Лефортово: жилье пока легче получить, чем купить

 

Между парком и заводами

 

Лефортово входит в состав ЮВАО, где соседствует с районами Нижегородский и Соколиная Гора. Есть также два соседа из ЦАО — Таганский и Басманный районы, и сосед из ВАО — Перово. Несмотря на выгодное расположение недалеко от центра столицы, Лефортово пока вряд ли можно охарактеризовать как место, комфортное для проживания. И на это есть свои причины. «Во-первых, — перечисляет Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», — более 65% территории занимают промышленные зоны, а жилье сосредоточено в основном по Красноказарменной и Авиамоторной улицам. Во-вторых, Лефортово отрезано от соседних районов: от Басманного (на западе) — набережной реки Яузы, от Таганского (на юго-западе) — железнодорожной веткой курского направления, от Нижегородского (на юго-востоке) — веткой Малого кольца Московской железной дороги. Такая изолированность негативно сказывается на транспортном сообщении. В-третьих, экология оставляет желать лучшего из-за множества разнопрофильных производств». Всего в районе 52 промышленных предприятия, среди наиболее крупных — АО «Серп и Молот», АО «Москабельмет», вагоноремонтный завод им. Войтовича и др. Правда, ситуацию в значительной степени нивелирует Лефортовский парк, занимающий площадь 32 га вдоль реки Яузы.

 

Свое название район получил в честь Франца Лефорта, сподвижника Петра I. Кстати, царь сам принимал участие в создании паркового комплекса, который позже стал прообразом зеленых ансамблей в Санкт-Петербурге. На сегодняшний день от первоначальной планировки в Лефортовском парке сохранились липовая аллея, беседка-ротонда, каскад прудов и грот Растрелли. Надо отметить, что в последние годы власти активно взялись за восстановление парка. Только в 2013 г. реализованы две программы — «Народный парк» и «Пешеходная зона». В их рамках проведена реконструкция сквера на Госпитальной площади, уложены тротуары, установлены скамейки, оборудованы два фонтана и детская игровая площадка, высажены цветники.

 

Так как Лефортово — один из старейших московских районов, на его территории много объектов, представляющих историческую ценность. В их числе Екатерининский дворец, Красные казармы, Андроников монастырь, церковь Петра и Павла и др.

 

 

Инфраструктура

 

Район Лефортово хорошо обеспечен социально значимыми объектами. В частности, здесь действует пять поликлиник, две больницы, около двух десятков дошкольных учреждений и почти столько же школ, включая лингвистическую (№ 1226), для одаренных детей (№ 1229), химический лицей (№ 1303). Самый известный вуз района — Московский энергетический институт, высшее образование можно получить также в Московском техническом университете связи и информатики.

 

По подсчетам Ирины Кирсановой, директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», в районе около 25 объектов ритейла, среди которых множество сетевых магазинов, таких как «Седьмой континент», «Дикси», «Пятерочка» и т.д. Один из наиболее крупных торговых центров — ТРК «Город Лефортово», где представлен широкий выбор одежды, обуви, аксессуаров, детских и спортивных товаров, косметики, а также действуют кинотеатр и предприятия быстрого питания.

 

Сегодня Лефортово смело можно назвать деловым кластером. Здесь расположено несколько бизнес-центров класса А (например, БЦ «Авиаплаза» и «Крок), а также множество зданий класса В — они в основном представлены реконструированными промышленными объектами. Так что проблем с трудоустройством у местных жителей, по идее, быть не должно.

 

 

Транспорт и дороги

 

Транспортная доступность всегда называется в числе первых параметров, на которые ориентируются покупатели. Дорожно-уличная сеть Лефортово, в принципе, удобна: имеются выезды на такие ключевые транспортные магистрали, как Садовое кольцо и Яузская набережная. При этом основная трасса — шоссе Энтузиастов — одна из самых загруженных в Москве. Хотя скоро положение дел должно измениться в лучшую сторону: полным ходом идет реконструкция, которая предусматривает расширение проезжей части до восьми полос (по четыре в каждом направлении) и строительство боковых проездов-дублеров вдоль шоссе. Появятся также восемь пешеходных переходов. Завершить работы планируют до июня 2014 г.

 

Кроме того, по территории района проходит Третье транспортное кольцо, основная часть которого — Лефортовский тоннель — находится под землей, избавляя жителей от дорожного шума и гари.

 

Что касается метро, то пока здесь действует только одна станция — «Авиамоторная», недалеко находятся еще две — «Римская» и «Площадь Ильича». До 2017 г. запланировано строительство на улице Наличной новой станции «Лефортово», которая войдет в состав Третьего пересадочного контура московского метрополитена.

 

С некоторыми участками Москвы и с Подмосковьем район Лефортово связан еще и железной дорогой. В недалекой перспективе (до 2016 г.) ожидается открытие регулярного пассажирского движения электропоездов по Малому кольцу, которое будет иметь 31 остановочный пункт.

 

 

Вторичное многообразие

 

Лефортово — старый район, и жилой фонд его преимущественно представлен домами, возведенными в 1950–1970 гг., сообщает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». Среди них много панельных пятиэтажек серий 1–515, К-7, П-32, П-35, двенадцатиэтажки серии П-18. Есть в районе и современная панель, и сталинские строения, а также довоенные и дореволюционные дома, которые требуют серьезного капитального ремонта. По данным, опубликованным на сайте Управы района Лефортово, в список на выборочный капремонт в 2014 г. включено 20 жилых домов, а в программы по благоустройству придомовых территорий на 2014 г. попало 27 дворов.

 

В компании «Пересвет-Инвест» отмечают, что на вторичном рынке района преобладают кирпичные дома застройки 1930–1960 гг. (есть дома даже 20-х гг.) и 12—17-этажные панельные здания (1980–1990 гг.). Согласно базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» на Лефортово приходится порядка 0,5% от всего предложения вторичного рынка столицы.

 

Средняя цена 1 кв. м в районе Лефортово — 168 тыс. руб. Для сравнения — в соседнем Нижегородском районе — 159,8 тыс. руб., в районе Соколиная Гора — 173 тыс. руб. (ВАО) в Красносельском (ЦАО) — 236 тыс. руб.

 

Специалисты отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне утверждают, что минимальная цена 1 кв. м в районе — 125 тыс. руб. Жилье с такой стоимостью можно найти в старом жилом фонде. Максимально дорогой квадрат стоит 300 тыс. руб.

 

Самая дешевая квартира выставлена на продажу за 6,5 млн руб. (однушка общей площадью 32 кв. м в панельном девятиэтажном доме), а самая дорогая — за 18,2 млн руб. (четырехкомнатная общей площадью 81 кв. м в восьмиэтажном кирпичном сталинском доме).

 

Как говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», в районе довольно высок внутренний спрос на недвижимость, многие люди поколениями живут здесь и не собираются переезжать. «Однокомнатную квартиру в Лефортово можно купить в среднем за 7,3 млн руб., двухкомнатную — за 9,7 млн руб., а средняя цена трешки — 13,5 млн руб.», — приводит примеры эксперт.

 

 

Новые метры

 

Новое строительство на территории Лефортово ведется, но все проекты не коммерческие, а финансируемые за счет федерального бюджета. Заказчик — МВД РФ. В конце декабря 2012 г. был сдан 17-этажный жилой дом с подземной автостоянкой на Энергетической улице. Дом для военных построен на Красноказарменной улице — это 12-этажное здание с подземной автостоянкой на 212 машино-мест. Строительство третьего дома высотой в 23 этажа ведется в микрорайоне 3, ориентировочный срок сдачи объекта — III квартал 2014 г.

 

По словам Ирины Кирсановой, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в настоящее время спрос на новостройки жители Лефортова могут удовлетворить только за счет соседних строек: это ЖК «Дубровская Слобода» в Южнопортовом районе, комплексная застройка на месте бывшей промышленной зоны на улице Мельникова. Новые современные дома также сосредоточены ближе к станции метро «Таганская» (ЖК «Шоколад» и «11 Станиславского») или на внутренней стороне Садового кольца (ЖК ART-House). Единственное предложение на первичном рынке — последние апартаменты в «Деловом Доме Лефортово» (177 кв. м по 154 тыс. руб./кв. м).

 

В то же время в районе много крупных промышленных зон, на месте которых планируется новое строительство. Одна из них — территория завода «Серп и молот», где должны возвести около 1,8 млн кв. м недвижимости. Градостроительно-земельная комиссия города Москвы согласовала проект планировки на участке 74,5 га. Девелопером выступает компания «Дон-Строй Инвест». По предварительным подсчетам, инвестиции составят более 140 млрд руб., срок реализации — не менее десяти лет. Чтобы выбрать лучшую архитектурно-градостроительную концепцию, «Дон-Строй Инвест» даже объявил международный конкурс, итоги которого были подведены в апреле. Первое место жюри присудило MVRDV (Нидерланды), второе — Ateliers Lion Associe,s (Франция), третье — LDA Design (Великобритания), четвертое место получил проект «Меганом» (Россия), пятое — De Architekten CIE (Нидерланды). Но данный рейтинг носит рекомендательный характер, и окончательное решение девелопер пока не принял.