Льготный кредит для остро нуждающихся

На фоне негативных экономических и политических событий, повышения ключевой ставки ЦБ ипотека становится все более недоступной. Однако государство сохраняет особые условия по ряду социальных программ. Ставки по ним ниже, чем в среднем по рынку. Можно воспользоваться также субсидиями или купить жилье по доступным ценам из городского фонда.

Под социальной ипотекой подразумевается целый комплекс программ, предназначенных для поддержки отдельных категорий граждан. Они достаточно разрозненные, на что указывают законодатели. «Наша претензия — это отсутствие системы. У военных своя проблематика, регионы делают что-то свое, материнский капитал — отдельная программа и т. д., — объясняет Андрей Крутов, депутат Госдумы РФ, член фракции «Справедливая Россия». — Поэтому России нужен единый документ, регламентирующий данную сферу. Им должен стать закон о социальной ипотеке».

Доступные кредиты через АИЖК

Один из механизмов социальной ипотеки — оформление кредита по льготной ставке. Реализация подобных программ стала возможной благодаря тесному сотрудничеству банков с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Банки осуществляют выдачу ипотечных займов по стандартам АИЖК, благодаря чему могут продать ему свои кредиты, высвобождая средства под новые выдачи.

В декабре 2014 г. наблюдательный совет АИЖК утвердил единый стандарт ипотечного жилищного кредитования социально приоритетных категорий населения. В его рамках ставка для заемщиков формируется исходя из двух составляющих: инфляции и маржи банка. На 2015 г. максимальный размер маржи составляет 3,8%, а к 2017 г. этот уровень планируется снизить до 2,2%.

Для получения социального кредита заемщик должен стать участником программы «Жилье для российской семьи». Перечень участников определяется согласно Постановлению Правительства РФ от 5 мая 2014 г. № 404. Узнать о том, как попасть в список, регламентируемый документом, можно в органах местного самоуправления либо в уполномоченном органе самой программы «Жилье для российской семьи» в своем регионе.

Все остальные требования, предъявляемые к клиенту и недвижимости, стандартны: нужно представить справку с работы, подтверждающую доходы, документы о семейном положении и наличии детей. «На основании предоставленной информации банк рассчитает максимально возможную сумму кредита, сообщит, какие еще документы нужны, если заемщик имеет право на получение льготы», — рассказывает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.

Результат стоит потраченных усилий — клиент может получить ипотеку по фиксированной ставке от 12,84% в рублях (при сумме кредита, не превышающей базовые значения в размере 1,5 млн руб.). Если кредит будет больше 1,5 млн руб., то повысится и процентная ставка. Минимальный размер первоначального взноса по программе составляет 10%.

Для сравнения: ставка по ипотеке на рыночных условиях — 16–25%, что существенно выше, чем по льготным программам. «При ставке 11% за десять лет кредита заемщик выплачивает в виде процентов порядка 65% от суммы кредита, а вот при ставке в размере 20% — уже порядка 132%, то есть расходы увеличиваются в два раза, — говорит Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк жилищного финансирования» (БЖФ). — При ставках от 16% и выше ипотека актуальна для тех, кто берет кредит на небольшой срок и планирует погасить его досрочно за счет реализации старого жилья».

В АИЖК отмечают, что участники программы «Жилье для российской семьи» могут купить квартиру на 20% дешевле рынка, по цене до 30 тыс. руб./кв. м (цена может быть увеличена до 35 тыс. руб./кв. м, но при этом стоимость жилья в рамках программы не должна превышать 80% от средней стоимости в данном регионе). За счет инфраструктурных облигаций АИЖК удается компенсировать расходы застройщиков, связанные с обеспечением земельных участков инженерными сетями и снизить итоговую стоимость жилья. В целом льготы снижают финансовую нагрузку на игроков рынка до 50%.

В настоящее время на участие в программе подали заявки более 60 регионов России, а общий объем жилья экономкласса к 1 июля 2017 г. должен составить не менее 25 млн кв. м.

Социальная ипотека несет выгоду не только гражданам, но и банкам. АИЖК выкупает займы у партнеров, и кредиты числятся на его балансе, а не банка. Благодаря такому взаимодействию помимо прямой финансовой выгоды банк увеличивает свою клиентскую базу и присутствие на рынке. Причастность к социальной программе всегда представляется более «человечной» для потенциальных заемщиков, что немаловажно для формирования имиджа, считает М. Полякова. Кроме того, у банков есть возможность предложить таким заемщикам дополнительные услуги, включая выпуск банковских карт, денежные переводы, вклады и т. д.

Субсидии вам в помощь

Сэкономить на ипотеке можно с помощью использования различных субсидий, в частности материнского капитала. В 2014 г. его размер вырос с 429,4 до 453,02 тыс. руб. Конечно, в Москве, где комната стоит 2,5–3 млн руб., этой суммы не хватит, но она будет существенным подспорьем для семьи, накопившей некоторые средства. Банки охотно работают с этой субсидией, которая чаще всего идет на погашение тела кредита. Но в ряде случаев — и в качестве первоначального взноса или его части. «Банк помогает клиенту правильно организовать процесс покупки и грамотно воспользоваться субсидией. По программам БЖФ его можно использовать как на первый взнос, так и на погашение», — рассказывает И. Жигунов. По словам эксперта, только в 2014 г. порядка 10% обращений клиентов касалось данных форм сделок. Сам ипотечный продукт — стандартный, но при использовании субсидии или маткапитала заемщику удается купить жилье с минимальным первоначальным взносом либо снизить долговую нагрузку, частично погасив кредит.

Партнеры АИЖК не имеют права менять условия соципотеки и адаптировать программу под себя. Они кредитуют заемщиков только на предложенных условиях. Впрочем, ничто не мешает разработать собственную линейку социальных предложений. Например, «ВТБ24» предлагает программу «Ипотека с материнским капиталом». Она позволяет увеличить доступную сумму кредита. Ставки остаются стандартными и составляют в настоящий момент от 15,95% годовых при наличии комплексного страхования, независимо от срока кредита и размера первоначального взноса. Минимальный размер собственных накоплений заемщика — 20%.

Еще один распространенный вид субсидий — это ипотека, с помощью которой решается вопрос обеспечения жильем военнослужащих и их семей. Льготники, участники накопительно-ипотечной системы, вносятся в специальный реестр и ежегодно получают из бюджета фиксированную сумму. В 2015 г. взнос на каждого военнослужащего составляет 245,88 тыс. руб. Уже спустя три года средства можно использовать для покупки жилья, как готового, так и строящегося. Однако новостройка должна пройти экспертизу ФГКУ «Росвоенипотека». Купить квартиру можно в любом регионе, не только по месту службы заемщика. Если накопленной суммы не хватает, оформляется кредит через банки, работающие с военной ипотекой.

Недорогое жилье из государственного фонда

В Москве утвержден вариант программы «Жилище» на 2012–2018 гг. Он предусматривает возможность покупки в кредит государственного жилья по льготным ценам. Эти условия доступны для тех, кто стоит на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и содействии города в приобретении квартиры. Как отмечает начальник сводно-аналитического управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Дмитрий Краснов, определенным категориям москвичей предлагают объекты из фонда столицы, при этом обязательным этапом становится заключение договора купли-продажи с департаментом. Стоимость жилья рассчитывается по методике, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007 № 703-ПП. Она учитывает количество лет пребывания на учете, серию дома и его местоположение. Согласно правилам площадь приобретаемой квартиры должна составлять не менее 18 кв. м на каждого члена семьи, но не более одной комнаты на человека, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения.

Перспективы развития подобных программ зависят от объема финансирования со стороны государства. При этом для Москвы решение задачи по улучшению жилищных условий граждан усложняется особенностями рынка жилья. «Это связано с постоянным притоком приезжих из других регионов и ограниченным предложением жилой недвижимости. Расширение перечня категорий граждан, имеющих право на такую покупку, в условиях ограниченности жилищного фонда города Москвы может привести к резкому увеличению очереди и росту социальной напряженности, — резюмирует Д. Краснов, — ведь в таком случае город не сможет выполнить взятые на себя обязательства».