Кто в доме хозяин? Активы и перспективы

 

По остаточному принципу

 

На практике товариществу собственников жилья (ТСЖ) не так часто удается взять все полезные активы под свой контроль. Обычно они уже кому-то принадлежат на законном основании. В новых домах «ничейных» площадей практически не бывает: застройщик или продает помещения на первых этажах, предназначенные под разные объекты инфраструктуры, или сдает их в аренду. В старом фонде у всех нежилых объектов тоже, как правило, есть хозяева, сумевшие в свое время выкупить или приватизировать пристройки, подвалы и т. п. Многие сделали коммерческие площади из квартир, переведя их в нежилой фонд.

 

Но бывает, что и ТСЖ удается сдать какой-нибудь подвал или освободившуюся старую котельную. «Если помещения уже находятся в чьей-то собственности и хозяева имеют свидетельства установленного образца, то ТСЖ не вправе на них претендовать. Но если они никому не принадлежат, товарищество может оформить объект на себя и заключать договоры аренды с фирмами — магазинами, медцентрами, мастерскими по ремонту обуви и т. д. — по своему усмотрению», — поясняет Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости.

 

Есть и другие статьи дохода. «Если дом расположен в хорошем месте, то ТСЖ может согласовать паспорт рекламных мест и сдавать их в аренду (обычно это торцевые стены, крыши и др.). Отдельные конструкции могут быть установлены на придомовой территории», — добавляет Ирина Наумова, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по маркетингу и PR. Чтобы все было законно, представитель ТСЖ должен заключить с рекламодателем договор на оказание рекламных услуг, а главное — согласовать все действия в муниципальных органах.

 

Что касается парковки, то распоряжаться ею жильцам доводится еще реже, чем другими объектами. «Машино-места на практике продают застройщики в качестве обособленных нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу, которым вправе распоряжаться собственники», — отмечает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити — XXI век». Но это верно лишь тогда, когда парковка представляет собой отдельное сооружение. Если же машино-места расположены на придомовом участке, то ТСЖ вправе их сдавать. Однако владение землей в столице — особая история. Теоретически согласно ст. 36 ЖК РФ придомовая территория, а также элементы озеленения и благоустройства являются общей долевой собственностью всех обладателей помещений в доме. Когда эта норма была принята, некоторые ТСЖ, выполнив все требования законодательства, успели приватизировать участки. Однако власти эту вольницу быстро пресекли, и уже давно попытки жильцов получить то, что положено по закону, проваливаются. Суды всегда находят повод, чтобы отказать. Ситуация, безусловно, осложнена тем, что в Москве, например, практически вся земля — муниципальная собственность, сдаваемая в аренду. Так что доход от платных парковок почти всегда поступает в структуры районной управы.

 

Сколько стоит сдать подвал

 

Давайте теперь посмотрим, велик ли навар от пользования активами дома? «Доход собственников может различаться в разы, все зависит от месторасположения объекта, его качественных характеристик и ликвидности сдаваемых в аренду помещений, — рассуждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Самую высокую доходность традиционно имеют дома, расположенные на первой линии крупных транспортных магистралей в центре города».

 

Стоимость аренды помещения свободного назначения в многоквартирном доме в Москве может колебаться от 10 до 30 тыс. руб./кв. м/год, в Подмосковье — 6–9 тыс. руб./кв. м/год. Следовательно, за подвал 50 кв. м в среднем можно выручать 80 тыс. руб./мес. Если помещение более просторное, имеет нормальный выход на улицу и подходит под организацию магазина, то принесет оно уже гораздо больше — в среднем 200 тыс. руб./мес. Правда, арендатора еще надо найти. «Например, подвал можно сдать почти всегда — под магазин, ресторан, фитнес, школу боевых искусств или танцев и т. д., — говорит Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — С чердаками дело обстоит сложнее. А вот в холлах вполне можно размещать рекламу, сдавать территорию под терминалы, банкоматы и прочее, правда, больших денег этим не заработать (банкоматы, например, приносят от 10 тыс./мес.)».

 

Реклама тоже стоит по-разному. Если здание расположено вблизи крупной автодороги, то его фасад с выходом на магистраль, скорее всего, будет востребован и на нем можно заработать до нескольких сотен тысяч рублей в месяц. Обычная вывеска, рекламный щит стоит 20–50 тыс. руб./мес.

 

Как потратить?

 

Для того чтобы ТСЖ могло управлять активами дома, необходимо провести собрание, на котором должны присутствовать более 50% собственников, и принять соответствующее решение. Путем открытого голосования выбирают лиц, уполномоченных заключать контракты об использовании общего имущества на оговоренных и прописанных условиях.

 

Точно так же, сообща, обсуждают и порядок распоряжения полученными доходами. Однако просто разделить деньги между собой жильцы не могут — по закону их следует потратить на что-нибудь полезное. В соответствии с ч. 3. ст. 152 ЖК РФ «на основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные настоящей главой ЖК РФ и уставом товарищества».

 

Таким образом, за счет вырученных средств можно финансировать различные эксплуатационные затраты, например, оплачивать услуги управляющей компании, охрану дома, уборку территории, озеленение двора, установку новых детских площадок и т. д. Иногда деньги направляют на зарплату консьержа, а также на текущий или капитальный ремонт здания. Тем самым для жильцов облегчается бремя по платежам.

 

Также средства могут идти на погашение задолженностей перед поставщиками ресурсов. «Ведь члены ТСЖ обязаны платить за своих неплательщиков, а таких, по моему опыту, в доме набирается до 20%. Кроме того, в любом доме имеется достаточное число жильцов льготных категорий — инвалидов, ветеранов войны, работников МЧС и прочих органов, которым государство обязано компенсировать 50% квартплаты. В Москве с компенсацией проблем никогда не было, но мы в Подмосковье столкнулись с ситуацией, когда муниципалитет месяцами уверял, что денег нет, и ТСЖ вынуждено было покрывать эти долги. Если оно получает доход от сдачи активов дома, часть средств может идти как раз на такие нужды», — добавляет Ю. Кочетков.

 

Когда в товарищах согласья нет...

 

Ну и конечно, там, где речь идет о договоренностях между большим числом людей, возникают разногласия, споры, ссоры. «Основная трудность при управлении жилым зданием, в том числе и общедолевым имуществом собственников квартир, — принять решение, устраивающее всех. У жильцов, как правило, разные потребности, мировоззрение и мотивация. Один хочет заработать на сдаче площадей в аренду, другой не желает видеть в доме посторонних, а третьему вообще все равно, «лишь бы меня не трогали». Поэтому договориться об использовании общедолевого имущества порой бывает чрезвычайно сложно», — подтверждает П. Лепиш.

 

Ну и традиционная российская проблема — непрозрачность деятельности руководства ТСЖ, которое нередко желает словить рыбку в мутной воде, нагреть руки... «Основной риск при создании товарищества собственников заключается в том, что к управлению могут прийти некомпетентные люди, зачастую заинтересованные не в благосостоянии дома, а в своем финансовом благополучии. При этом отстранить их от дела будет непросто», — говорит Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Там, где имуществом распоряжается управляющая компания, В. Шарапов рекомендует формировать совет дома, который сможет контролировать эффективность управления активами.