нет. Установлены окна и входная дверь.

Предчистовая отделка. Стены и полы в такой квартире полностью подготовлены к финальному ремонту: настилу напольного покрытия, установке дверей, покраске/оклейке обоями.

Чистовая отделка. Такое жилье полностью готово к заселению. В зависимости от проекта стены окрашены либо оклеены обоями, есть ламинат, межкомнатные двери, установлена вся сантехника, выложена плитка во всех мокрых зонах. Иногда застройщики продают частично меблированные квартиры.

Именно чистовой вариант мы обычно и имеем в виду, когда говорим об отделке, и именно таких проектов становится все больше в новостройках массового рынка.

«После выполнения чистовой отделки под ключ клиент переезжает в готовую квартиру. В проектах комфорт-класса на пол обычно укладывают ламинат 32-го класса, на стены клеят обои под покраску, а в некоторых случаях используют шпаклевку под покраску. Плитку для мокрых зон выбирают из коллекций среднего ценового диапазона», — рассказывает коммерческий директор SDI Group Максим Каварьянц.

В сегментах эконом и комфорт застройщики обычно ограничиваются тремя вариантами отделки, отмечает Марина Любельская, заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ»: «Как правило, это ремонт хорошего уровня с использованием материалов среднего качества. Если застройщик выполняет ремонт самостоятельно, стоимость квартиры с отделкой возрастает на 10–15 тысяч рублей за квадратный метр, — рассказывает эксперт. — Спрос на жилье площадью до 30 м² с отделкой достаточно большой. При этом с увеличением площади интерес покупателей начинает снижаться». Дмитрий Ефимов отмечает рост качества как работ, так и используемых материалов. «В условиях жесткой конкуренции высокий уровень отделки становится одним из ключевых преимуществ», — поясняет эксперт.

Цена отделки зависит от уровня проекта. «Самая бюджетная отделка от застройщика начинается с 19 тысяч рублей за метр (в 2013 году она начиналась с 15 тысяч рублей), дешевле сегодня можно даже не пытаться найти», — говорит Юрий Рожин, заместитель генерального директора компании KASKAD Service (входит в семейство компаний KASKAD Family).

«В среднем в квартирах экономкласса хорошая качественная чистовая отделка выходит 11–12 тысяч рублей за м². Чистовая отделка эконом-класса для типовой однокомнатной квартиры стоит от 350 до 550 тысяч рублей», — рассказывает директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков.

Похожие данные приводит и руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева: «Наличие готового ремонта может добавить 300–650 тысяч рублей в зависимости от метража (с учетом студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир), — говорит эксперт. — В рамках разного рода акций и спецпредложений от застройщика эта сумма может быть снижена или даже сведена к нулю». Так что сейчас у покупателя есть все шансы не переплачивать за отделку. Неудивительно, что эта опция становится все популярнее. В частности, как говорит Сергей Новиков, с начала 2016 года количество ипотечных кредитов на квартиры с отделкой увеличилось на 10 %.

Есть вероятность, что с отделкой будут сдаваться все без исключения квартиры, — тему в текущем году поднимал Минстрой. «Власти обсуждают идею включения отделки в стоимость предложения и перехода от опционального ремонта к обязательному. В этом случае стоимость предложения возрастет, однако подобный подход удобен покупателям-ипотечникам, так как в одном кредите объединяются затраты и на жилье, и на его обустройство», — поясняет Татьяна Подкидышева.

Впрочем, как говорит Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards, новую норму можно будет и обойти. «Девелоперы высокобюджетного жилья, где спрос на готовую отделку ниже, могут попытаться обойти запрет на реализацию „голых стен“ путем начала продаж квартир в уже полностью построенных и сданных в эксплуатацию проектах, — считает эксперт. — Второй вариант обхода запрета — это продажа квартир с „потемкинской“ отделкой, которая по факту будет только имитацией таковой. Требование закона формально будет соблюдено, однако покупателю не составит труда все переделать под себя». Одним словом, видовое разнообразие отделок сохранится при любом варианте развития событий, как и разнообразие бюджетов покупки.