Когда девелоперы идут в школу? Социальные объекты в ЖК и поселках

29 Июля в 19:31 208 Алла Насонова

Наличие поблизости школы и детского сада — важный вопрос, волнующий практически любого покупателя недвижимости. Но что делать и к кому бежать, если обещанная (и даже построенная) школа никак не открывается? Чтобы ответить на вопрос, мы решили изучить кухню самого процесса.

Когда девелоперы идут в школу? Социальные объекты в ЖК и поселках

ЖК «Изумрудные холмы»
Обременение, то есть обязательство построить определенные объекты социальной инфраструктуры, прописываются на этапе заключения инвестиционного контракта между городом и застройщиком. Но есть тонкий момент: последнего никто не обязал сдавать именно государственную школу или детский сад. Поэтому у него есть три пути. Построить и передать на баланс муниципалитету, построить и найти коммерческого арендатора или создать собственную структуру, занимающуюся образовательной деятельностью.
 
Итоговое решение зависит от многих факторов. Если ориентироваться на потребителя, на создание комфортного образа жизни в новом районе, необходимо, чтобы образовательные учреждения работали именно на жителей. В сегменте комфорткласса лучше, когда есть вариативность бесплатного и платного дошкольного образования. В сегменте элитного жилья надобности в наличии муниципального детского сада, безусловно, не будет из-за очевидного отсутствия спроса.
 
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», приводит такой пример. В жилом комплексе комфорткласса VESNA строят два детских сада — один коммерческий, другой муниципальный. Муниципальный будет передан на баланс городскому поселению, коммерческий — в управление профессиональному оператору.
 
В элитном ЖК «Парк Рублево» пошли по-иному, но логичному в сложившейся ситуации пути: запланировали эксклюзивный английский детский сад и начальную школу. В настоящий момент ведут переговоры с потенциальными операторами.
 
Отдать государству
 
Когда девелоперы идут в школу? Социальные объекты в ЖК и поселках
На самом деле не надо думать, что муниципальные органы образования мечтают получить новое помещение. Коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева рассказывает читателям журнала «Недвижимость & цены», что ситуация с детскими садами сейчас действительно довольно острая, особенно в Москве. Зачастую муниципальные власти не могут взять на баланс объект, поскольку нет ресурсов (ни человеческих, ни финансовых) его обслуживать. Да, застройщик еще на этапе согласования проекта выяснил, что район возьмет на себя ДОУ. Но все равно риск отказа остается. В случае с детскими садами в Москве он выше, чем в Подмосковье. Хотя один девелопер признался автору статьи, что уже год не может передать на баланс подмосковного города детский сад — полностью оборудованный, со всей необходимой мебелью.
 
Жалуется на затягивание сроков и Сергей Китаев, коммерческий директор «ЮИТ Московия»: построенный в микрорайоне Финский города Щелково и сданный 5 сентября детский сад был принят на баланс города только в декабре.
 
Многие застройщики сказали, что у них передача объектов муниципальным властям произошла без каких-либо трудностей или задержек. Например, в квартале «Новокосино-2» передачу школы оформили за две недели.
 
Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD, посетовал на несправедливость: застройщик, который на свои средства возводит школу или детский сад при передаче их государству, должен еще заплатить налог на дарение.
 
Пригласить коммерческого оператора
 
Когда девелоперы идут в школу? Социальные объекты в ЖК и поселках

ЖК «Олимпийская деревня Новогорск». Школа единоборств «Самбо-70»
К этому варианту приходится прибегать тогда, когда власти на начальном этапе отказываются от будущего ДОУ либо концепция жилого комплекса или поселка предполагает чуть более высокое качество образования, чем может предложить государство.
 
Но как только речь заходит о коммерческом операторе, приходится считать экономику проекта. По данным Екатерины Мошкиной, генерального директора «МЕТРА ГРУПП», себестоимость строительства одной школы может доходить до 550 млн руб. «Несложно посчитать, какой уровень доходности должен быть у такой школы, чтобы она хотя бы частично окупилась, а дальше понять, что обучение в такой школе будет стоить дороже, чем в лучших учебных заведениях Европы с полным пансионом». Другое дело, что ни один девелопер не рассматривает школу как изолированный коммерческий проект. Его задача — рассчитать площадь, заполнение школы и ее концепцию таким образом, чтобы дополнительные расходы на содержание социального объекта не легли на плечи жителей поселка.
 
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», сообщает «Н&Ц», что спортивная школа — это часть их концепции семейного спортивно-образовательного кластера в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск». Хотя для средней школы тоже приглашен коммерческий оператор. Месяц обучения будет стоить 35–45 тыс. руб.
 
«Это цифра, на которую мы вышли, в течение двух лет проводя жесткий отбор операторов, определяющим фактором в нашем тендере являлось качество предоставляемых услуг. Подавляющее большинство покупателей во всех трех наших проектах в Новогорске положительно относятся к тому, что школа будет платной. У людей, приобретающих жилье в сегменте бизнес плюс, есть понимание и даже уверенность в том, что все бесплатное — это не самое лучшее, тогда как за свои деньги люди имеют право и будут получать услуги определенно высокого качества».
 
Когда девелоперы идут в школу? Социальные объекты в ЖК и поселках

ЖК «Новые Ватутинки»

Фото: STROI.MOS.RU
Интересный подход к выбору коммерческого оператора предложила компания Rose Group в проекте «Микрогород «В лесу», относящемуся к комфортклассу. Девелопер решил непростую задачу сочетания доступности образования и его высокого качества следующим образом.
 
«У нас была дилемма — передавать области школу и сад или оставить у себя на балансе. К сожалению, при передаче мы бы оказались в ситуации, когда не смогли гарантировать нашим покупателям, что их дети действительно смогут там учиться. Особенно это касается ДОУ, — рассказывает «Н&Ц» Андрей Нестеренко, генеральный директор Rose Group. — Соответственно, для сохранения у себя школы и садика надо было сделать их негосударственными и доступными. Мы провели опрос среди будущих жильцов и определили, что более 80% готовы платить около 10 тыс. руб./мес. за образование ребенка. Я внимательно изучил все затраты образовательного учреждения: действительно, себестоимость колеб­лется в пределах 30–35 тыс. руб./мес., то есть цена для учеников от оператора должна быть 35–45 тыс. с учетом минимальной прибыли. Правда, порядка 30–40 тыс. руб./год на ребенка можно получить от государства в качестве субвенций. Но для этого оператор должен все расходы осуществлять вбелую. Найти такого оператора было непросто, но мы нашли. Мы рассчитываем, что цена для жителей нашего микрогорода за обучение в школе составит 7–10 тыс./мес. Каким образом? С помощью льготной арендной ставки и дифференцированной оплаты для наших жителей и сторонних учащихся. Все покупатели квартир в микрогороде «В лесу» получат удостоверения жителей. Без него ребенок сможет учиться в школе по полной коммерческой стоимости».
 
Собственный оператор
 
Когда девелоперы идут в школу? Социальные объекты в ЖК и поселках
Оказывается, есть девелоперы, которые, помыкавшись с неудачными коммерческими операторами, решили сами заняться образовательной деятельностью. Так произошло с ФСК «Лидер». В ЖК «Зодиак», относящемуся к премиальному сегменту, необходимо было построить детский сад на 50 мест. Такой маленький объект почти нереально было передать на баланс города. Да и жителям комплекса муниципальный детский сад был не особо нужен. И тогда привлекли коммерческого оператора.
 
После двух неудачных попыток девелопер решил сам взяться за дело. В качестве консультанта привлекли основательницу сети детских клубов Baby Club, сегодня успешно продающей свои франшизы.
 
И сейчас собственные коммерческие детские сады есть и в некоторых других проектах ФСК «Лидер», в частности в «Вита Верде», благодаря чему поселок из дачного превратился к круглогодичный.
 
Риски
 
Риски оператора делятся на два типа: правовые и экономические. К правовым эксперты отнесли непосредственно оформление земельного участка, который в рамках поселка с назначением земли под ИЖС редко выделяется и переводится в категорию, соответствующую реальному использованию. Кроме того, подведение коммуникаций девелопером — такой же риск оператора, как и покупателя, — если не деньги, то время можно потерять точно.
 
Экономические риски оператора сводятся к недостаточной заполняемости объекта инфраструктуры, причем как за счет целевой аудитории, проживающей на территории поселка, так и за счет жителей прилегающих населенных пунктов.
 
Планируя на территории поселка детский сад или школу, девелопер несет риск снижения ликвидности прилегающих к этому объекту частных домовладений и нарушения целостности объекта в случае доступа в образовательное учреждение внешних пользователей. Кроме того, платежеспособность оператора школы и покупателя домовладения заведомо разная. Но долгосрочная стратегия по привлечению социального объекта может принести девелоперу большие бонусы.
 
По материалам Kvartirazamkad.ru
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных