На нью-йоркском рынке недвижимости - строительный бум

На рынке недвижимости Нью-Йорка наблюдается самое серьезное оживление с момента окончания последнего кризиса.

По официальным данным, в третьем квартале 2013 года на Манхэттене было заключено 3,8 тыс. сделок, что на 30 % выше аналогичного показателя в прошлом году. Это самый высокий показатель со времени крушения банка Lehman Brothers и второй в американской истории последних 24 лет. В такой ситуации рынок вынуждает цены расти. Общий объем строительства в Нью-Йорке неизменно увеличивается. По данным New York City Rent Guidelines Board, если в 2012 году общая площадь новых объектов, построенных в городе, составила 4,6 млн кв. м, то в 2013 году ожидается, что этот показатель достигнет уже 5,6 млн, а в 2014 году превысит 6,9 млн кв. м. Аналогичным образом увеличился и объем строительного рынка. Если в 2012 году он составлял 5,14 млрд долл., то в 2013 году он предположительно вырастет до 6,04 млрд долл., а в 2014 г. - уже до 8,03 млрд долл.

«Прямым следствием глобальной монетарной и фискальной политики стали растущая в мире долларовая инфляция и падение доверия инвесторов к непрямым инвестиционным стратегиям. Концентрация ликвидности в руках состоятельных клиентов привела к резкому увеличению спроса на объекты элитной недвижимости. В результате существенная часть состоятельных инвесторов решила направить средства на рынок недвижимости Нью-Йорка. Благодаря новой волне урбанизации все чаще такие инвесторы стали возвращаться в большие города из пригородов. При этом речь идет не просто об увеличении спекулятивного спроса, а о появлении нового типа клиентов. В итоге девелоперы вынуждены были подстроиться под изменившийся спрос. Если в 80-е годы девелоперы строили небольшие квартиры в довольно скромных зданиях, то через тридцать лет вернулись к возведению зданий ультралюкс с квартирами большой площади и высококачественным дизайном, — объясняет президент Etage Real Estate Дэвид Коэн (David Cohen). По его словам, единственная проблема заключается в том, что новые тенденции привели к строительству в Нью-Йорке большого количества дорогих объектов, доступных только покупателям с максимальным уровнем дохода.

С прошлого года рынок подогревается сокращением предложения. Так, в сегменте элитной недвижимости, в который входит 10 % самых дорогих квартир на рынке, предложение упало на 15 %, а в среднем и нижнем ценовых диапазонах количество квартир на продажу уменьшилось почти на 35%. Спрос на квартиры при этом никак не снизился: Манхэттен по-прежнему остается весьма привлекательным местом для жилья и инвестиций. В таких условиях продавцы все чаще стали требовать от покупателя увеличения запрашиваемой цены даже в момент заключения сделки. Когда потенциальный покупатель приходит смотреть квартиру и соглашается купить ее без торга, он получает предложение поднять цену, так как у объекта уже есть несколько покупателей. В итоге в момент покупки цена может вырасти на 10-15 % от изначально запрашиваемой. Одним из существенных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости Нью-Йорка, остаются рекордные ставки по ипотечным кредитам. В частности, зафиксированная на 30 лет ставка составляет около 3,6 %, а на срок до 5 лет ипотечный кредит можно взять под 2-2,2 % годовых. В итоге все больше покупателей готовы воспользоваться кредитными ресурсами.

По мнению экспертов Etage Real Estate, наибольший потенциал для роста есть в сегменте новостроек. В настоящий момент на рынке Нью-Йорка на продажу выставлены квартиры в более чем 50 новых кондоминиумах и эта цифра продолжает расти. При этом существенная их часть продается с помощью механизма закрытых продаж и предварительных показов постоянным клиентам. Согласно прогнозу компании Etage Real Estate, в ближайшие месяцы продолжится постепенный рост цен на жилую недвижимость Нью-Йорка: низкие ипотечные ставки, малое количество квартир на продажу и высокий спрос со стороны иностранных инвесторов будут и дальше подогревать рынок. В частности, из-за сложившейся нестабильной финансовой ситуации в Европе ожидается дополнительный приток инвестиций из Старого Света, который будет направлен в недвижимость Нью-Йорка и в первую очередь — в жилую недвижимость Манхэттена. «В городе планируется строительство нескольких тысяч квартир стоимостью более 3 млн долларов, а также сотни квартир стоимостью от 10 млн долл. При этом никто не берется сказать, насколько велик спрос на такие объекты. Ведь после того, как миллионеры со всего мира удовлетворят свой спрос, совершенно непонятно, кому застройщики будут продавать эти квартиры», — говорит Дэвид Коэн. Единственным выходом, по его мнению, могут стать клиенты с арендного рынка. В частности, рост арендной платы и сокращение площадей новых квартир могут потенциально привести к тому, что часть арендаторов решит приобрести объекты недвижимости в собственность.