Ипотека как инвестиция. Долгий кредит на короткий срок

Об ипотечных инвесторах и перспективах кредитного жилищного рынка рассказали спикеры конференции, прошедшей в пресс-центре РБК.

Растущий рынок

Объем рынка ипотечного кредитования постоянно увеличивается. Так, по итогам I полугодия этого года его рост по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. составил примерно 30%. Средняя ставка по ипотеке находится на уровне 12,3% (данные ЦБ РФ), что несколько ниже прошлогодних показателей. Особенно активно недвижимость на заемные средства покупали в Московском регионе. Средний срок кредитования — около 15 лет.

«Рост ипотеки произошел за счет того, что заемщики активно покупали строящееся жилье», — отметил директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

«Сейчас геополитическая ситуация изменяется, и она довольно сильно влияет на общий инвестиционный климат. Также Центральный банк повышал в I полугодии ключевую ставку несколько раз — сейчас она находится на уровне 8%. Тем не менее мы видим высокое качество портфеля ипотечных кредитов, что привлекает все больше банков для работы с такими продуктами. Анализируя те программы, которые предлагают банки, мы видим их желание конкурировать, завоевывать новых клиентов», — сказала директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка Ирина Дзюба.

«Ипотека является сейчас основным драйвером развития рынка массового жилья. Несмотря на общую экономическую и политическую ситуацию, этот год для отрасли был довольно успешным», — подтвердила директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова. Сейчас на прежней территории Москвы реализуется 22 проекта (6100 квартир), это на 5% больше, чем в прошлом году. На присоединенных территориях сейчас реализуется 33 объекта, или 7300 квартир.

В этом году цены на недвижимость выросли: на прежней территории Москвы в сегменте массового жилья — до 145,9 тыс. руб./кв. м, что на 9,7% больше, чем в прошлом. А в Новой Москве — до 91 тыс. руб./кв. м (на 11% больше, чем в начале года).

Кредитный прогноз

Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от политической и экономической ситуации, покупательских предпочтений и наличия платежеспособного спроса. «Отсутствие финансовых стабильных источников приведет к тому, что темпы роста ипотечного кредитования снизятся и сохранятся на уровне 20–25%. Новостройки будут одним из ключевых продуктов в ипотеке, доля категорий эконом- и комфорткласса в ипотечных сделках достигнет 75%», — считает И. Дзюба.

С этим согласен и К. Шибецкий: «Если ставки не будут увеличиваться более чем на 1%, то желающих получить кредиты будет так же много, как и сейчас. Однако прогнозировать рост ипотеки можно лишь на первичном рынке, говорить о вторичном рынке жилья сложно», — полагает эксперт.

Доходное место

Ипотека является не только инструментом для решения квартирного вопроса, но и механизмом, позволяющим выгодно инвестировать в недвижимость. Особенно если речь идет о первичном рынке.

Руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов рассказал о бабушке-инвесторе. Пенсионерка из Мытищ приобретает в кредит строящиеся объекты. Так, одна из квартир на старте продаж стоила 3 млн руб. Ипотека была получена под 12% на 12 лет. Через год заемщица продала квартиру за 3,9 млн руб. В итоге ее прибыль, учитывая платежи банку, составила 690 тыс. руб.

Однако следует помнить, что не все новостройки можно продать с выгодой. Инвесторам нужно соблюдать ряд нехитрых правил.

Во-первых, жилье должно быть высоколиквидным и обязательно точечной застройки. «Это не должен быть большой объект комплексной застройки, рассчитанный на пять — семь лет строительства, потому что в таком случае, когда ваш корпус будет построен, вам придется конкурировать с застройщиком, который будет активно продавать вторую очередь. У девелоперов большой рекламный бюджет, они активно сотрудничают с банками, имеют возможность предоставлять рассрочки, и ваше объявление о продаже на этом фоне будет не очень эффективно», — пояснил Р. Строилов. То есть для инвестиций подходит проект точечной застройки и небольшой — в два-три корпуса, которые будут сданы одновременно.

Во-вторых, входить в проект надо на стадии котлована, а выходить из него не позднее чем через год-полтора. «При этом необязательно, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, потому что потом все расходы на ипотеку начинают съедать всю вашу прибыль», — подчеркнул Р. Строилов.

«Очень многие люди на собственном опыте убедились в том, что можно выиграть, начиная инвестировать в недвижимость на стадии котлована. Многие покупали даже несколько квартир в строящемся доме, в том числе и с привлечением ипотечных кредитов», — подтвердил генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков.

Строят сейчас довольно много. Каждый месяц в Подмосковье появляется по несколько проектов-миллионников. Высокие темпы строительства объясняются, в частности, тем, что некоторые крупные проекты реализуются несколькими ДСК, что делает конкуренцию особенно острой.