На пороге перемен. Рынок новостроек в минувшем году и прогноз на 2015 год

Пожалуй, прошедший год можно назвать золотым для первичного рынка недвижимости Москвы. Он оказался на редкость богатым как на всевозможные события (причем и позитивные, и негативные), так и на рекорды по главным показателям: спрос, предложение, цена.

Проекты и продажи в цифрах

Основные события на первичном рынке были связаны, безусловно, с непростой экономической ситуацией в стране. Весь год устойчиво росла популярность недвижимости как тихой гавани для инвесторов и конечных потребителей. В результате — две волны покупательской активности и роста цен. Первая пришлась на I квартал 2014 г., когда началась проводимая ЦБ РФ санация в банковской сфере с отзывом лицензий у многих игроков отрасли. К лету рынок успокоился, чему способствовала стабилизация обстановки и наступление сезона отпусков. Но уже в октябре случилась новая волна ажиотажного спроса, вызванная резким ослаблением рубля и ростом ипотечных ставок. Самым рекордным месяцем с точки зрения продаж стал декабрь.

«Резкий рост спроса объясняется желанием конвертировать стремительно дешевеющие рублевые накопления в более надежный актив, — говорит Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», вице-президент РГР. — При этом распределение спроса носило неравномерный характер: покупательская активность была сосредоточена преимущественно в сегменте новостроек экономкласса. То есть можно утверждать, что большинство покупок осуществлялось именно с инвестиционной целью и не было связано с необходимостью улучшения жилищных условий граждан».

Девелоперская активность почти не уступала покупательской — в 2014 г. на рынок вышло в разы больше объектов, чем в предыдущие годы. «Несмотря на усугубление экономической ситуации, застройщики выводили новые жилые комплексы, — отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — Причем многие из этих проектов появились на бумаге еще в 2011–2012 гг., но возникший валютный кризис и реакция на него рынка жилья, выраженная увеличением покупательской активности, заставили девелоперов форсировать открытие продаж к концу года, пока имеется платежеспособный спрос».

Так, по данным «Метриум Групп», в 2014 г. на первичном рынке Москвы в реализацию вышло 12 новых проектов эконом- и комфорткласса (для сравнения: в 2013 г. стартовали продажи в 9 ЖК), 20 комплексов бизнес-класса (что почти в три раза превышает показатель предыдущего года), 11 объектов элитного класса (против 7 ЖК в 2013 г.). В итоге всего в продаже было представлено 27 проектов массового сегмента с совокупным объемом предложения на 33,7% больше, чем в конце 2013 г.; 64 ЖК бизнес-класса (на 11,4% больше) и 44 проекта элитного сегмента (на 25,1% больше).

Кроме того, на рынок вышло 26 новых проектов апартаментов (против 25 в 2013 г.). Таким образом, всего в конце 2014 г. продажи велись в 75 комплексах Москвы в старых границах.

А вот на рынок Новой Москвы в 2014 г. вышло всего три проекта, тогда как в 2013 г. их было семь. По большей части это связано с отсутствием утвержденного генплана, где были бы отражены концепция развития присоединенных территорий.

Вслед за ажиотажным спросом росли и цены, причем во всех сегментах без исключения. Многие компании в декабре приостанавливали продажи и пересматривали прайс несколько раз в неделю. Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2014 г. средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147,2 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе произошел рост на 17,8% и достиг 243,7 тыс. руб./кв. м. В элитном сегменте жилья средняя рублевая цена квадратного метра выросла на 36% и составила 674,8 тыс. руб. В то же время в долларовом выражении средний уровень цен снизился на 24,4% и остановился на отметке 11,4 тыс. долл./кв. м. Причиной резких изменений послужил обвал курса рубля в конце 2014 г. почти в два раза, а также выход новых проектов со сравнительно высоким стартовым уровнем цен. Средняя стоимость метра на рынке апартаментов выросла за год на 22,8% и составила 286,5 тыс. руб. В новостройках Новой Москвы по итогам года средняя цена остановилась на отметке 119,1 тыс. руб./кв. м, что на 32,8% выше, чем в прошлом году.

Жилые комплексы элитного класса, вышедшие на рынок в 2014 г.
Проект	Девелопер	Округ	Район
«Лесной дом»	Частное лицо	ЦАО	Тверской
«Дом на Котельнической»	ГК «Русский монолит»	ЦАО	Таганский
Palazzo «Остоженка, 12»*	Altimus Development	ЦАО	Хамовники
«Пречистенская слобода»	Delta estate	ЦАО	Хамовники
«Дом на Добрынинском»	«Декра»	ЦАО	Якиманка
«Полянка, 44»	Группа ПСН	ЦАО	Якиманка
«Люмьер»	ГК «Интеко»	ЦАО	Тверской
Котельническая наб., 21	СК-207	ЦАО	Таганский
Capital House	ООО «ЮниКэпитал Инвест»	ЗАО	Очаково-Матвеевское
Ул. Покровка, д. 9, стр. 2	Частное лицо	ЦАО	Басманный
«Советникъ»	Закрытая информация	ЦАО	Тверской

Качественные перемены

Менялась и структура предложения в каждом отдельном сегменте жилья. Как отмечают аналитики «Метриум Групп», по состоянию на декабрь 2014 г. доля квартир комфорткласса составляла более 95%, экономкласса — менее 5%, в то время как годом ранее соотношение было 70:30%. Таким образом, в массовом сегменте преобладает комфортное жилье, что вызвано высоким уровнем конкуренции на рынке и повышением покупательских запросов.

Еще одна тенденция — снижение масштабов выводимых ЖК. Из 12 стартовавших в 2014 г. проектов только четыре имеют в своем составе более трех корпусов, в то время как остальные отличаются небольшими размерами. Такая ситуация, по мнению экспертов, свидетельствует о недостатке пригодных для застройки крупных участков в Москве. Однако уже в 2015 г., когда начнется активное освоение бывших промзон, она может измениться.

В сегменте бизнес-класса продолжилась тенденция ценового расслоения. В 2014 г. выходили проекты во всех подсегментах — нижнем («Консент», «Кристалл», «Крылатский» и пр.), среднем («1147», «Сердце Столицы», «Дом на Самаринской» и пр.) и высоком (RedSide, Egodom, «На Шлюзовой набережной»). «В целом новые проекты разнообразны не только по ценовой политике, но и по объемам строительства, — говорит А. Соколова. — Новые жилые комплексы существенно различаются масштабами — от клубных домов до проектов квартальной застройки. Относительно предыдущего года существенно сократилась доля ЖК, реализуемых в западной части города (традиционной для бизнес-класса локации), тогда как в восточной она, напротив, выросла. Стоит отметить и богатство архитектурно-планировочных решений в новых проектах, среди которых имеются как комплексы с классическими для бизнес-класса габаритными квартирами, так и с небольшими (35–40 кв. м) площадями, в большей степени характерными для комфорткласса. Есть также комплексы с европланировками (с объединенной кухней-гостиной)».

На рынке элитного жилья большинство новых проектов — дома клубного типа не более чем на 50 квартир, и только два отличаются относительной масштабностью. В этом сегменте главной тенденцией стало расширение географии размещения. Так, постепенно снижается доля объектов в традиционно наиболее застраиваемых Хамовниках. В 2014 г. на рынок вышел еще один элитный комплекс за пределами Центрального округа — ЖК Capital House в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Кроме того, велась активная застройка Якиманки, где до начала 2014 г. продавался всего один проект. Сразу несколько комплексов появилось в Таганском и Тверском районах.

На территории Новой Москвы эксперты отмечают непропорциональное развитие. После включения в состав столицы присоединенные территории были разделены на два округа: Новомосковский (НАО) и Троицкий (ТАО). Первый, расположенный вблизи МКАД, активно развивается и застраивается. Именно там расположены крупнейшие центры притяжения, реализуется подавляющее большинство масштабных проектов, а в ближайшей перспективе должны появиться станции метрополитена. В то же время в ТАО появилось всего несколько значимых проектов. Очевидно, что он менее привлекателен для девелоперов ввиду более низкого развития транспортной и социальной инфраструктуры и удаленности от центра.

Вместе с тем происходит активное вовлечение девелоперов в развитие новых территорий Москвы. За прошедший год инвестиции составили порядка 150 млрд руб., из которых только 10 млрд — бюджетные деньги. За счет бизнеса было создано множество детских садов, школ, поликлиник. ГК «Мортон» инвестировала 20 млн руб. в Дорожный фонд Москвы, средства которого будут направлены в том числе на строительство развязки на Боровском шоссе, рядом с «Солнцево-Парк». Кроме того, компания заявила о желании построить дорогу в районе аэропорта Внуково, которая должна будет соединить Киевское и Калужское шоссе. Подобная практика приносит пользу как самим девелоперам, делая их проекты более привлекательными, так и местным властям, которые получают современные объекты инфраструктуры с минимальными вложениями.

Жилые комплексы бизнес-класса, вышедшие на рынок в 2014 г.
Проект (ЖК)	Девелопер	Округ
«Измайлово Lane»	«Мангазея Девелопмент»	ВАО
«Консент»	ГК «Афина»	ВАО
«Крылатский»	ООО «Строй Вест»	ЗАО
Egodom	Ego Group	СВАО
Жилой квартал RedSide	ГК Insigma	ЦАО
Клубный дом «Юннаты»	ООО «СМУ № 6»	САО
«Карамель»	ООО «Шатер Девелопмент»	САО
«Кристалл»	ОАО «Центр-Инвест»	САО
«Сердце Столицы»	ЗАО «Дон-строй Инвест»	СЗАО
The MID	МИД РФ	ЮЗАО
Дом на ул. Барклая, вл. 7	ГК «СТД Груп»	ЗАО
«АкадемикА»	ООО «Нью-Кармэл»	ЗАО
Жилой квартал «1147»	ООО «Шатер Девелопмент»	СВАО
«Лефорт»	Кооператив «Интерфлора»	ЮВАО
«Донское Подворье»	Холдинг «Эко-Тепло»	ЮАО
«Дом на Самаринской»	ЗАО «Лидер-Инвест»	ЮАО
«Константа»	ГК «Афина»	ВАО
«ФилиЧета-2»	ГК «СТД Груп»	ЗАО
V-House	«Ведис Групп»	ЮАО
Жилой квартал «На Шлюзовой набережной»	Группа ПСН	ЦАО

Выживут сильнейшие

Чего же ждать от 2015 г.? Делать долгосрочные прогнозы сегодня мало кто решается, но уже сейчас можно выделить несколько ключевых позиций, которые будут определять перспективы рынка новостроек в краткосрочном периоде.

Первое — спрос. Ожидать снижения покупательской активности, несомненно, стоит. По мнению экспертов, этот показатель сократится на 50–60%. Во-первых, за счет того, что ажиотажный спрос 2014 г. частично исчерпал возможности года наступившего. Во-вторых, за счет уменьшения доли ипотечных сделок в связи с повышение ключевой ставки. Доля покупок с привлечением ипотеки, по прогнозам участников рынка, сократится с 60% докризисных до 15–20% (если государство не вмешается в процесс). «Объемы сделок однозначно уменьшатся, но о том, что ипотека умерла, говорить пока рано, — уверен коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Во-первых, этот инструмент — единственный для многих граждан шанс приобрести собственную квартиру. А во-вторых, будем надеяться, власти не отойдут в сторону и примут определенные шаги в реанимировании ипотеки».

Второе — предложение. Оно будет сокращаться вслед за сокращением спроса. Эксперты считают, что объем квартир на рынке ко II кварталу 2015 г. станет весьма ограниченным вследствие вымывания, вызванного ажиотажным спросом 2014 г., а главное — в связи с сокращением количества выводимых на рынок проектов. «Повышение ключевой ставки приведет к тому, что привлечение банковского финансирования для развития девелоперских проектов станет невыгодным, — считает Ольга Шакалова, коммерческий директор компании «Ведис Групп». — В этой ситуации компании, у которых недостаточно собственных средств, скорее всего, уйдут из бизнеса. Круг участников сократится на 60–70%. Соответственно, на ближайшие годы уменьшится и количество, и масштаб выводимых на рынок новостроек».

Часть девелоперов будут вынуждены пересмотреть концепции в сторону снижения себестоимости. При этом о полном затишье говорить нельзя, уже сейчас анонсирован выход крупных проектов, например микрорайон «Мегаполис» в Косино (650 тыс. кв. м жилья) и ЖК «Ботанический сад» (более 200 тыс. кв. м жилья). Еще одной особенностью рынка станет и то, что новостроек, перспективных для инвестирования, останется мало. Недострой возможен, хотя его количество будет меньше, чем в кризис 2008–2009 гг. Тем не менее этого не избежать, считают игроки.

Третье — цены. Их компании будут вынуждены повышать, поскольку иначе не останется шансов обеспечить должный уровень рентабельности бизнеса. Аналитики «Мортон» прогнозируют ежемесячный прирост стоимости квадратного метра в сегменте доступного жилья на уровне 7–10% в месяц. Таким образом, рост цен на недвижимость превысит годовую инфляцию, которая по прогнозам на 2015 г. оценивается в 12–15% рынка жилья.

«Таким образом, на рынке может сложиться ситуация, которая имела место уже не раз: ценовые ожидания продавцов разойдутся с фактическими платежными возможностями покупателей, — прогнозирует О. Самойлов. — Неизбежным следствием этого станет существенное уменьшение активности: стороны будут пытаться нащупать новые цены, обеспечивающие хотя бы относительный баланс интересов. До тех пор, вероятно, сделки будут единичными. Увы, как и в периоды прошлых катаклизмов, многие участники рынка в условиях низкой активности не смогут обеспечить хоть сколь-нибудь приемлемый уровень доходности, а потому будут вынуждены прекратить деятельность».

«Очевидно, что легким текущий год не будет ни для кого. Но кризис помимо неприятностей принесет нам и пользу, запустив механизм очищения и оздоровления рынка недвижимости. Также не стоит забывать, что жизнь циклична, и период финансовых и политических потрясений рано или поздно закончится, сменившись новой фазой роста», — резюмирует директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Некоторые объекты массового сегмента, вышедшие на рынок в 2014 г.
Проект (ЖК)	Застройщик	Округ	Класс
«Горизонт»	ООО «Диабаз»	ЮЗАО	Комфорт
В р-не Северное Чертаново	ООО «Ваш выбор»	ЮАО	Комфорт
Sky city	ГК «СУ-155»	СВАО	Комфорт
«На Циолковского»	ЗАО «МФС-6»	СЗАО	Комфорт
«Ривер Парк»	ООО «Речников Инвест»	ЮАО	Комфорт
«Дом на Изумрудной»	ЗАО «Лидер-Инвест»	СВАО	Комфорт
«Life-Митинская Ecopark»	ГК «Пионер»	СЗАО	Комфорт
«126 квартал»	ОАО «Корпорация Тэн»	ЮВАО	Эконом
Мкр-н «Северный»	ГК «Мортон»	СВАО	Комфорт
«Яуза Парк»*	ГК «Главмосстрой-недвижимость»	ВАО	Комфорт
«Белый парк — 2»	ОАО «Центр-Инвест»	САО	Комфорт
«Дом на Нагатинской»	ЗАО «Лидер-Инвест»	ЮАО	Комфорт