Ипотека не всем по карману

 

Бумажная ипотека

 

Рынок жилищного кредитования в России растет. В 2013 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 1,354 трлн руб. В этом году, как прогнозируют эксперты, показатель будет выше. Во всяком случае, начало года обнадеживает. За первые два месяца было выдано ипотеки на 198,2 млрд руб., что почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Строительство идет вслед за потребностями и возможностями. В 2013 г. было введено в эксплуатацию 69,5 млн кв. м жилья.

 

«Ипотека становится по-настоящему социально значимым инструментом, важным, в том числе и для банков, особенно сейчас, когда альтернативные инструменты заработка (такие как потребительские кредиты) прошли свой период эйфории — ужесточаются требования к заемщикам, растет их закредитованность, и ЦБ дает четкую установку на то, что с этим надо быть аккуратнее», — подчеркнул заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Щеглов. Пока больше 60% ипотечного рынка занимают крупные игроки — Сбербанк и ВТБ. «Нам кажется, что это не совсем верно. Рынок большой, ему нужны конкуренция и многообразие, на нем есть место всем — и большим, и маленьким», — уверен А. Щеглов.

 

Развитию рынка жилищного кредитования может способствовать активный выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Это могут быть облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. По выпуску облигаций наблюдается хорошая динамика. А вот ипотечные сертификаты участия (ИСУ), по словам А. Щеглова, «практически незаметны — их объем ничтожен».

 

Отличительной особенностью ИСУ является то, что при их выпуске оригинатор (организация, выпускающая сертификат) полностью продает кредитный риск, отдавая весь доход от этого пула стороннему инвестору (за вычетом комиссии за инфраструктуру). «Инвестору ИСУ интересны, потому что они могут котироваться на фондовой бирже в высших котировальных списках, их могут покупать пенсионные фонды», — сказал спикер.

 

Тенденцию роста выпуска ИЦБ подтвердила заместитель директора департамента структурированных продуктов АИЖК Елена Музыкина. В основном на рынке ИЦБ активно работают банки ВТБ и «Дельтакредит». Этого, безусловно, мало, и АИЖК намерено продолжить стимулирование этой сферы. «Мы готовы приобретать мезонинные транши, предоставлять промежуточное финансирование, инфраструктурные услуги; стремимся к тому, чтобы цены на наши сервисы снижались», — отметила Е. Музыкина.

 

Один из продуктов агентства — так называемая мульти­оригинаторная платформа. Она позволяет сделать рынок ИЦБ доступным для оригинаторов-новичков, а также для тех игроков, которые не готовы уделять много времени выпуску данных ценных бумаг. Этот сервис помогает собрать необходимый для секьюритизации пул ипотечных кредитов на сумму от 3 млрд руб., что может быть проблематично для небольших банков. В рамках программы АИЖК небольшие игроки могут объединиться и внести свои пулы на одного ипотечного агента, что снижает сроки подготовки сделки и накопления портфеля для каждого оригинатора.

 

По словам генерального директора ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрея Языкова, «доверие к ИЦБ у разных инвесторов существенно отличается, и с этим надо что-то делать». В первую очередь потенциальных инвесторов смущает наличие в пуле кредитных рисков и рисков досрочного погашения. Вариант решения проблемы — страхование.

 

Кредит на аренду

 

Дочерняя компания АИЖК — Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС) реализует ряд проектов, направленных на повышение доступности жилья. Одна из них — программа «Стимул». Как отметил генеральный директор АФЖС Андрей Шелковый, у этой программы «появились новые ориентиры». «Мы планируем переориентировать «Стимул» на строительство жилья экономкласса», — сказал он. Еще одна программа агентства предназначена для развития рынка арендного жилья, потребность в котором тоже очень велика. В ее рамках ипотечные кредиты будут предоставляться юридическим лицам, например предприятиям, на срок до 20 лет. Потом оно сможет сдавать приобретенную недвижимость в аренду своим сотрудникам. Это особенно важно для тех организаций, которым нужно привлекать новых специалистов, в том числе из других регионов. Арендным может быть как целый дом, так и отдельная секция или подъезд в нем.

 

Пока развитие программы тормозят несколько факторов: высокая долговая нагрузка с самого начала проекта; требование к наличию не менее 30%-ного первоначального взноса у инициатора проекта; сложность осуществления контроля над условиями договоров, которые впоследствии заключаются с физлицами.

 

Есть возможность создать в будущем специальное общество проектного финансирования, которое станет приобретать арендные дома и квартиры, при этом АФЖС будет являться управляющей компанией, контролирующей и обеспечивающей его деятельность.

 

«Когда мы говорим о том, что нужно решить вопрос доступности и комфортности жилья, то нужно понимать, что это вопрос не только приобретения жилья в собственность, но и предоставления внаем», — подчеркнула актуальность темы первый заместитель председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева. Она сообщила о том, что законопроект о создании института некоммерческого найма подготовлен ко второму чтению. Этот документ должен помочь развитию рынка доходных домов, жить в которых будут в основном сотрудники бюджетных учреждений и молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

 

Ипотека не для всех

 

«Цель Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства — поиск земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые не используются либо используются не должным образом, и их передача для строительства жилья. Они предоставляются на аукционах, в том числе голландских, когда застройщик получает землю бесплатно, но обязан потом продать построенное жилье по сниженной цене», — рассказал директор департамента экономики, финансов и инвестиций Фонда РЖС Алексей Южанинов.

 

Фонд РЖС разработал специальную программу для определенных социальных категорий: молодых учителей, молодых ученых, врачей. Это жилищно-строительные кооперативы с государственной поддержкой. Сейчас при участии фонда реализуется около 80 проектов создания таких кооперативов в 39 регионах страны. В данном случае земельный участок предоставляется застройщику безвозмездно, также оказывается содействие в подведении коммуникаций. Фонд осуществляет методическое сопровождение, помогает снизить бюрократические издержки при согласовании проекта. В итоге стоимость жилья в таких жилищно-строительных кооперативах может снизиться на 30%.

 

Специальный продукт для военнослужащих — «Военная ипотека» — успешно работает уже не первый год. По данным руководителя Федерального государственного казенного учреждения «Росвоенипотека» Владимира Шумилина, сейчас «продолжается активный рост сделок по военной ипотеке; в этой программе участвуют почти все крупные банки». Лидерами по приобретаемому военнослужащими жилью стали Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край. «Благосостояние военнослужащих улучшается, доля их собственных средств в сделке растет. Мы обсуждаем с застройщиками новые способы стимулирования спроса, в частности предоставление беспроцентных рассрочек», — отметил В. Шумилин.

 

Средняя стоимость 1 кв. м жилья, приобретаемого по программе «Военная ипотека», составляет 48 тыс. руб. Площадь — 64 кв. м, что на 20% больше, чем планировалось при принятии закона о накопительной ипотечной системе. Ставки по программе остаются на уровне примерно 10,5%. «Периодически мы проводим со всеми участниками беседы о возможности снижения ставок, но здесь все упирается в аппетиты наших участников, а не в изменение ставок ЦБ или какие-то иные факторы», — поделился В. Шумилин.

 

Драйвер роста

 

Спрос на новостройки (в том числе в ипотеку) продолжает расти, на то есть две основные причины. Во-первых, стоимость такого жилья (особенно на начальных этапах строительства) ниже, чем на вторичном рынке; во-вторых, качество квартир здесь может быть выше, чем, скажем, в хрущевках. «Сейчас люди все чаще хотят купить новостройку. Прирост ипотеки в основном дают сделки на первичном рынке», — поделился наблюдениями первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. По его мнению, необходима большая заинтересованность кредиторов; многие банки готовы работать с новостройками, но встает вопрос фондирования. При этом, подчеркнул И. Жигунов, есть люди, которые никогда не возьмут ипотеку. Даже если цена жилья снизится, то в течение десяти лет заемщику придется ежемесячно отдавать около 40 тыс. руб., что не всем по карману. «Так что большая часть людей будет нуждаться в помощи, даже при ставке ипотеки в 1%», — заключил эксперт.