Красносельский: район трех вокзалов и 70-летних новостроек

Красносельский район по своим очертаниям чем-то напоминает воздушного змея. Одним крылом, ограниченным улицами Мясницкой и Большой Лубянкой, он почти дотягивается до Бульварного кольца; другим — выходит за пределы Третьего транспортного кольца, немного не добираясь до Сокольников. А прямо под его брюхом — площадь трех вокзалов, которую называют сердцем района. Однако и помимо вокзалов в Красносельском есть к чему присмотреться. Например, к жилой недвижимости.

Не только для коммерции

Жилая функция Красносельского, как и практически любого другого района Центрального административного округа (ЦАО), на протяжении длительного времени оттеснялась на второй план. А на первый выходила коммерция: cчиталось, что это лучшее место для бизнеса. Для торговли — потому что потенциальные покупатели — это не только местные жители, но и значительная доля приезжих, которых в районе трех вокзалов просто не может быть мало. Для размещения офисов — поскольку равноудаленность района практически от всех частей Москвы делает его удобным для работы и деловых встреч. Этому же способствует обилие станций метрополитена, которых на территории района шесть (две «Комсомольские», «Красносельская», «Красные Ворота», «Сретенский бульвар», «Сухаревская» и «Тургеневская»), и возможность добраться сюда на электричках сразу с трех направлений Подмосковья. Поэтому, даже несмотря на повсеместные платные парковки, район не потерял в транспортном удобстве.

Как результат — коммерческой недвижимости здесь масса. Из самой популярной — бизнес-центры «Даев плаза», Orlikov plaza, «Каланчевская плаза», «Красносельский», «Уланский», «Сретенка», торгово-досуговый комплекс «Тройка», много помещений формата стрит-ритейл и пр. Однако, несмотря на обилие возможностей для бизнеса, Красносельский — это прежде всего жилой район. По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, жилой фонд района сейчас насчитывает более 1,3 млн кв. м, причем только за 16 последних лет, пришедшихся на XXI в., здесь было возведено полтора десятка жилых домов. Правда, в основном все они построены до 2008 г., начиная с которого новая жилая недвижимость стала редкостью, а строительство переориентировалось на формат апартаментов. Зато есть множество других интересных домов.

Дома с историей: и старые, и новые

Одна из причин, побуждающая переселяться в центр города, — желание обитать среди исторической застройки, а то и вовсе стремление поселиться в доме с историей. В Красносельском таких возможностей масса. Скажем, здесь расположено более 40 зданий, построенных до революции 1917 г., которые и по сей день используются как жилые дома. Более того, восемь из них возведены в XIX в. Самый старый, датируемый 1847 г., находится на Садовом кольце, на улице Садовой-Спасской. Это трехэтажный кирпичный бывший доходный дом на 58 квартир с потолками 3,2 м. В 60-е гг. его реконструировали, в частности, деревянные перекрытия заменили на железобетонные, а несколько лет назад подновили фасады. На продажу, правда, сейчас здесь не выставлено ни одной квартиры, зато несколько сдаются в аренду. Например, за 65 тыс. руб./мес. можно обосноваться в однушке площадью 36 кв. м, где выполнен свежий ремонт и есть мебель.

Собственником недвижимости можно стать в другом старинном доме, что в 1880 г. был построен на Мясницкой для статского советника Николая Аблова, а позже выкуплен купцом-благотворителем Флором Ермаковым. Сейчас здесь продается четырехкомнатная квартира площадью 101 кв. м, расположенная на пятом (предпоследнем) этаже. Помимо исторической ценности дом отличается интересными планировками. В частности, в той квартире, что выставлена на продажу, в ванной комнате имеется окно, а габариты помещения настолько большие, что в нем разместили джакузи, душевую кабину и прочие банные удовольствия. Продается квартира вместе с обстановкой, цена вопроса 51 млн руб. Вдвое меньшей суммы хватит на покупку квартиры площадью 81 кв. м, что находится в доме 1895 г. постройки в Докучаевом переулке. А за 95 млн руб. на продажу выставлена 160-метровая квартира в Милютинском переулке, находящаяся в бывшем доходном доме, возведенном в 1898 г.

Тем, кто интересуется домами с историей, не обязательно ограничивать выбор лишь вторичным рынком. Можно присмотреться и к первичному жилью, ведь это порой не здания, возводящиеся с нуля, а объекты реконструкции. Особенно часто подобный подход применяют в ЦАО, и Красносельский район — не исключение. Взять, например, одну из нынешних новостроек — расположенный неподалеку от станции метро «Комсомольская» комплекс апартаментов Soyuz Apartments, которым занимается ГК «Брик». На самом деле этот объект (а в его составе четыре пятиэтажных строения) начали возводить еще до Великой Отечественной войны и завершили через год после Победы. То есть сейчас этому комплексу добрых 70 лет. Долгое время в нем размещался проектный институт, несколько лет назад в зданиях началась глобальная реконструкция с заменой всех коммуникаций, обновлением фасадов, внутренней перепланировкой, а после ее завершения объект превратится в комплекс апартаментов. Интересно подошли к вопросу создания машино-мест. Подземный паркинг в данном случае соорудить было невозможно, однако из-за того, что высотность комплекса невелика, а вокруг зданий довольно большой двор, наземных парковочных мест получается достаточно много. Плюс к ним добавят механический паркинг, который на минимальной площади позволяет вертикально размещать максимум машин.

Но все же главная особенность комплекса — в сверхнизком минимальном ценнике на апартаменты. По этому показателю Soyuz Apartments с большим отрывом идет не только от всех объектов, строящихся сейчас в ЦАО, но и даст фору практически любой новостройке в пределах старых границ Москвы. Шутка ли, здесь есть варианты дешевле 3 млн руб. Да, они совсем крошечные, меньше 16 кв. м, но тем не менее это отдельные апартаменты. Но высота потолков в некоторых из них составляет 3,6 м, что дает возможность задуматься об увеличении полезной площади за счет создания антресольного этажа. Впрочем, это уже дело будущих жителей. Встречаются в комплексе и апартаменты с очень неожиданными планировками. Например, есть вариант площадью 29 кв. м, при этом в помещении имеется альков (ниша, в которой можно разместить, например, спальную зону) и целых четыре окна. Цена вопроса — 4,6 млн руб. А в самых больших из имеющихся сейчас в продаже вариантов — по 69 кв. м, по проекту они разделены на три комнаты (одна из них — это кухня-гостиная), стоят такие предложения по 10,8–11,2 млн руб.

Новостройки: сплошные апартаменты

Если в Soyuz Apartments отметкой в 10 млн руб. цены завершаются, то в остальных новостройках Красносельского района примерно с этого уровня они лишь стартуют. Причем сами объекты — это те же апартаменты, правда являющиеся объектами нового, а поэтому и более высотного строительства. Так, неподалеку от площади трех вокзалов компания MR group возводит 18-этажный комплекс «Басманная, 5». Сейчас работы находятся на стадии котлована, а на продажу пока выставлены лишь те апартаменты, что расположены не выше 12-го этажа. Любопытно, что самые маленькие по площади (а это студии по 40 кв. м) на данный момент стоят дороже однокомнатных вариантов, в которых на 1 кв. м больше. Причина самая простая: ценообразование в комплексе подчиняется единому правилу: чем выше — тем дороже. Студии, расположенные на первых этажах, уже раскупили, в наличии имеются лишь те, что находятся на седьмом этаже и выше, ценник — от 9,2 млн руб., а каждый следующий этаж увеличивает бюджет покупки примерно на 150 тыс. руб. Что касается однокомнатных апартаментов, то самый дешевый из имеющихся сейчас вариантов находится на четвертом этаже и стоит чуть меньше 9 млн руб. Самое же дорогое предложение — это четырехкомнатные апартаменты площадью 138 кв. м, за которые просят 27,8 млн руб. К слову, в течение июня всем покупателям «Басманного, 5» обещают скидку в 6%. Ну а ввести комплекс в эксплуатацию планируют в конце сентября 2017 г.

Еще один комплекс апартаментов, названный «Волга», строится на пересечении Докучаева переулка и улицы Большой Спасской (застройщик «Шатер девелопмент»). Несмотря на то что он вводится в эксплуатацию лишь на месяц раньше «Басманного, 5», стадия его готовности гораздо выше. Коробка комплекса, в разных секциях которой по 16–19 этажей, уже возведена, скоро приступят к фасадным работам. Продажи в нем ведутся уже более года, и за это время цены успели вырасти на 23–25%. Самое дешевое из имеющихся сейчас предложений — это однокомнатные апартаменты площадью 43,5 кв. м, расположенные на втором этаже. За них просят 11,3 млн руб. При этом основной объем предложений — двухкомнатные апартаменты с ценами от 14,3 млн руб., а самый дорогой и одновременно самый большой вариант — это трешка площадью 109 кв. м, за обладание которой нужно заплатить 27 млн руб.

И, наконец, последняя районная новостройка — возводимый компанией «Лидер-Инвест» «Клубный дом на Сретенке». Это девятиэтажный апарт-отель, который уже фактически достроен. Он же — самый беспроблемный по количеству машино-мест. В его двухуровневом подземном паркинге помещается 91 автомобиль, при этом дом состоит лишь из 67 апартаментов. Правда, и сам комплекс наиболее дорогой из всех новостроек Красносельского района, минимальный ценник в нем составляет 17,4 млн руб. Столько стоят апартаменты площадью 49 кв. м, расположенные на втором этаже. При этом самые большие и дорогие варианты — торцевые, окна в которых выходят на две или даже три стороны. Так, на самом последнем этаже за 62,1 млн руб. можно приобрести апартаменты площадью 137 кв. м. Ввести комплекс в эксплуатацию планируют сразу после Нового года.

А вот чего в Красносельском районе нет абсолютно — так это новостроек со статусом «жилая недвижимость». Последний на сегодняшний день подобный объект был введен в эксплуатацию в 2013 г. Речь о 14-этажном ЖК «Шатер», что построен компанией «Шатер девелопмент» на улице Верхней Красносельской. В первичной продаже в нем ничего не осталось, есть лишь варианты на вторичном рынке. Например, за 19,2 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 54 кв. м, расположенную на последнем этаже, а за 90 млн руб. — двухуровневый пентхаус площадью 300 кв. м. И тот и другой вариант без отделки, в том виде, что были переданы по окончании строительства дома. Когда появится следующая жилая новостройка, сказать сложно — мест для нового объекта, который по всем параметрам соответствовал бы требованиям, разрешающим возведение именно жилья, в районе почти нет. А может, это и правильно, если в Москве появится район, где новых строек практически не будет, интереса к Красносельскому это не убавит. В конце концов, есть особый шик в том, чтобы обитать в районе, где не встретишь торчащий подъемный кран.

Фото А. Бобровского