Город на Каме. В Перми новостройки пользуются спросом

Пока московские покупатели жилья предпочитают тактику выжидания, жители Перми активно раскупают новостройки в городе, посещают выставки-ярмарки и отправляют заявки в ипотечные банки. На такой интерес горожан застройщики отвечают взаимностью. Им есть что предложить покупателям. В городе много и разнообразно застраиваются и окраины, и центр, и бывшие заводские территории.

Город с особенностями

Город-миллионник тянется вдоль бурной Камы на 75 км, а по площади сопоставим с Санкт-Петербургом и Сочи. На улицах Перми деревянные частные дома прошлого и позапрошлого века соседствуют с крупными монолитными башнями, панельные многоэтажки могут упираться в изящную современную постройку. Наиболее гармоничен исторический центр города. Но и его стройность нарушают офисные здания, рестораны и бары с названиями «Пастернак», «Живаго», «Дягилев» и, конечно, «Кама».

Старые дома, хоть и являются исторической ценностью, заметно обветшали, хрущевки тесны и некомфортны. Именно поэтому местное население уже не держится за центр и смело раскупает новостройки в отдаленных районах, говорит Екатерина Пахомова, руководитель Гильдии риэлторов Пермского края. Современные дома типовых серий с необходимой социальной инфраструктурой в районах, сопредельных с центром, привлекают ценой. Квадратный метр в жилье экономкласса обойдется в 30–50 тыс. руб. А город шагнул уже за свои границы: в 15 км от Перми в сторону Екатеринбурга растет район Кунгур. Еще недавно сложно было себе представить, что кто-то поедет туда на жительство. Сейчас же благодаря умеренной цене люди охотно покупают квартиры, говорит глава местной гильдии. Активно строится Кировский район, не слишком отдаленный, но все-таки не близкий к центру.

Новым веянием времени стала сдача домов экономкласса с муниципальной отделкой. Это позволяет покупателю сразу заселяться, не переделывая ничего в квартире. А кроме того, не нагружать себя дополнительными расходами, что особенно ценно, если считать, что 50% жилья в Перми раскупается по ипотеке. Такова практика компании «ПИК», которая появилась на этом рынке в 2007 г. Есть в ее портфеле реализованный проект «Полет» общей площадью 60 тыс. кв. м. А сейчас рядом с лесопарковой зоной города активно строится ЖК «Грибоедовский», состоящий из девяти 25-этажных домов, и ЖК «Сибирия Парк», включающий в себя два 22-этажных монолитно-каркасных дома с подземным паркингом.

Появляются покупатели, желающие поселиться за городом, например в таунхаусах. И такое предложение на рынке тоже есть.

Самые крупные районы активной застройки — это «Вышка-2», «Ива» и «Красные казармы», рассказывает Дмитрий Лапшин, руководитель департамента градостроительства и архитектуры. Жилье экономкласса возводится там по типовым и индивидуальным проектам. Сборно-каркасные и монолитно-кирпичные технологии преобладают. Заботой местной администрации остается расселение жителей из ветхих и аварийных домов, освобождение под строительство стихийно заполненных гаражами площадок, выделение участков многодетным семьям под индивидуальные дома.

После кризиса 2008 г. в городе появился питерский застройщик, предлагающий студии. Не сразу, но пермяки оценили предложение. Небольшая студия (20 кв. м) воспринимается как альтернатива комнате, но обходится недешево — по 900 тыс. руб. за единицу жилья. Покупают их, как правило, для отселения выросших детей. Хотя, уверена Е. Пахомова, большого распространения такое предложение не найдет — слишком оно специфично.

Гораздо больше и охотнее берут для улучшения жилищных условий одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью до 3 млн руб. Это самый ходовой товар на местном рынке. Крупные районы застройки с долговременной программой развития принадлежат местным производителям панельных конструкций — «Стройпанелькомплекту» (СПК) и Пермскому заводу силикатных панелей (ПЗСП). Есть «Трест № 14», который десятилетиями возводит в Перми дома из кирпича. Появляются и девелоперы из столицы и других регионов. Недавно на местный рынок «зашел» игрок с юга — компания «Девелопмент Юг». И примерно с 2006–2007 гг. на рынке работают три федеральные компании: уже упомянутый «ПИК», имеющий свой завод ЖБ-конструкций, ГК «КОРТРОС» и «Комстрин». Хотя, по замечанию «Комстрин», на пермском рынке недвижимости основную роль играют местные игроки — ОАО «Камская долина», ОАО «ПЗСП», ОАО «ПСК «Классик», Пермглавснаб.

На месте бывших заводов

Еще одна отмеченная игроками строительной сферы тенденция — освоение центральных и близко расположенных к центру районов, освобождаемых заводами и фабриками разного типа. Дмитрий Лапшин рассказывает о таком проекте, позволившем построить новый ТРК «Радуга». Произошло это благодаря тому, что завод провел модернизацию, освободил большую площадку и старый цех прошел реконструкцию, превратившись в ТРЦ.

Другой, более интересный пример связан с ГК «КОРТРОС», застраивающей жильем бизнес-класса территорию бывшей табачной фабрики «Астра» в самом центре города, возле здания краевой администрации. Границами площадки станут два исторических объекта — торговые ряды XVIII и XIX вв. — из красного кирпича, с толстыми стенами, приземистые и выразительные. После реконструкции в них разместятся рестораны и магазины. А сам ЖК «Астра» на 120 тыс. кв. м будет включать в себя несколько зданий переменной этажности с подземным паркингом. Вполне вероятно, что комплекс бизнес-класса превратится со временем в доминанту города, причем не точечную, а ансамблевую.

Точечных доминант в Перми хватает. Одиночные башни Д. Лапшин называет естественным продолжением того или иного незавершенного проекта. Горожане сначала воспринимают такое строительство без энтузиазма, но потом начинают покупать там жилье.

Что касается квартальной застройки, то такой опыт у ГК «КОРТРОС» тоже есть. Это монолитный жилой комплекс на улицах Механошина и Краснофлотской. Заселяемые сегодня 25-этажные дома имеют запоминающиеся яркие фасады. Энергоэффективные технологии и экологические материалы, использованные при строительстве ЖК «Квартал на Механошина», снижают потребление электро- и теплоэнергии, что в конечном счете экономит деньги жильцов, говорит генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев.

По его оценкам, доля жилья экономкласса в городе составляет не менее 60% от общей площади жилищного строительства. Но даже в рамках такой застройки, считают в компании, возможны новые подходы, касающиеся развития территорий. Например, широкий резонанс получил проект ГК «КОРТРОС» «Квартал № 179» в центральной части города. Объект уже представлен на совете при губернаторе области, а разработали его французские специалисты из архитектурного бюро Антони Бешу (автор проекта — Пабло Лоренцино). Сейчас его дорабатывают пермские архитекторы под российские и местные градостроительные нормы. Главным же принципом станет сохранение парковой зоны в квартале. Проектировщики пытаются гармонично увязать жилую и общественную застройку, проезды с существующими зелеными насаждениями. Архитектурный облик квартала будут формировать шесть сдвоенных жилых башен переменной этажности с общим метражом новых площадей в 160 тыс. кв. м. Около 80% квартир, как ожидается, будет относиться к категории экономкласса. Общественный паркинг и гостевые стоянки согласно проекту расположатся под торговой зоной, а под каждой парой башен разместится одноуровневый паркинг для жителей квартала. Крышу подземных гаражей предполагается использовать для выращивания жителями садовых растений и деревьев.

По соседству со знаменитой фабрикой «Гознак», где печатают российские рубли, находится офис компании «Комстрин». Прямо напротив фабрики вырастают монолитно-кирпичные высотные дома компании. «Комстрин» пришел в город в 2007 г. и через три года ввел в строй ЖК «Виктория» площадью 270 тыс. кв. м, который остается пока единственным комплексом на стилобате с придомовой территорией площадью 1 га на уровне четвертого этажа.

В «Комстрине» положительным образом характеризуют тактику местной администрации, которая формирует земельные участки под застройку, выставляет их на аукцион, регулирует высотность сооружений, согласует инфраструктуру (в частности, дорожные развязки), оценивает проект с исторической и архитектурной точек зрения, определяет, насколько он вписывается в окружающую застройку. В компании считают, что подчас в регионах строящееся жилье оказывается не хуже, а иногда даже лучше, чем в столице. Региональным архитекторам удается согласовывать более креативные решения по фасадам, чем в Москве или Подмосковье.

Отлаженность градостроительного процесса во многом объясняется принятым еще в 2010 г. Генеральным планом развития города и Планами землепользования и застройки. По оценкам Д. Лапшина, это снизило риски инвесторов. Не прошли незамеченными и новации голландской компания KCAP Architects & Plannere, предложенные экс-губернатору Пермского края Олегу Чиркунову. Идеи компании вошли в Генплан. В их числе сохранение зеленых рекреационных территорий, обеспечение парковыми зонами всех районов города. Кроме того, голландцы показали, каким популярным может стать велосипедный транспорт. И не ошиблись: на байках по городу передвигаются теперь не только летом, но и зимой. Трамвайные пути отгородили от автомобильного потока бордюрным камнем. Эффект превзошел все ожидания: снизилась аварийность, стало меньше пробок, улучшился трафик.

Домов категории комфорт в Перми пока немного. Повышения статуса удается достичь за счет дополнительных опций, например встроенных шкафов. Во дворе — фонтаны. Для компании Pan City Group строительство такого дома стало экспериментом, поскольку она специализируется на брокеридже и управлении на рынке коммерческой недвижимости. Эксперимент оказался удачным. Руководитель отдела маркетинга и консалтинга Юлия Цепенникова рассказывает, что цену квадратного метра установили на отметке 65 тыс. руб. Акцент делался на одно- и двухкомнатные квартиры с отделкой. Небольшая отдаленность от центра, тихое место, элементы «умного дома», ниши для кондиционеров, лифты «ОТИС» сделали такое предложение популярным. После того как участились запросы на трешки, пришлось перепланировать квартиры небольшой площади. А в целом в проекте использовано 22 вида планировок, что покупатель, конечно, оценил. Ничего подобного сегодня нельзя получить на вторичном рынке, поэтому горожане все активнее покупают новостройки, уверена эксперт.

Живя за городом, арендуй в городе

Что пока отстает в своем развитии от рынка новостроек, так это сегмент загородного строительства и сфера аренды. По данным Е. Пахомовой, вторичного рынка загородного жилья практически не существует — покупать готовые или недостроенные дома желающих нет. А вот строить самим или с привлечением компании, реализующей единый загородный проект, — такая практика есть. Особенно развита она была до кризиса 2008 г. Появились даже престижные поселки — аналоги московской Рублевки. Один из них — поселок Лукоморье, мгновенно проданный и уже имеющий свой социум. Хотя есть и другие примеры. Некоторые качественные проекты не нашли своих покупателей из-за высоких цен и снижения спроса в связи с кризисом 2008 г.

Учитывая ошибки коллег, сегодняшние застройщики предлагают сбалансированные проекты: строят, например, дома бизнес-класса, а рядом возводят более демократичные поселки. Примером такого подхода Е. Пахомова считает проекты «Южные усадьбы» и «Южный ветер», которые возводит СК «Камская долина».

Аналитики загородного рынка недвижимости отмечают обнадеживающую тенденцию: покупатели все больше и больше стремятся жить на природе. Многие имеют загородные дома для постоянного проживания и квартиры. Расстояние в 40–50 км от Перми уже не считается проблемой. Дачи покупают и дальше. Ценовой диапазон предложения довольно широк — от 3 до 70 млн руб.

Но самый явный дисбаланс сложился на рынке аренды. Спрос значительный, а предложение ограниченное. Самые востребованные объекты — однокомнатные квартиры — предлагаются по цене 27 тыс. руб./мес. и очень быстро находят арендатора. Трехкомнатная квартира сдается по цене 45 тыс. руб. Дефицит касается и дорогого, и дешевого сегмента. За 10–15 тыс. руб. квартиру найти трудно даже в отдаленном районе. Программа строительства доходных домов осталась нереализованной: местные риэлторы надеялись на частно-государственное партнерство, но никто из бизнесменов на это не пошел. Отбить вложенные в подобные проекты деньги можно только за 20 лет.