Экспроприация соток. Чем грозит грядущее изъятие земель?

 

Процедурные ступени

 

Как говорится в законе, «народные» земли будут изыматься с целью строительства объектов федерального и регионального значения в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также иных государственных задач. Перечень объектов, подлежащих размещению на присоединенных территориях, будет утверждаться правительством.

 

Если земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, попадет в пятно застройки нового объекта, принимается решение о его изъятии, то есть выкупе. Важно отметить, что земли или постройки будут выкупаться, только если они принадлежат правообладателю на законных основаниях. Гражданам, не имеющим документов о собственности на объекты недвижимости, придется расстаться с имуществом без получения какого-либо возмещения.

 

Советы владельцам участков в Новой Москве дает адвокат Олег Сухов: «В первую очередь следует убедиться в том, что вы являетесь собственником земли именно юридически. По статистике, более 50% граждан, имеющих дачные участки, не оформили на них соответствующие документы, — сообщает он. — Кроме того, важно уточнить границы участков: если они не установлены либо задокументированы недостаточно точно, то спорная площадь будет признана минимальной».

 

Основным принципиальным изменением процедуры изъятия в законе, предназначенным только для Москвы и Московской области, предлагается существенное сокращение сроков «экспроприации» с одного года до пяти месяцев, дабы как можно скорее «расчистить» площадку под строительство объектов инфраструктуры Новой Москвы.

 

Итак, процедура изъятия следующая. Собственнику недвижимого имущества заказным письмом направляется (не позднее чем за два месяца) проект соглашения об изъятии недвижимого имущества с приложением материалов оценки рыночной стоимости и(или) расчетов убытков, причиняемых в связи с отчуждением. В соглашении указывают условия выкупа: стоимость изымаемого объекта, порядок и сроки прекращения владения. Как вариант — собственнику может быть предоставлена альтернатива. На подписание соглашения гражданину дается три месяца. Если он будет не согласен с условиями предложенного «контракта», то обязан обратным письмом направить свои возражения для внесения изменений в соглашение, причем документально подтвержденные.

 

Если аргументы собственника покажутся правительству неубедительными, то остается единственный выход — обратиться в суд (это право у землевладельца по закону есть в течение трех лет). Правда, это никак не помешает государству осуществить задуманное, то есть изъять участок сразу, по истечении пяти месяцев.

 

«То есть в отличие от обычного процессуального порядка по данным делам решение будет подлежать немедленному исполнению уже в первой инстанции, результатом которого станет изъятие участка, — добавляет адвокат О. Сухов. — Следует отметить, что подобные инициативы существенно нарушают действующие нормы федерального гражданского процессуального законодательства (ГПК РФ), в соответствии с которыми немедленное исполнение решения первой инстанции недопустимо без апелляционной проверки».

 

Спорная сторона медали

 

Изъятие земель на территории Новой Москвы связано прежде всего с развитием транспортной и инженерной инфраструктуры. Например, планируется реконструкция Калужского шоссе, которое будет увеличено с четырех до шести полос в каждом направлении, также предусмотрено строительство двух новых транспортных развязок. Если посмотреть на карту местности, то можно увидеть, что в непосредственной зоне риска оказываются жители деревень Сосенки, Десна и Ватутинки. Но власти заявили, что новый участок дороги планируется проложить в обход деревень, соответственно, частных лиц данное изъятие коснется в меньшей степени.

 

«На остальных участках, где пройдет новая трасса, расположены в основном поля, то есть земли сельхозназначения, которые принадлежат крупным землевладельцам (в частности, компаниям «Масштаб», «Абсолют» и RDI), — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — С ними власти, я думаю, сумеют договориться о компенсации и определенных преференциях за лояльность, так как прежде всего сами землевладельцы заинтересованы в развитии дорожной инфраструктуры». Кстати, компания «Авгур Эстейт» Вадима Мошковича уже подарила городу 300 га земли под создание рядом с Коммунаркой административного центра.

 

Но если все-таки «на пути» у властей окажутся частные дома (а такие точно будут), либо «скромные» земельные наделы (от гектара и более) небольших землевладельцев, то почти наверняка появятся недовольные, уверены эксперты. Основной причиной конфликтов, скорее всего, будет формирование оценочной стоимости. Как показывает практика, власти хоть и заявляют о компенсации земель по рынку, но по факту ее занижают. Кроме того, при изъятии участка у собственника возникает упущенная выгода.

 

«Во-первых, стоимость участков вдоль населенных пунктов, где планируется прохождение новой трассы, наверняка упадет из-за высоких рисков, так как нет четкого понимания, как будет проведена оценка и процедура изъятия, — обращает внимание М. Литинецкая. — Во-вторых, при развитии транспортной инженерной инфраструктуры в ближайшие несколько лет стоимость этих участков будет расти, и собственник потеряет деньги, которые мог бы получить, продав землю не сейчас, а через несколько лет. В-третьих, если говорить про частные владения вдоль трассы, то, конечно, этот участок становится непригодным для проживания. Однако возникает перспектива развития придорожного сервиса, а это уже использование участка под бизнес, что влечет более высокую оценку. В любом случае наверняка будет волна недовольства со стороны собственников».

 

Власти имеют похожий опыт в Сочи, где при изъятии земель под олимпийские объекты они пытались избегать конфликтов с населением. Но оценка недвижимости все-таки была сильно занижена, что и привело к сочинским возмущениям.

 

«Процесс изъятия недвижимости вряд ли пройдет гладко и спокойно, несмотря на компенсации, — говорит Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». — В выигрыше окажутся те, у кого в собственности имеется старая, полуразрушенная недвижимость, а также пустующие сотки земли».

 

Кроме того, по мнению участников рынка, пока нет отработанного механизма и порядка оценки изымаемых земель, наверняка будет процветать коррупция среди чиновников, принимающих участие в перераспределении территорий. Особенно при расчете выкупа участков у землевладельцев. «Однозначно взяточничество возникнет на этапе оценки недвижимости, — считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Здесь возможно как завышение рыночной стоимости земель с целью получения «откатов», так и ее занижение».

 

«Коррупционный фактор можно исключить, но при выполнении некоторых условий, — соглашается Андрей Кирсанов, заместитель директора компании MR Group. — Во-первых, не нужно устраивать спешку. Так ли уж необходимы экстренные меры по изъятию земельных участков? Во-вторых, важно справедливо оценить стоимость изымаемого имущества. В-третьих, предоставить собственникам возможность выбрать другие участки взамен тех, которые они теряют».