Квартиры-заложницы. Универсальные схемы продажи

Когда выплачивать ипотечный кредит не по карману, выход один — продажа квартиры. Такая сделка считается сложной. Во-первых, жилье в залоге у банка. Во-вторых, погашать долг придется покупателю, а он многим рискует. В этой ситуации помогут универсальные схемы, о которых рассказывает Инна Белякова.

Ни продать, ни подарить...

Если квартира приобретена с помощью ипотечного кредита, она находится в залоге у банка-кредитора. Об этом делается запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Узнать об обременении может любое лицо, заказав выписку из ЕГРП и оплатив государственную пошлину. Кроме того, информация отражена в свидетельстве о государственной регистрации права (выдается после государственной регистрации перехода права собственности) в разделе «Обременения». Собственник квартиры становится залогодателем, а банк — залогодержателем.

Здесь нужно учитывать два основных момента. Первый — в том случае, если заемщик не сможет своевременно и в полном объеме погашать кредит, банк вправе, в зависимости от условий конкретного договора, либо инициировать продажу находящейся у него залоге квартиры с целью компенсации расходов, либо обратить недвижимость в свою собственность и далее распоряжаться ею по своему усмотрению. При этом банк имеет преимущество перед другими кредиторами должника (если они у него есть). Собственно, это и является основным смыслом залога. Второй момент — собственник заложенного имущества не имеет права им распоряжаться без согласия банка: то есть не может ни продать, ни подарить, ни передать свою квартиру под выплату ренты и т. д. Сделать это втайне от банка тоже не получится, так как любое действие с недвижимостью подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Чтобы продать приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру, необходимо согласие банка. Просто так он его не даст. Для банка важно, чтобы в результате сделки долг был полностью погашен — со всеми накопившимися к этому моменту пенями, штрафами и прочими обязательными платежами. Ведь прежде чем выдать деньги, кредитор тщательно изучал заемщика, проверял его платежеспособность и порядочность, выявлял все возможные риски невозврата. Банк не заинтересован в том, чтобы в дальнейшем плательщиком по кредиту и залогодателем стало лицо, о котором вообще ничего не известно. Но, с другой стороны, если должнику не дать возможность продать ипотечную квартиру, то велика вероятность, что через непродолжительное время он вообще прекратит погашение кредита (если уже не прекратил), и в таком случае все финансовые и трудозатраты лягут непосредственно на банк.

Чтобы получить согласие банка на продажу, необходимо представить ему схему проведения сделки, при которой выданный кредит гарантированно будет погашен.

Фактор кирпича

Любимая схема всех банков выглядит следующим образом.

• Должник (продавец) гасит задолженность по кредиту в полном объеме.
• Банк выдает справку об отсутствии задолженности, в результате чего продавец квартиры считается полностью погасившим кредит. Эта справка является основанием для снятия записи о залоге в ЕГРП.
• В ЕГРП регистрируется снятие обременения.
• Стороны совершают сделку купли-продажи квартиры и регистрируют в ЕГРП переход права собственности на квартиру к покупателю.

В идеале продавец должен погасить остаток кредитной задолженности, а потом компенсировать затраты из полученной от продажи жилья суммы. Но так бывает крайне редко. Обычно заложенные квартиры продают люди, которые оказались на мели, не могут больше обслуживать банковский кредит и вообще не имеют ни свободных денежных средств, ни возможности где-либо их занять.

Так что на практике в подавляющем большинстве случаев выплата кредита осуществляется деньгами покупателя. Но по документам банка задолженность погашает заемщик, он же продавец квартиры (объяснить поступление денег на банковский счет от постороннего лица невозможно).

Как только банк получит все деньги в полном объеме, наступают некоторые юридические последствия:

• во-первых, продавец считается полностью погасившим кредит;
• во-вторых, он получает справку банка об отсутствии задолженности, которая является основанием для снятия обременения. После снятия обременения продавец свободно может распоряжаться квартирой;
• в-третьих, деньги за погашенный кредит навсегда остаются у банка.

Издержки указанной схемы видны невооруженным глазом. Ничто не мешает собственнику квартиры после погашения долга сказать покупателю «большое спасибо» и отказаться от продажи. Понятно, что это чистое мошенничество, деньги можно будет взыскать в судебном порядке, но перспектива их вернуть сомнительна. Даже если подтвердить передачу денег продавцу квартиры распиской, указать в договоре купли-продажи, что часть суммы уже внесена до подписания договора и регистрации перехода права собственности, все это будет лишь основанием для взыскания денежных средств с собственника квартиры, но никак не гарантией их фактического получения.

А если продавец квартиры — хороший знакомый покупателя, наичестнейший человек и действительно намерен заключить и исполнить договор купли-продажи? Но и в этом случае никто не отменяет пресловутый «фактор кирпича». Человек, как известно, смертен, и при этом смертен внезапно. Общаться или тем более судиться с наследниками несостоявшегося продавца из-за так и не приобретенной квартиры — удовольствие не из приятных.

Как себя обезопасить?

Как обезопасить себя от подобных последствий? Не отказываться же от покупки понравившейся квартиры только из-за юридических трудностей? Тем более что все они вполне преодолимы.

Наиболее оптимальный способ организации сделки по продаже залоговой квартиры — использование двух банковских ячеек. Это дает гарантии получения ожидаемого результата всем участникам сделки. Ячейки арендуются в банке-залогодержателе. В первую закладываются денежные средства, предназначенные для погашения ипотечного кредита и всех сопутствующих платежей, во вторую — остаток денежных средств (если он есть) для уплаты продавцу квартиры. Сначала на государственную регистрацию сдается пакет документов для перехода права собственности от продавца к покупателю (с сохранением залога на квартиру в пользу банка). После получения зарегистрированных документов (обычно это договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа и свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя) представитель банка достает из ячейки предназначенные банку денежные средства и вносит их на счет продавца в погашение ипотечного кредита. Продавцу выдают справку об отсутствии задолженности по кредиту. Продавец и покупатель совместно предъявляют эту справку в регистрирующий орган, что является основанием для снятия с квартиры обременения. И уже предъявив в банк свидетельство о государственной регистрации права на проданную квартиру (или выписку из ЕГРП) без указания на обременение, продавец получает остаток денежных средств.

Схема довольно понятна и легко реализуема, но не все банки на нее согласны. Например, эту схему категорически отвергает Сбербанк РФ, и, учитывая количество предоставленных им ипотечных кредитов, обойти это обстоятельство молчанием попросту невозможно.

Соответственно, при работе со Сбербанком необходимо пользоваться иными схемами, не столь безопасными, но тоже дающими покупателю некоторые гарантии. Например, задолженность по кредиту предварительно погашают деньгами покупателя (с подписанием всех соответствующих документов, подтверждающих передачу продавцу денежных средств в оплату квартиры) и сразу же регистрируют снятие обременения и переход права собственности к покупателю. Минус этой схемы: в период, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности, а это десять рабочих дней, покупателю все же придется поволноваться.

Еще одна схема — с участием представителя банка, который обеспечивает как регистрацию перехода права собственности, так и регистрацию снятия обременения. Но такую возможность нужно рассматривать в каждом конкретном случае и обсуждать совместно со всеми участниками сделки.

Адвокат Инна Белякова,



специально для «Н&Ц»