Кладовка, парковка, подвал... Нежилые метры от инвестора

«Каждому покупателю — по кладовке» — такой девиз выбрали для себя некоторые застройщики. И похоже, не прогадали.

Новая жизнь цокольных этажей

«До недавнего времени практика использования цокольных этажей в жилом комплексе (ЖК) в интересах жителей и в коммерческих целях была скорее исключением, нежели правилом, — рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Основное назначение этих помещений, особенно в старом жилом фонде, сводилось к размещению в них коммуникаций. Поэтому подвалы и цоколи закрывали, чтобы изолировать их от свободного доступа, в целях исключения разного рода нештатных ситуаций».

Затем настало время, когда на цокольных этажах прописались паркинги. Сейчас новостройки в зависимости от сегмента рынка, к которому они относятся, должны быть укомплектованы определенным количеством машино-мест, и застройщик сам решает, какой вид паркинга выбрать — наземный или подземный. Последние, хоть и обходятся дороже, встречаются все чаще, так как экономят дворовое пространство, которое отводится под дополнительные детские площадки и зоны отдыха. Подземные гаражи гораздо удобнее и безопаснее, поэтому на них существует повышенный спрос со стороны покупателей.

Однако в последнее время помимо привычного паркинга на цокольных этажах все чаще стали размещать кладовки. Впрочем, как отмечает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов, наличие или отсутствие эксплуатируемых подвальных и цокольных помещений зависит от самого проекта и от желания инвестора: «У девелопера есть несколько вариантов, как поступить с цоколем, — сделать технический этаж, где проходят только инженерные коммуникации, или построить полноценное помещение, чтобы получить коммерческий эффект от продажи».

На рынке бюджетных новостроек Московской области в основном представлены проекты, в которых не предусмотрены эксплуатируемые цоколи, особенно это касается панельных серий домов. Но ряд застройщиков (Urban Group, «КРОСТ» и др.) в своих проектах обязательно предлагают покупателям возможность приобрести кладовки, так как они всегда востребованны.

Еще один пример приводит президент ООО «Завидово Девелопмент» Дмитрий Окороков: в проекте «Большое Завидово» строится квартал малоэтажных домов, и каждый покупатель может приобрести часть подвала. «Помещения, не занятые коммуникациями, мы нарезали на небольшие участки — 5, 8, 10 м — и продаем их по 32,5 тыс. руб./кв. м исключительно приобретателям жилья. То есть они получают по два свидетельства о собственности. «Стены» этих подсобок сделаны из сетки-рабицы, есть индивидуальные калитки, которые запираются на ключ. Управляющая компания должна следить, чтобы подсобка не превратилась в склад горюче-смазочных материалов или овощебазу, чтобы соблюдались нормы противопожарной и санитарной безопасности. По тем же причинам она просматривается насквозь», — рассказывает эксперт.

СНиПы для подвалов

Впрочем, помимо желания девелопера и потребностей покупателей есть еще один немаловажный момент — ряд требований и СНИПов, регулирующих использование цокольных и подвальных помещений.

Подвал в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, поэтому теоретически собственники жилья вправе эксплуатировать его как в коммерческих, так и в хозяйственных целях. Но, как отмечает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, на практике существует ряд строгих ограничений — в этих помещениях располагаются общедомовые коммуникации, часть лифтового оборудования и т. д.

В подвалах некоторых панельных зданий и вовсе нет лишних метров, предназначенных для личного пользования жильцов. Когда под домом расположены лишь помещения для общедомовых коммуникаций, то доступ собственников жилья к ним закрыт, он разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем. Кроме того, по словам Д. Котровского, «существует ряд требований и СНиПов, в соответствии с которыми под жилыми зданиями в цокольных и подземных этажах не допускается размещать: помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, а также лечебно-профилактические учреждения».

Как говорит Л. Блинов, в кладовых помещениях можно держать сезонные вещи (летом — зимнюю одежду и обувь, а зимой — летний гардероб), размещать крупногабаритные предметы (автомобильные колеса, коляски, строительные материалы, спортивный инвентарь). Здесь поддерживается комфортная температура для хранения, например, варенья, консервированных овощей и продуктов, кроме того, кладовая незаменима на время ремонта в квартире, которую необходимо освободить от мебели.

Правда, по оценкам Д. Котровского, собственники вправе обустроить подвал не только для хозяйственных нужд, но и в коммерческих интересах — опять же общественных, а не индивидуальных. Подвальное помещение можно сдавать в аренду под склад, а деньги, полученные от арендатора, направлять на благоустройство двора, подъезда, капитальный и косметический ремонт, озеленение двора и мн. др.

Кладовки тоже дорожают

И о продажах. Что бы ни было организовано в цоколе или подвале — парковка, кладовка и так далее, продавать это пространство можно либо в комплекте с квартирой, либо отдельно. Например, как отмечает Г. Алтухов, если речь идет о паркинге, то цены на индивидуальные места хранения автомобиля зависят от класса и расположения ЖК. «В эконом- и комфортклассе сумма может начинаться от 500 тыс. руб., но это единичные проекты. Средняя же цена машино-места в подземном паркинге Москвы и ближайшего Подмосковья — от 700 тыс. руб. до 1,2 млн руб. Например, в UP-квартале «Новое Тушино», который расположен на Путилковском шоссе, в 1 км от МКАД, стоимость места в подземном паркинге начинается от 750 тыс. руб.», — рассказывает эксперт.

Говоря о подсобных помещениях, Л. Блинов обращает наше внимание на следующее обстоятельство: «Продавать кладовое помещение в цоколе одновременно с жильем можно в том случае, если оно оформлено в договоре как неотъемлемая часть квартиры (хоть и находится за ее пределами). Согласно действующим СНиПам, это возможно. Однако если это разные объекты и застройщики продают квартиру только с обязательной покупкой кладового помещения, законодательно это называется навязываемой услугой и является незаконным действием». Поэтому, как правило, нежилые объекты продаются независимо от квартиры и оформляются в собственность на основании отдельного договора долевого участия. Это позволяет будущему владельцу поступать с помещением так, как он хочет — может продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству или использовать по прямому назначению, к примеру, для хранения крупногабаритных вещей. «Стоимость квадратного метра кладового помещения, как правило, в два раза ниже, чем квартиры, — говорит эксперт. — Допустим, в одном из наших проектов начальная цена кладовки — 47,2 тыс. руб./кв. м, в другом были предложения от 45 тыс. руб./кв. м. Так же, как и в квартирах, стоимость зависит от степени готовности ЖК».