На первой береговой. Набережные столицы ждет обновление

Международный конкурс на разработку концепции развития территорий, прилегающих к Москве-реке, объявлен. Предполагается, что уже 14 декабря 2014 г. будут подведены его итоги, к апрелю 2015 г. разработают градостроительную документацию, а к весне 2016-го будут видны первые результаты работы... Загадывать дальше смысла нет, доживем до декабря — увидим.

В новой реальности

О том, что берега Москвы-реки — золотой, но плохо используемый ресурс столицы, рассуждали в последнее время все кому не лень. Чуть ли не каждый участник международного конкурса, посвященного развитию Московской агломерации (он, если помните, проводился в 2012 г.), указывал членам московского правительства на москворецкие берега как на новые центры городского притяжения. В прошлом году глава датского бюро Gehl Architects Ян Гейл (известный специалист по общественным пространствам и городскому дизайну, работавший в десятках мегаполисов), представлявший результаты исследования, которое его компания провела в союзе с НИиПИ Генплана Москвы, тоже акцентировал внимание на московских набережных, во многом запущенных и необустроенных: к примеру, в Нью-Йорке для пешеходов доступно 49% прибрежных территорий, в Париже — 52%, в Лондоне — 76%, в Москве — только 7%. Общественное давление возымело действие: столичные власти сначала провели масштабное обследование берегов Москвы-реки, включая их аэрофотосъемку, и решили взяться за развитие этого недооцененного участка.

О градостроительной конкретике говорить рано, но пока заявления главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова и других официальных лиц рисуют следующую картину. В зоне внимания конкурсантов окажется примерно 3,5 тыс. прибрежных гектаров. Так уж получилось, что единый речной фасад в Москве в отличие от Санкт-Петербурга не сложился, и теперь столица рассчитывает поправить положение. По словам С. Кузнецова, при развитии территорий, прилегающих к Москве-реке, планируется использовать архитектурный дизайн-код, который будет определять гармоничное соотношение высоты и ширины зданий, обращенных фасадами к реке, их общие пропорции и т. д. Застраивать набережные целиком никто не собирается: здесь должны появиться скверы, площади, прогулочные зоны и другие общественные пространства, не говоря уже о нескольких новых мостах — автомобильных и пешеходных. И все же М. Хуснуллин признает: недвижимости на берегах Москвы-реки станет заметно больше. И в том, что немалая часть ее будет жилой, сомнений нет ни у кого.

Сразу нужно сказать, что никакой необходимости строить вдоль Москвы-реки именно жилье у города нет. Как поясняет декан Высшей школы урбанистики ВШЭ Александр Высоковский, планы градостроительного развития Москвы обычно состоят из двух частей. Первая ориентирована на решение внутренних вопросов — скажем, формирование транспортной инфраструктуры или снос пятиэтажек сносимых серий, и тут все зависит только от остроты проблемы и возможностей города. А вот вторая часть связана с развитием конкурентной среды и новым жилищным строительством. Тут в расчет принимаются расклады уже не только российского — мирового уровня, рисуется несколько сценариев, и реализуется тот, который наиболее соответствует общему положению дел. Сейчас положение не требует никаких дополнительных земельных мощностей для успешного строительства жилья, а учитывая наличие земель Новой Москвы, не потребует еще очень долго. Так что появление жилых проектов вдоль Москвы-реки будет исключительно бизнес-ходом.

При этом далеко не все ратуют за то, чтобы жилой сегмент в Москве в ее старых границах продолжал развиваться былыми темпами. К примеру, весной в одном из своих интервью первый замруководителя Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Михаил Анн подчеркивал, что любое новое жилье — выгода для девелопера, но бремя для города, что город расходует на это гораздо больше, чем получает, и т. д.

Девелоперы, понятное дело, будут настаивать на жилье, особенно сегодня, когда офисный и торговый сегменты явно проигрывают по части коммерческой отдачи, а вложения в промышленность остаются уделом «знатоков». К тому же когда-то Москва-река использовалась в основном как транспортная артерия и источник воды для промышленности, поэтому вдоль ее берегов и строили многочисленные промпредприятия. Сегодня полностью сменились и транспортные связи, и ориентиры городского развития, и река поменяла свое значение для города, став скорее парадной магистралью, чем рабочей лошадкой. Так что девелоперский жилой интерес к ее берегам вполне логичен.

Прибрежная экономика

Вид на воду, а уж тем более расположение дома на первой береговой линии, в риэлторских кругах называют не иначе как важным ценообразующим фактором. А управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова вообще считает, что в элитном сегменте вид на воду не просто влияет на ценообразование, но и приравнивается к виду на исторические достопримечательности. В частности, по ее словам, стоимость апартаментов в «Москва-Сити» с видом на воду и без может различаться на 25%.

По оценкам управляющего партнера компании IntermarkSavills Дмитрия Халина, большую доплату за вид на воду взять удается редко, обычно это от 8 до 20%, а средняя по всем предложениям надбавка за близость к воде — 15%.

Среди козырей домов, расположенных вдоль Москвы-реки, не только пресловутый престиж. Как подчеркивает Д. Халин, жить у реки достаточно комфортно, по крайней мере с точки зрения того, что вероятность дальнейшего строительства напротив практически отсутствует. Это позитивно влияет на оценку покупателей. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что близость к воде практически всегда увеличивает класс объекта и даже определяет концепцию застройки, что тоже положительно оценивается покупателями. (Один из ярких примеров — ЖК «Утесов», концепцию которого во многом определило приводное положение, а уж ЖК «Алые паруса» — просто классика жанра.)

Справедливости ради надо сказать, что минусы тоже есть, и во многом они обусловлены москворецким прошлым. «Даже из самой центральной части Кремлевской набережной открывается вид на одну из первых московских электростанций, — подчеркивает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Только в северо-западной части столицы есть места, где вид на воду не омрачен лишними «бонусами» в виде промышленной трубы или мелькомбината».

Но один минус при таком обилии плюсов — сущий пустяк, можно пережить. Поэтому сегодня девелоперы, риэлторы, инвесторы хором обсуждают будущую стройку и, надо сказать, проявляют редкое единодушие! Первым и самым лакомым кусочком пирога по общему признанию является площадка шоколадной фабрики «Красный Октябрь», второе место импровизированного рейтинга занимает территория Трехгорной мануфактуры, замыкает тройку лидеров ЗИЛ с его почти безграничными площадями. Ну а дальше у каждого свои приоритеты. «При хорошем редевелопменте возможно строительство высококлассного жилья и апартаментов на территориях промзон Берегового проезда, Бадаевского пивоваренного завода и Бережковской набережной», — уверена председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. «Безусловно, запад столицы и прилегающие к нему районы являются наиболее интересными для будущей жилой застройки, — считает Д. Халин. — Если говорить о конкретных точках, то это Рублево-Архангельское, а также промзоны к западу от Третьего транспортного кольца». «Очень перспективна для девелопмента Лужнецкая набережная, где сейчас стоят непритязательные постройки. Это шикарное место, самый центр, единственный минус — близость к ТТК, — продолжает И. Могилатова. — Кстати, на площадке за ММЦ вполне мог бы получиться престижный район с жилыми комплексами премиум-класса. Поскольку апартаменты, которые есть в Сити, несут бизнес-составляющую, я бы реализовала в этой зоне жилые комплексы для семейного проживания — рядом расположена Москва-река, есть прекрасная парковая зона».

Тут самое время остановить полет фантазии, спуститься на землю и по предложению М. Литинецкой принять во внимание следующее: «Практически любой участок прибрежных промзон представляет значительный интерес за счет большой площади и привлекательного местоположения. Однако для застройщика реализация программы включает в себя две части. Одна из них несет очевидные плюсы — это строительство жилой и коммерческой недвижимости. Вторая часть — создание рекреационных и прогулочных зон вдоль набережных — не так понятна и привлекательна для девелопера, ведь затраты значительны, а доходы от реализации просчитать практически невозможно».

Второй момент: преимущества отличных видов на воду сходят на нет, если у тебя под окнами выхлопные газы и непрекращающийся шум автомашин. «Если для строительства жилья будут осваивать зоны первой береговой линии, важно предусмотреть, чтобы оживленные транспортные магистрали были перенесены с набережных за пределы земельных участков, выделенных под строительство, а вместо них появились красивые бульвары или парковые зоны, примыкающие к воде», — считает Е. Румянцева. (По ее мнению, новое проектирование с такой концепцией возможно на территории промзон — например, в Береговом проезде.)

И еще: по оценкам большинства игроков рынка, застраивать всю береговую линию Москвы-реки элитным жильем абсолютно бессмысленно, поскольку оно останется невостребованным. Покупатели высокобюджетной недвижимости предъявляют целый комплекс различных требований, и далеко не все участки, расположенные вдоль Москвы-реки, им соответствуют. Конечно, на некоторых площадках возможно строительство элитного жилья, но в целом речь идет все-таки о недвижимости комфорт- и бизнес-класса.

И то верно. Хотя заставить покупателей этих сегментов доплачивать 20–25% за вид на воду вряд ли удастся. Для них и 15% переплаты многовато. Пожалуй, нижний предел, оговоренный Д. Халиным (то есть 8%), — реальный максимум, на который придется ориентироваться девелоперам. А это уже совсем другой экономический расклад и совсем другая история.

О вторичном жилье

Скажется ли развитие территорий, прилегающих к Москве-реке, на положении дел на вторичном жилом рынке? Любопытно, но эксперты однозначно утверждают: скажется, но не кардинально. И состоявшаяся реконструкция набережных в центральной части города лишь подтверждает экспертные прогнозы. «По нашей оценке, последние изменения в облике этих набережных не повлияли на цену жилья ни на первичном, ни на вторичном рынке. В сегменте премиальной недвижимости это недостаточный драйвер для увеличения стоимости квадратного метра», — отмечает Е. Румянцева. «Конечно, благоустройство Крымской и Фрунзенской набережных идет только на пользу владельцам квартир, и открытие пешеходных зон делает центральные районы не только престижными, но и комфортными для проживания. Но и сейчас цены на подобные варианты довольно высоки, и очередной рост скажется на сроке экспозиции квартир», — считает руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая. Фрунзенская и Крымская набережные — вообще пример непоказательный: они и раньше визуально были весьма привлекательны, так что ощутимых ценовых последствий их реконструкции никто и не ждал. Но более масштабное переустройство набережных все-таки может толкнуть цены вверх, правда, по оценкам Г. Алтухова, только после того, как общие разговоры будут подтверждены согласованными документами с указанием четких сроков выполнения обязательств. А еще точнее — после того, как жители близлежащих домов начнут видеть конкретные результаты этих разговоров, документов и обязательств.