На подступах к мегаполису

17 Июня в 21:01 22 Наталия Крол

Большинство сделок с жильем в Москве и Подмосковье проходит с участием граждан из других регионов России. Это может подтвердить любой риэлтор. Явления централизации обнаружились давно и активизировались с того времени, как стало возможным беспрепятственно приобретать квадратные метры и получать регистрацию. Но вот процессы миграции из столицы в другие города протекают не так активно. Тем не менее в последнее время заметен интерес, в том числе со стороны москвичей, к недвижимости в регионах, которые граничат с Подмосковьем.

На подступах к мегаполису
«В списке городов, к недвижимости в которых проявляют внимание покупатели, фигурируют как областные, так и районные центры, — комментирует тему руководитель Гильдии риэлторов Московской области Андрей Хромов. — В первую очередь это Ярославль, Владимир, Тверь, Калуга, Обнинск, Покров и др.». В приобретении здесь жилья зачастую заинтересованы россияне, которые изначально были настроены на покупку квартиры в Москве и области. Но поскольку сразу освоить столичный мегаполис сложно, они обживают сопредельные с Подмосковьем города. У жителей столицы интерес к этим территориям может быть связан с выходом на пенсию или с возвращением на малую родину.
 
До кризиса на рынках недвижимости разных городов России процессы купли-продажи шли довольно активно. Сделки заключали при участии столичных агентств, которые открывали свои филиалы повсеместно. Сейчас таких осталось немного, и охарактеризовать ситуацию в том или ином российском городе могут разве что представители местных компаний. В чем-то эти оценки совпадают, а в чем-то расходятся. Общее, например, то, что многие москвичи интересуются в граничащих с Подмосковьем областях дачными предложениями, рынком земли, а квартир покупают гораздо меньше. Тем не менее в каждом регионе своя специфика. Одни привлекают своими живописными окрестностями, другие — весьма щадящими ценами, в том числе на новостройки.
 
 
Покров
Вторичка вне конкуренции
 
По словам Людмилы Шитовой, руководителя покровского агентства «Недвижимость», для местных риэлторов региональные покупатели не редкость. Сегодня их примерно 30% от общего числа клиентов. Это в основном жители северных регионов, военные, русские из Казахстана. Причем примерно треть иногородних граждан — москвичи. Их на рынке Владимирской области интересуют небольшие квартиры в живописных местах — у рек, озер, в зеленых зонах.
 
Застройка в Покрове неоднородная. Федеральная трасса делит город на две части. На одной из них дома возводили для сотрудников Института вирусологии. Сейчас этот район представляет собой кварталы довольно старых зданий. Однако они расположены в красивом экологичном месте — у Черного озера. Здесь хорошо раскупают одно- и двухкомнатные квартиры площадью 32–36 кв. м. Стоимость 1 кв. м может достигать 30–40 тыс. руб. Другая часть города застроена в основном девятиэтажками. Квартиры здесь дороже, но сама местность не так привлекательна.
 
В целом, рассказывает Л. Шитова, цены в Покрове не достигли докризисного уровня, да и спрос невысок. Впечатление такое, что все чего-то ждут, а покупают недвижимость лишь тогда, когда возникает острая необходимость. Почти все приобретения касаются вторичного рынка, поскольку новое жилье в городе практически не строится. Одна местная компания построила дом, но даже не смогла реализовать проект в соответствии с первоначальными планами: вместо девяти этажей возвела всего пять. К тому же люди очень осторожно относятся к долевому строительству. Позитивной тенденцией можно считать только увеличение количества ипотечных сделок. Часть покупателей стараются использовать военные сертификаты, материнский капитал, субсидии для переселенцев с Севера.
 
 
Рязань
Новостройки растут как грибы
 
В Рязани, рассказывает Ольга Ситникова, руководитель компании «Салон недвижимости», иногородних покупателей немного. Как правило, это переселенцы с Севера. Москвичи приобретают здесь недвижимость крайне редко. Самое востребованное жилье в городе — одно- и двухкомнатные квартиры, а также студии. В центре такие предложения расходятся довольно быстро, особенно если это новые объекты стоимостью около 850 тыс. руб. Объем сделок лишь недавно превысил докризисный уровень, и интерес покупателей сосредоточен в категории доступных квадратных метров. Рост цен на недвижимость начался в прошлом году, и спрос был довольно активным. Сейчас он несколько снизился.
 
В городе реализуют много новых проектов, жилье строят и продают как по предварительным договорам, так и в соответствии с ФЗ-214. По мнению О. Ситниковой, к первичке покупатели проявляют больше интереса. Население активно обращается за кредитами. Количество сделок по ипотеке достигает уже 60–80% от общего объема продаж. Типичная сумма сделки — 1,2–1,3 млн руб. А стоимость 1 кв. м в центральной части Рязани составляет от 25 до 60 тыс. руб. и зависит от степени комфортности дома.
 
 
На подступах к мегаполису

Фото: Н. Крол
Тверь
Актуален первичный рынок
 
Риэлторы Твери в этом году зафиксировали сдвиг сезона активности клиентов. Если ранее в городе много сделок заключали в конце осени, зимой, то в 2012 г. наиболее продуктивным был июль. Специалист агентства «Арбат» Татьяна Абрамова отмечает, что особенным спросом пользуется недвижимость на первичном рынке. Сейчас идет масштабное строительство в микрорайоне Южный, возводят монолитные дома. Стоимость 1 кв. м на ранней стадии строительства составляет для покупателей примерно 38,5 тыс. руб. На вторичном рынке за 2,2 млн руб. можно купить однокомнатную квартиру в доме, возведенном в 80-х гг. прошлого века. По оценкам Т. Абрамовой, количество сделок по ипотеке составляет уже около 80% от всего объема продаж. При этом москвичи приобретают не более 10% городского жилья.
 
 
Ярославль
Вчетверо дешевле, чем в столице
 
Директор по продажам и маркетингу компании «Желдорипотека» Вадим Сидоров подробно охарактеризовал ситуацию на первичном рынке Ярославля. Основная целевая аудитория местных застройщиков — это жители города. Незначительная часть потенциальных покупателей — приезжие из Ярославской области и жители северных регионов: Архангельской и Вологодской областей, Республики Коми. Кроме того, квартиры приобретают ярославцы, которые живут и работают в Москве. Например, часто бывает так: глава семьи уезжает на заработки в столицу, а супруга с детьми остается в Ярославле. Нередки и инвестиционные сделки: покупают квартиры на будущее, сдают их в аренду, а проживают в другом городе.
 
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке недвижимости Ярославля осенью 2012 г. достигала 52 тыс. руб./кв. м. В зависимости от района стоимость новостроек колеблется от 42 до 77 тыс. руб./кв. м. В настоящий момент ипотечные кредиты предоставляют около 32 банков. Ставка на новостройки в среднем составляет 12% годовых, первоначальный взнос — 15–20%, срок кредитования — до 50 лет. Многие застройщики предоставляют рассрочку до конца возведения жилого дома примерно под 12% годовых. В целом стоимость 1 кв. м в новостройках Ярославля на 25% ниже, чем в Московской области, и почти в четыре раза меньше, чем в столице.
 
Наибольшее количество новых проектов представлено в Заволжском районе. Этажность и класс объектов зависят от их локации. В центре города приоритет отдают точечной застройке малой этажности бизнес- и элиткласса, в спальных районах возводят дома высотой до 17 этажей эконом- и комфорткласса. Квартальную застройку осуществляет компания «Желдорипотека» (ЖК «Златоустье»), она же готовится к возведению микрорайона Южный во Фрунзенском районе. В основном девелоперы Ярославля работают в соответствии с 214-ФЗ, около трех компаний возводят жилье в соответствии с 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
 
В городе сложившаяся социальная инфраструктура (муниципальные детские сады, школы, поликлиники). Однако в последние годы появляется все больше частных дошкольных учреждений, работающих по европейским стандартам, а также специализированных медицинских центров. Многие ярославцы, работающие в Москве, возвращаются в родной город только на выходные. Сообщение с мегаполисом осуществляется разными видами транспорта. По федеральной трассе М-8 путь на автомобиле занимает 3–3,5 ч (без учета пробок), на автобусе — 4–5 ч. Также до столицы можно добраться на электричке или пассажирским поездом за 3,5–4 ч. Ежедневно летают самолеты из аэропорта Туношна (время в пути 1 ч). Обычно тот, кто работает в Москве, может позволить себе купить квартиру в наиболее престижных местах — в центральном районе города, на Московском проспекте и т.д. Основная проблема для тех, кто ездит на работу в столицу, заключается не в том, как выехать из города, а как преодолеть пробки на въезде в Первопрестольную — например, со стороны Ярославского шоссе.
 
0 0
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных