Фискальная политика. Кадастровая оценка завышена, но платить придется

15 Мая в 12:35 156

Основной источник доходов государства, как известно, — налоги. В непростое для страны время власти решили пополнить бюджет за счет налоговой реформы в области недвижимого имущества, стоимость которого теперь будет исчисляться по кадастру. Но чем реформа обернется для граждан и бизнеса?

Никто из участников круглого стола, организованного международным клубом инвесторов «ИНТЕГРАЦИЯ» и федеральным проектом «Свой дом», не сомневался, что переход к кадастровой стоимости — шаг правильный. Но расчеты этой стоимости должны быть понятными налогоплательщикам, а суммы — справедливыми. К сожалению, именно здесь находится слабое место реформы.

История вопроса

Фискальная политика. Кадастровая оценка завышена, но платить придется

Идея исчисления налогов на недвижимое имущество на основе его кадастровой стоимости появилась лет десять назад. Логика в этом начинании была: вместо инвентаризационной, балансовой или рыночной стоимости для всех объектов предлагалось ввести единую кадастровую стоимость. Она станет базой для налогообложения и ориентиром для сделок на рынке недвижимости. Правда, это потребовало составление самого кадастра, что оказалось делом непростым как с точки зрения масштабов страны, так и с точки зрения методики вычисления. Тем не менее в нескольких регионах реформу запустили. Опыт сочли положительным и достойным распространения. С января 2015 г. вступил в силу Федеральный закон № 284-ФЗ о налоге на имущество физических лиц. Власти подчеркивают, что переход к новой системе налогообложения будет постепенным. Адаптироваться к ней субъекты Федерации должны в течение пяти лет. На сегодняшний день такой переход осуществлен только в 28 субъектах РФ.

Амнистия с контрибуцией

Фискальная политика. Кадастровая оценка завышена, но платить придется

Первые вопросы появились в сегменте дачного хозяйства.

Власти предложили гражданам оформить в собственность полученные еще в советское время земельные участки и постройки в упрощенной форме. «Дачной амнистией», по данным Росреестра, воспользовались около 11 млн россиян. При оформлении своих шести соток от граждан даже не требовали указания инвентаризационной стоимости объекта. Ведь от нее решили отказаться, а налоги рассчитывать по-новому — от кадастровой стоимости. Она, конечно, будет выше инвентаризационной, но ниже рыночной, заверили власти.

Однако, как рассказал участникам круглого стола Александр Коган, руководитель федерального проекта «Свой дом», кадастровая стоимость почему-то в большинстве случаев оказывалась не просто выше, а во много раз выше рыночной. Так, если по рынку подмосковный участок оценивали в 3 млн руб., по кадастру — в два раза дороже. В результате, пока земля была в аренде, владелец платил за нее около 10 тыс. руб./год, а переведенная в собственность стала обходиться в 80 тыс. руб. «Но даже не сумма важна, — отметил А. Коган, — а то, что это категорически убивает желание оформлять имущество в собственность».

Городское жилье

Фискальная политика. Кадастровая оценка завышена, но платить придется

Такая же история сложилась и с городским жильем. «Кадастровая оценка была сделана порайонно, — отметил Андрей Ликефет, генеральный директор компании «Жилищная инициатива», — без учета износа и других не менее важных характеристик объекта. В результате стоимость квартиры по кадастру могла составлять 22 млн руб., а по рынку — 1 млн руб.».

Власти предусмотрели меры по снижению налога за счет уменьшения налогооблагаемой базы на 50 кв. м для домов, на 20 кв. м для квартир и на 10 кв. м для комнат. А также за счет введения минимальной ставки — 0,1%. Но муниципалитеты вместо снижения ставки до нуля (такое право у них есть) в ряде случаев стали поднимать ее до 2%, объясняя это тем, что порой кадастровая стоимость оказывается ниже инвентаризационной и бюджеты теряют налоговые поступления.

«Эти законодательные инициативы напоминают мину замедленного действия, которая рванет после 2016 г., когда собственники получат новые суммы налоговых начислений, которые в несколько раз будут отличаться от тех, что были раньше», — отметила Ирина Радченко, председатель международного клуба инвесторов «ИНТЕГРАЦИЯ».

Коммерческая недвижимость

Фискальная политика. Кадастровая оценка завышена, но платить придется

Владельцы нежилых помещений столкнулись с проблемами уже сегодня. Кадастровая оценка объектов обнаружила значительные погрешности. Ситуацию хорошо иллюстрирует пример, который привел партнер юридической компании «Пепеляев групп» Алексей Коневский. Стоимость помещения внутри здания оказалась в четыре раза дороже самого здания.

При доходности аренды коммерческой недвижимости на уровне 8% собственник имущества столько же должен заплатить в качестве суммарного налога. «Хорошо, если он сдает объект все 12 месяцев, а если нет? В таких условиях развивать арендный бизнес невыгодно», — подчеркнул вице-президент РГР Григорий Полторак.

На фоне сокращения спроса и роста стоимости эксплуатации недвижимости повышение налогов приведет к сворачиванию бизнеса, прогнозирует Марат Манасян, партнер компании M1 Solutions. Предприниматели будут закрывать убыточные предприятия и уходить с рынка. В результате люди лишатся работы, зарплаты, снизится покупательская способность и в конечном итоге это отрицательно скажется на всей экономике страны.

Отстаивание прав, или Игра в рулетку

Власти предусмотрели меры по снижению налога за счет уменьшения налогооблагаемой базы на 50 кв. м для домов, на 20 кв. м для квартир и на 10 кв. м для комнат. А также за счет введения минимальной ставки — 0,1%.

Обвинения в чрезмерно завышенных ставках представители власти парировали тем, что именно муниципалитеты решают, какие объекты и по какой ставке будут облагаться налогами. Но предполагалось, что местные власти сумеют сбалансировать интересы сторон. «Участие всех в системе налогообложения позволит увеличить бюджет за счет оборота, но не за счет ставок, которые должны всех задушить», — подчеркнул один из авторов законопроекта, первый зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергей Катасонов.

Однако регионы сопротивляются, требуя пересмотра кадастровых оценок, если те оказываются ниже рыночных. Выяснять отношения предлагается в суде или специальных комиссиях. Уже сегодня они завалены спорами на эту тему. По словам первого заместителя генерального директора Центра независимой экспертизы собственности Кирилла Кулакова, в прошлом году было рассмотрено 11 тыс. обращений юридических лиц и 13 тыс. исков граждан. Из них около 70% требований о пересмотре кадастровой оценки было удовлетворено. Правда, по замечанию адвоката Дениса Филиппова, если раньше кадастровую стоимость по решению суда, как правило, снижали, то теперь все чаще повышают или оставляют без изменений. Какой вердикт вынесут по вашему делу — сказать трудно.

Мораторий на два года

Фискальная политика. Кадастровая оценка завышена, но платить придется

Фото: DP/Legion-media

Решение возникшей проблемы участникам рынка видится по-разному. Президент российской саморегулируемой организации «Экспертный совет» Алексей Каминский считает, что надо поменять критерии отбора оценщиков. Аукцион (именно так сегодня может получить заказ оценочная компания) выигрывает тот, кто согласится провести работу за меньшие деньги. А главным критерием отбора должно быть качество и квалификация специалиста. Алексей Каминский предлагает внести поправки в соответствующий закон, который позволит приравнять оценку к научно-исследовательским работам и отказаться от аукционных заказов.

Риелторы и застройщики опасаются отрицательного влияния налоговой реформы на рынок недвижимости. «Мы и сейчас видим значительное сокращение сделок, сокращение оборота. В дальнейшем может существенно уменьшиться привлекательность жилой и коммерческой недвижимости», — считает президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов.

Около 11 млн россиян, по данным Росреестра, воспользовались «Дачной амнистией».

Реформа совпала не с самым спокойным периодом в жизни страны, сейчас она выглядит несвоевременной. Поэтому правильнее было бы объявить мораторий на два года для этих налогов или продлить переходный период до 2025 г., высказал мнение А. Ликефет.

Представители власти выразили готовность обсуждать поправки в законы, но заверили, что обратного пути нет, налоговая реформа будет идти. О ее первых результатах можно говорить уже через год, когда появится правоприменительная практика и станут понятны ошибки. А пока налоги придется платить.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных