Капремонт без рекламных пауз и с человеческим лицом

Федеральная программа капитального ремонта жилого фонда продолжается. Процесс протекает сложно, и результатами довольны не все и не всегда. Но, безусловно, в выигрыше оказались жители домов с высокой степенью износа, а также средние и мелкие строительные компании, открывшие для себя новый фронт работ.

На недавнем заседании президиума Общественного совета при Минстрое РФ заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис рассказал, что за время действия программы (а это неполный 2014 г. и прошедший 2015-й) удалось капитально отремонтировать 20 тыс. домов, то есть 50 млн кв. м жилья. Стабилизируется ситуация и со сбором взносов за капремонт, в целом по стране этот показатель составляет 77%, отстают лишь Северо-Кавказские республики.

Нареканий со стороны населения становится меньше. Как отметила заместитель председателя Общественного совета при Министерстве строительства и ЖКХ РФ Светлана Разворотнева, количество обращений граждан с жалобами снизилось. Часто люди недовольны тем, что они недостаточно информированы, из-за непонимания процессов, идущих на местах.

В некоторых регионах картина выглядит вполне позитивно. Например, во Владимирской области на основе федеральной программы приняли региональную — сроком на 30 лет. Всего в нее включено 11 543 многоквартирных дома (МКД) площадью более 24 млн кв. м. По данным Светланы Горшковой, генерального директора Фонда капитального ремонта Владимирской области, в соответствии с утвержденными краткосрочными планами до конца 2015 г. отремонтировали 1167 МКД. Общий объем финансирования на этот период составляет 1501,3 млн руб.

Новые участники

О том, что крупные застройщики не заинтересованы в процессах капитального ремонта жилого фонда, представители бизнеса заявляли открыто. Причина: стоимость работ небольшая, рентабельность невысокая. Для примера: бюджет заказа на починку кровли может составлять всего 1–1,5 млн руб. Строить объекты с нуля, то есть заниматься не капитальным ремонтом, а капитальным строительством, гораздо выгоднее. Еще одно неудобство для крупного застройщика — площадки, рассредоточенные на большой территории, и, следовательно, необходимость перемещения техники и рабочей силы. Поэтому сейчас в реализации программы приняли участие местные средние и мелкие компании, ранее выполнявшие на строительстве крупных объектов лишь подрядные работы. Многие из них уже вели текущие ремонтные работы по заказу местных администраций, а также участвовали в реализации заказов Фонда содействия развитию ЖКХ.

Схема участия в программе другая: чтобы получить заказ, компания должна поучаствовать в тендере, который проводят региональные фонды. Они созданы в каждом субъекте РФ и могут распоряжаться средствами, которые вносят жители МКД. Фонд организует службу заказчика, которая формирует техническое задание, проводит отбор подрядчиков, участвует в проверке документации и приемке выполненных работ. Речь идет, как правило, о ремонте крыш, фасадов, фундаментов, инженерного оборудования, подвалов, замене лифтового оборудования и даже балконов. Кроме этого, может осуществляться установка и замена общедомовых приборов учета. Началу капремонта предшествует составление управляющей компанией так называемой дефектной ведомости, в которой указаны все работы, которые будут выполняться на объекте.

На свои кровные

Объект одним лотом выставляется на торги, и выигрывает та компания, которая предлагает наиболее привлекательные условия выполнения работ. Главная сложность заключается в том, что никаких авансов или предоплат при этом строителям не делают. Финансовый расчет происходит после сдачи объекта комиссии. Так что закупать материалы, рассчитываться с рабочими надо на свои кровные. И если компания не располагает свободными оборотными средствами, то и участвовать в проекте она не сможет.

Еще одна сложность, о которой говорят строители, это качество жилья. Как правило, дома, требующие капремонта, мягко говоря, не новые. И все-таки процент износа бывает разным. Сейчас в сметах это не учитывается, а если бы это брали во внимание, то и оценка стоимости работ производилась бы более точно.

Есть претензии у подрядчиков и к управляющим организациям. Связано это, как правило, с ошибочными сведениями, которые указывают в дефектных ведомостях. В одной из компаний рассказали случай из практики: однажды строители пришли на объекты, чтобы выполнить работы по перекрытию крыш, а на месте выяснилось, что они совершенно новые, качественные и никакой замены не требуют.

Диалог с жителями

Особый аспект — это взаимоотношения с жителями. Работы компаниям нужно провести в срок, значит, и осуществлять их требуется динамично, без «рекламных пауз». Население, даже понимая важность задачи, не всегда готово мириться с шумом, грязью и прочими неудобствами, возникающими в связи с масштабным переустройством крыш, площадок, покраской и шпатлевкой стен и, тем более, заменой лифтов и балконов. Например, застеклив балкон, люди обычно отказываются от его замены: жаль денег, потраченных на стеклопакеты. И это при том, что старые балконы часто находятся в руинированном состоянии и представляют угрозу для жизни и здоровья людей. Все конфликтные ситуации требуют диалога, а в прежней практике подрядчик вполне обходился без этого.

Обновление жилья происходит с учетом современных и инновационных технологий. В прошлом году по заказу Фонда капитального ремонта Московской области и совместно с региональным Минстроем осуществлялись пилотные проекты по применению мембранных покрытий для ремонта кровли. ПВХ-мембрана — интересная технология, удобная тем, что позволяет работать быстро и при низких температурах. Но все-таки возникают те самые проблемы с жителями. Мембранную поверхность они воспринимают как... линолеум, и даже возмущаются, что его применяют для настила крыш. И строители терпеливо объясняют: долговечность материала высокая, срок службы составляет 20–25 лет, очевидны потребительские характеристики — мембрана дышит, но не пропускает тепло. Есть, правда, еще одна сложность: новый материал, как и все высокотехнологичное, требует бережного обращения, что не предполагает несанкционированного доступа кого бы то ни было на крышу. И здесь необходимо взаимодействие с управляющей компанией, которая должна взять на себя решение этой проблемы.

Что дальше?

Что ждет наших собственников в дальнейшем? По заявлениям выступавших на Общественном совете, в ближайшее время власти возьмут курс на разработку нормативов по проведению работ и деятельности специализированных региональных фондов капремонта.

Также в числе задач на 2016 г. — повышение уровня энергоэффективности домов. Не исключается и возможность проведения частичного ремонта по решению тех собственников, которые отчисляют средства на специальные счета. Есть планы использовать механизмы кредитования: чтобы для осуществления необходимых работ можно было не дожидаться сбора нужной суммы, а позаимствовать ее в банке.

Спорным остается вопрос обеспечения жилого фонда новым лифтовым оборудованием. Например, депутат Госдумы Елена Николаева считает, что жители малоэтажных домов, не требующих установки подъемников, должны отчислять на ремонт меньше средств, чем жители высотных объектов. С ней не согласны некоторые члены Общественного совета. Они уверены, что само по себе обслуживание малоэтажного дома обходится дороже, так что дифференцировать объекты по такому принципу было бы неправильно.