Купить нельзя арендовать. Варианты решения жилищного вопроса

Если говорить о Москве, то размер ежемесячных арендных платежей здесь, как правило, будет ниже, чем сумма выплат банку по ипотеке. Директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий объясняет это на примере однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м, расположенной в районе проспекта Мира — на пятом этаже 12-этажного блочного дома. Арендовать ее можно за 45 тыс. руб./мес. Рыночная стоимость такой недвижимости — 9 млн руб. При 20%-ном первоначальном взносе сумма ипотечного кредита составит 7,2 млн руб. Ежемесячный платеж при 15-летнем сроке кредитования по ставке 12,55% будет равен 89 тыс. руб.

 

За эти 15 лет общая сумма выплат по аренде достигнет 8,1 млн руб. (здесь стоит учесть, что арендная плата имеет тенденцию к повышению каждый год на 5–7%, то есть конечная сумма будет несколько больше). Размер совокупных платежей по ипотеке за данный период времени составит более 16 млн руб.

 

Казалось бы, за квартиру заемщик заплатит больше, чем арендатор, но не все так однозначно. «Чем дольше вы планируете проживать в квартире, тем больше вероятность того, что выгоднее именно покупка недвижимости. В этом случае вы отбиваете единоразовые комиссии, связанные с покупкой (стоимость услуг риэлтора, банковские комиссии и т.п.). Далее в зависимости от формы подтверждения заемщиком своего дохода он может рассчитывать на налоговые вычеты, которые также можно учесть в расчете», — отмечает заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин.

 

Следует учитывать, что платежи по ипотеке — это своего рода инвестиции. Ведь заемщик платит за свое жилье. В случае с арендой — это всегда платежи в чужой карман. Фактически арендатор содержит посторонних людей — собственников снимаемой квартиры.

 

Теперь несколько слов о переплате по ипотеке. Действительно, заемщику потребуется гораздо больше средств, чем в том случае, если бы он приобретал квартиру на собственные средства. Однако если брать кредит в периоды сильного роста цен на недвижимость, то разница может быть существенно нивелирована.

 

Кроме того, следует помнить, что права на распоряжение квартирой у арендаторов весьма ограничены. В квартире находится мебель арендодателя, сделан ремонт согласно вкусу владельца квартиры, отсутствует возможность при изменении жизненных обстоятельств без согласия хозяина поселить в квартиру новых жильцов (например, мужа, жену, ребенка, родителей и т.д.). К тому же арендатор должен быть готов к регулярным визитам владельца квартиры.

 

К сожалению, как такового цивилизованного рынка аренды в нашей стране нет. Наниматель жилья ничем не защищен от того, что собственник в любой момент может попросить его освободить квартиру, повысить арендную плату и т.п.

 

«Арендная плата с годами растет и к моменту планируемого погашения кредита может достигнуть уровня платежа по ипотеке, в то время как при ипотеке сумма является фиксированной, закрепленной в договоре на весь срок», — подчеркивает руководитель отдела развития продуктовой линейки DeltaCredit Ирина Павлова.

 

Также следует учитывать, что ипотеку можно погасить раньше срока. В договоре лучше прописать максимальный срок кредитования (15–20 лет), но по возможности постараться вернуть деньги досрочно. Это позволит значительно сэкономить на процентах и конечной переплате по кредиту. Как показывает практика, заемные деньги в среднем возвращаются в течение семи лет.

 

Однако цена вопроса при ипотеке велика. Ведь в случае возникновения серьезных материальных проблем банк имеет право реализовать квартиру. Хотя если заемщик понимает, что его трудности носят временный характер, то до этого дело можно не доводить. Необходимо поставить банк в известность о своих проблемах и совместно поискать варианты их решения. Кредитной организации также невыгодно заниматься продажей залогового жилья, поэтому банк может предложить должнику варианты реструктуризации кредита. Например, он может разрешить в течение определенного периода времени (от нескольких месяцев до полугода) платить только проценты по займу. Конечно, потом долг придется все равно возвращать, но для некоторых людей такое послабление может быть очень важным, и они со временем вернутся в график платежей.

 

Ипотеку может получить не каждый человек. К потенциальному клиенту банк предъявляет ряд обязательных требований. В первую очередь это хорошая кредитная история и доход, который позволил бы в дальнейшем производить ипотечные платежи. Обычно соотношение дохода к ежемесячным платежам должно быть хотя бы 50?50.

 

Не очень позитивно банки будут смотреть на заемщиков, у которых в данный момент имеются кредиты и тем более если они допускают (допускали) просрочки по выплатам. Вся эта информация содержится в бюро кредитных историй, и проверить ее не составит для банка никакого труда.

 

Кроме того, не всякую недвижимость можно купить по ипотеке. «Например, не удастся приобрести жилье с незаконной перепланировкой, деревянными перекрытиями или если оно расположено в доме под снос», — уточняет К. Шибецкий.

 

Одним из камней преткновения для желающих получить ипотечный кредит является первоначальный взнос. Минимальный сегодня составляет 10%. Предложения с нулевым взносом встречаются, но редко. К тому же здесь действуют более высокие процентные ставки.

 

Начальник управления сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина утверждает, что «сегодня практически у любой молодой семьи есть возможность, обладая даже незначительными средствами, использовать их в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту». По словам эксперта, однокомнатную квартиру на этапе строительства в ближайшем Подмосковье можно приобрести за 3 млн руб. Таким образом, заплатив 450 тыс. руб. в качестве первоначального взноса, заемщики могут приобрести новостройку и через полтора-два года отпраздновать новоселье. Сумма кредита в данном случае составит 2,55 млн руб., ежемесячные платежи — 31 тыс. руб.

 

Впрочем, быть может, не каждому человеку подойдет вариант проживания в области. Некоторые покупают квартиру в Подмосковье, сдают ее, гасят полученными средствами долг перед банком, а сами, в свою очередь, арендуют квартиру в Москве — недалеко от места работы или просто в понравившемся месте.

 

Вообще каждая ситуация неповторима и единых рекомендаций (что лучше — ипотека или аренда) быть не может. Впрочем, К. Шибецкий рекомендует «сделать тест» на возможность быть заемщиком. «Чтобы проверить свою состоятельность в роли ипотечного заемщика, можно попробовать откладывать деньги в течение определенного периода времени, — говорит эксперт. — Например, открыть пополняемый банковский счет и ежемесячно делать на него взнос в сумме, равной предполагаемому в будущем размеру ипотечного платежа. Если при этом уровень жизни заметно не ухудшается, то тогда можно оформлять кредит с низким первоначальным взносом, который как раз к этому времени накопится на счете».

 

* Ипотечный кредит на 15 лет по ставке 13% годовых.

По данным банка DeltaCredit