Ломбардная ипотека. С квартирой — за кредитом

29 Августа в 20:20 18 Ольга Гранина

Недвижимость — не просто крыша над головой, а солидный капитал. Заложив ее, можно взять в банке кредит и потратить полученные деньги, например, на покупку новой квартиры или дома. Такой финансовый продукт называется ломбардной ипотекой.

Заемщик должен помнить, что недвижимость будет находиться в залоге вплоть до полного расчета с банком.

 
Цели и средства
 
Ломбардная ипотека. С квартирой — за кредитом

Рис. Т. СОРОКИНОЙ
Ломбардная ипотека — это кредит под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика. После получения заемных средств жилье остается в собственности, но при этом находится в обременении, что накладывает определенные ограничения на свободное распоряжение им.
 
«По большому счету для банков нет особой разницы, какой залог брать в качестве обеспечения по ипотечному кредиту — приобретаемую заемщиком квартиру или уже имеющуюся в собственности», — говорит начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка Максим Честикин.
 
Чаще всего под залог старой квартиры банки предлагают потребительский кредит на любые цели. Ставки по этим программам ниже, чем по классическим беззалоговым потребкредитам, но выше, чем по стандартной ипотеке (когда закладывают приобретаемую недвижимость).
 
Программы ломбардной ипотеки, которые предусматривают то, что кредитные средства будут потрачены заемщиком именно на покупку нового жилья, встречаются не так часто. Эксперты отмечают невысокий спрос на эти продукты. «Зачем закладывать старую квартиру, если логичнее заложить новую, приобретаемую?» — задается вопросом генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
 
Тем не менее такие предложения могут быть востребованы, если нужно купить второе жилье, начать строительство дома, приобрести земельный участок, загородную недвижимость или новостройку из числа объектов, не аккредитованных данным банком. Также это может быть целесообразно для предпринимателей, которые хотят обзавестись недвижимостью, но не планируют выводить деньги из бизнеса.
 
Залог преткновения
 
70–80% от оценочной стоимости закладываемой квартиры составляет обычно максимальная сумма кредита.
Прежде чем выдать деньги, банк оценит будущий залог. И, каким бы высоко ликвидным он ни был, в редких случаях максимальная сумма кредита составит 95% его стоимости (такая программа, сообщает директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий, действует только в Сбербанке и только для молодых семей). Обычно максимальная сумма кредита составляет 70–80% от оценочной стоимости закладываемой квартиры. То есть, если, предположим, недвижимость заемщика стоит 10 млн руб., то под ее залог он может получить до 7 млн руб. Разумеется, чем ниже будет размер запрашиваемого кредита, тем выше вероятность получить одобрение банка.
 
Конечно, если вы закладываете пятикомнатную квартиру в центре Москвы и просите незначительную сумму в долг, то вряд ли какой-то кредитор, предлагающий ломбардную ипотеку, откажет вам в этом. Особенно если у заемщика имеется в собственности еще один, незаложенный, объект недвижимости.
 
Недвижимость остается в залоге у банка вплоть до полного погашения кредита как гарантия того, что в случае если заемщик не сможет вернуть долг, банк продаст жилье и вернет свои деньги. Поэтому качество закладываемой недвижимости становится ключевым фактором при принятии решения о кредитовании заемщика. Если банк что-то не устроит в объекте, в кредите будет отказано.
 
К СВЕДЕНИЮ
Распространенные причины отказа в ипотечном кредите под залог своей недвижимости:
• закладывается комната или доля, квартира гостиничного типа;
• расположение квартиры в аварийном или доме, идущем под снос;
• собственность на недвижимость менее трех лет;
• деревянные или смешанные перекрытия дома;
• в квартире прописаны несовершеннолетние дети.
Самыми распространенными причинами отказа являются расположение квартиры в аварийном или доме, идущем под снос, ее нахождение под обременением, возникновение сомнений в юридической чистоте недвижимости. Также банки не особо жалуют квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, или те, где прописаны несовершеннолетние дети (ведь в случае продажи этого жилья им нужно будет предоставить другое). Сложно получить кредит под залог комнаты, доли в квартире или квартиры гостиничного типа. В некоторых банках есть ограничения по этажности домов и составу межэтажных перекрытий (исключаются деревянные или смешанные). Тем не менее заложить можно разную жилую недвижимость: квартиру, дом, таунхаус.
 
Конечно, при рассмотрении заявки будут учитываться кредитная история заемщика и его доход. «Банк рассчитывает максимально возможную сумму кредита, которую заемщик в состоянии обслуживать качественно, без просрочек. Обычно при таком расчете платеж по кредиту не может превышать 50–60% от совокупного ежемесячного дохода клиента», — рассказывает М. Честикин.
 
«Подтверждать свои доходы в большинстве случаев обязательно. Если хорошо поискать, то можно найти программы с условием выдачи кредита до 50% от стоимости объекта без подтверждения доходов. Но ставки по таким программам довольно высоки — 15–20%», — дополняет М. Литинецкая.
 
И все-таки пакет рассматриваемых документов при ломбардной ипотеке будет меньше. Многие банки проверяют не столько размер заработков, сколько источник их получения (доходы должны быть стабильны).
 
«Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита заемщику, имеющему небольшой стаж или недавно трудоустроенному на новое место работы», — отмечает К. Шибецкий.
 
Цена вопроса
 
Ломбардная ипотека может быть востребована, если нужно купить второе жилье, начать строительство дома, приобрести земельный участок, загородную недвижимость или новостройку из числа объектов, не аккредитованных банком.
Кредиты под залог квартиры на покупку новой недвижимости выдаются как в руб­лях, так и в валюте. Ставки валютной ипотеки на несколько пунктов ниже. Средний срок кредитования составляет от 5 до 15 лет. Можно найти предложения, где этот период увеличен до 25 лет. Возможно досрочное погашение долга. При этом чаще всего есть ограничения по минимальной сумме погашения (обычно 30–60 тыс. руб.). Выплата кредита, как и при стандартной ипотеке, осуществляется аннуитетными (равными в течение всего срока) платежами. Банки устанавливают минимальную (как правило, 500 тыс. руб.) и максимальную сумму кредита. Ставки по рублевым кредитам начинаются c 13%. Во всяком случае, так декларируют банки на своих сайтах и в рекламных объявлениях. На практике получить деньги по такой цене практически невозможно.
 
На размер процентной ставки влияет ряд условий. В первую очередь качество залога, доходы заемщика и форма их подтверждения (подтверждение доходов по форме банка, как правило, допускается, но всегда увеличивает ставку по кредиту — в среднем на 1%). Также некоторые банки предоставляют деньги под минимальный процент только в случае выхода на сделку в течение 45 дней с момента первого одобрения заявки.
 
Определенные преференции предусмотрены для заемщиков, получающих зарплату на карту выбранного банка.
 
У некоторых банков есть спецпрограммы ломбардной ипотеки для определенных категорий граждан, например для молодых семей (семей, где хотя бы один из супругов моложе 35 лет). В них ставки стартуют от 10,25%.
 
Есть также программы, которые ограничивают цели использования заемных средств. Например, под залог имеющейся квартиры можно получить только деньги для покупки новостройки. После окончания строительства и оформления права собственности залог можно переоформить: то есть снять обременение со старой квартиры и оформить закладную на новую недвижимость. На период строительства дома ставка по кредиту будет выше — в среднем на 1%.
 
По поводу таких программ заместитель начальника отдела по ипотеке «Пересвет-Инвест» Наталья Парфенова отмечает следующее: «На сегодняшний день крупные банки охотно оформляют кредит под залог строящегося жилья, так как новостройки аккредитованы, а экономическая ситуация более-менее стабильна. Специальные программы, предлагающие сниженные ставки, но требующие в залог уже имеющееся жилье, не так распространены».
 
Среди специальных предложений есть также программы кредитования на строительство дома под залог земельного участка. Кредит выдается на срок до 30 лет по ставке от 12,1% годовых.
 
В рамках программ ломбардной ипотеки заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье. Также можно оплатить титульное страхование (страхование права собственности квартиры, которая переходит в залог банку). Обычно оно требуется, если данная недвижимость находится в собственности меньше трех лет. Самое главное — застраховать недвижимость от рисков повреждения и утраты.
 
«Предметом залога по кредиту является закладываемое имущество, а не приобретаемое, соответственно, страхованию подлежит тот объект, который закладывается банку в обеспечение кредитных обязательств», — подчеркивает начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Столбунов. Именно этот вид страхования является обязательным, остальные заемщик оплачивает по своему желанию. Но, как отмечает Алексей Шленов, ставка по кредиту «в некоторых банках зависит от наличия добровольного страхования жизни и титула (отсутствие страхования может увеличивать ставку на 2–6%)».
 
От оценки до сделки
 
В целом процедура получения ломбардной ипотеки похожа на получение обычного кредита. Заемщик приносит в банк необходимые документы, заполняет заявку-анкету и ждет решения кредитора. Предварительно нужно обязательно заказать отчет в оценочной компании, аккредитованной при банке. Специалисты оценивают закладываемую недвижимость. От полученных ими данных будет зависеть в том числе сумма выдаваемого кредита.
 
М. Честикин утверждает, что «сделка по залогу собственной недвижимости гораздо проще сделки по классической ипотеке: клиент, заранее получив одобрение банка на желаемую сумму, приезжает на сделку, подписывает необходимые документы (кредитный договор, договор залога и закладную)». После подписания документы отвозят в органы государственной регистрации. По закону срок регистрации такой сделки составляет не больше пяти дней. После того как банк стал залогодержателем, он предоставляет кредит. Деньги могут переводиться на счет заемщика или выдаваться наличными. «Закладная хранится в банке до момента погашения кредита», — напоминает К. Шибецкий.
 
Крайняя мера
 
Цена вопроса в кредитовании, особенно на крупную сумму и тем более под залог недвижимости, всегда велика. «За каждый день просрочки платежа заемщику придется заплатить. Разные банки устанавливают разные санкции. Банк уведомит клиента по телефону или в письменном виде, если же заемщик не погасит своевременно просрочку, банк может обратиться в суд», — сообщает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
 
Если человек не в состоянии обслуживать кредит, залоговая недвижимость может быть продана. Банку перейдет сумма долга, штрафы и пени (две последние позиции часто успешно оспариваются заемщиком в судах, особенно если их размер непропорционален сумме долга, то есть значительно превышает ее). Оставшиеся средства получает должник.
 
Шансы попасть в неприятную историю увеличиваются, если человек обращается за кредитом не в банк. Сейчас можно встретить много объявлений, где некие фирмы предлагают профинансировать заемщика под залог его квартиры. Пользоваться их услугами нецелесообразно как минимум потому, что ставки по кредитам у таких «финансовых контор», как правило, гораздо выше, чем в банках. Кроме того, «неизвестно, какие подводные камни могут быть в договоре займа такой фирмы и к каким последствиям они в итоге могут привести, так как деятельность подобных организаций не подлежит проверкам Центрального банка РФ», — предупреждает М. Честикин.
 
0 0

Cтатьи по теме:

  • Ипотека от 6,99% в ЖК «Гринада»

    Компания «Метриум Групп» сообщает о снижении ипотечной ставки в ЖК комфорт-класса «Гринада» до 6,99% годовых. Кроме того, покупатели могут воспользоваться ипотечными каникулами, уменьшив размер платежей на 50%, а также пройти электронную регистрацию сделки. Девелопер – Группа ПСН.

  • Еще ниже: ипотека под 6,2%

    Ипотека в новостройках компании «НДВ-Недвижимость» стала еще доступнее. В рамках специальной программы ставка по кредитам составит всего 6,2% в первый год выплат

  • Дешевая ипотека в квартале «Новые Котельники»

    В квартале «Новые Котельники» запущено субсидирование ипотечной ставки до 6,2%

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных