На кооперативном фронте без перемен... Пока

Но это только в будущем. Пока же пилотные проекты ЖСК с господдержкой осуществляет всего одно ведомство — Федеральный фонд российского жилищного строительства (РЖС). В списки потенциальных «кооператоров» включены избранные категории граждан: льготники, очередники, многодетные семьи, молодые ученые, работники промышленного комплекса и т.п. Фондом создано 63 кооператива, два из них (в Сибири и на Дальнем Востоке) находятся на стадии завершения строительства домов. Очень активно движение подхвачено в Татарстане.

 

О том, как развиваются события на фронте жилищной кооперации, на вебинаре в РИА «Новости» рассказали руководитель дирекции социально ориентированных проектов фонда Наталья Коротченкова и президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

 

По словам Н. Коротченковой, нормативная база для работы фонда на этом направлении сформирована довольно полно. В 2011 г. вышло четыре федеральных закона, которые регулируют процесс формирования кооперативов с господдержкой, в дальнейшем законы были отредактированы в части уточнения категорий граждан, которые могут вступать в ЖСК. Помимо законов при участии фонда были приняты пять постановлений Правительства РФ, которые конкретизируют процедуру организации и условия вступления.

 

Прошедшим летом в ФЗ № 239 появились важные изменения, касающиеся квалификационных требований к тем организациям, которые могут привлекаться к реализации проектов кооперативов, чтобы отбор был максимально прозрачным. Снижен размер первоначального взноса для участников — с 30 до 20%. А также зафиксировано, что стоимость кооперативного квадратного метра не может быть выше стоимости квадратного метра, устанавливаемого Госстроем. Кроме того, поправкой в закон предусмотрена большая свобода при выходе и вступлении в ЖСК. Теперь это сделать можно до сдачи дома в эксплуатацию.

 

В самом начале кооперативное движение фонда охватывало только земли федеральные, то есть ему и принадлежащие. Сейчас постепенно в процесс включаются земли муниципалитетов, но не очень активно: на них созданы всего восемь кооперативов, суммарная площадь участков которых составляет чуть более 2 га. Постоянным остается главное требование: объекты ЖСК должны относиться только к категории экономкласса и по стоимости 1 кв. м не превышать установленную для региона планку. В некоторых случаях цена может быть даже на 20% ниже принятой средней величины. Удешевление проекта происходит за счет того, что кооператив создает не застройщик, который нацелен на извлечение максимальной прибыли, а физические лица для удовлетворения собственных потребностей в жилье. Это главное требование закона. Расходы членов ЖСК в основном могут быть связаны со стоимостью услуг подрядных строительных организаций. Участок кооператив получает бесплатно от Фонда РЖС. Не требуется и разработки проекта: в библиотеке фонда типовых проектов насчитывается более 30.

 

Если не включать в процесс банки, то возникает существенное неудобство: рассчитаться за объект кооператорам необходимо в течение строительства, то есть примерно за два — четыре года. Даже при скромной стоимости 1 кв. м для семей со средним достатком, а речь идет в основном о бюджетниках, это сделать довольно непросто. (Хотя даже при таком условии, отметила Н. Коротченкова, желающих вступить в ЖСК много.) Именно поэтому для двух кооперативов, ЖСК «Сигма» и «Остров», созданных на острове Русский и в Новосибирской области, Сбербанк РФ разработал специальные программы кредитования. В качестве залога банк берет не землю или квартиры, а паи. Ставка по кредиту с залогом пая составляет 9–12,5%.

 

Схема могла бы быть более простой, а значит, и более комфортной для клиентов, если бы Фонд РЖС, отметила Н. Косарева, передавал землю кооперативу на других условиях — не на условиях безвозмездного срочного пользования, как сейчас, а в собственность. Пока же в фонде не решаются на это, опасаясь мошеннических схем: ничто не мешает кооперативу получить землю в собственность и тут же продать ее.

 

Почему кооперативное движение в сфере жилищного строительства пока так мало распространено и касается только Фонда РЖС? Он в свою очередь организовывает подобные проекты в основном для тех, кто по федеральным программам вполне может претендовать на получение льготного жилья. Ответом на этот вопрос стало объяснение Н. Косаревой: с 2007 г. в Госдуме РФ лежит соответствующий проект федерального закона, главной темой которого была тема кооперации, но в сфере малоэтажного строительства. К 2009 г. проект был переработан в сторону расширения объединения граждан, желающих на условии членства в кооперативе строить и многоэтажные, и малоэтажные дома. В проекте были учтены даже возможности организации открытых и закрытых кооперативов. (Закрытых, то есть тех, в которых жилье всегда остается в собственности ЖСК, и открытых — когда оно становится собственностью пайщика.) Проект предусматривал более широкие возможности привлечения россиян к организации ЖСК, и это могли быть не только льготники. Центрами организации кооперативов могут стать компании-администраторы, помогающие людям в ведении этого процесса. И поэтому в документе были расписаны требования к ним.

 

Но пока ход этому документу дать не удается. По предположению Н. Косаревой, сыграть неблаговидную роль в этом могло поведение некоторых фирм. Существовал короткий период, когда в отсутствии в законе важной поправки — о том, что создавать ЖСК могут только физические лица, — некоторые застройщики в обход ФЗ № 214 быстро создали кооперативы и, собрав деньги, начали строительство. Сейчас их насчитывают около 500. Н. Косарева выразила надежду, что ее участники не пополнят ряды обманутых дольщиков.

 

Н. Коротченкова рассказала о коллизии, которая возникла у некоторых многодетных семей Приморского края. По инициативе исполнительной власти 12 семей заявили о своем намерении вступить в ЖСК на условиях фонда. При этом семьи по федеральному закону могли претендовать на безвозмездное предоставление земли (до 20 соток) для строительства. Пока согласно российскому законодательству многодетная семья не может получить ни того ни другого.

 

В Москве с кооперативами в силу высокой стоимости земли и ее дефицита ситуация выглядит гораздо более проблемно. Но не безнадежно, считает Н. Коротченкова. Так, по данным фонда, первый кооператив создан в Москве Московским энергетическим институтом для возведения 15-этажного многоквартирного дома. В области уже шесть ЖСК находятся в процессе организации: в Подольском районе и в городе Жуковский. Цена Госстроя для столичного жилья экономкласса сейчас составляет 90 тыс. руб./кв. м. Действуя по схеме Фонда РЖС (бесплатная земля, коммуникации и проект), есть надежда, что удастся не выйти за эту сумму. Для сравнения: стоимость 1 кв. м экономического класса на свободном рынке — в пределах 140–160 тыс. руб.

 

Коротченкова также уточнила: неверно было бы думать, что работа подрядной организации при партнерстве с кооперативом носит характер благотворительности. Совсем нет: строительная организация, взаимодействующая с ЖСК, совсем не выпадает из рынка. Более того, она имеет даже некоторые преимущества. Например, искать средства, брать кредиты на ведение работ ей не нужно. Она может использовать первоначальные взносы пайщиков. Участок не придется выкупать на аукционе. А в проектах РЖС подрядчик получает еще и бесплатного администратора, который контролирует действия всех участников процесса, в том числе и муниципалитета.