Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

20 Сентября в 13:19 39 Петр Чернов

В 2014 г. жизнь строительных компаний, работающих в рамках федерального закона № 214, еще больше усложнится: с 1 января по всем новым объектам им необходимо будет страховать свою ответственность в пользу дольщиков. Зато риски самих дольщиков отныне будут сведены к нулю, надеются депутаты и чиновники. Именно этому многообещающему нововведению был посвящен Всероссийский съезд «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства».

 
Светская хроника
 
Дольщиков защитили... На этот раз окончательно
 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 
ПАМЯТКА ДОЛЬЩИКА
• Сомнительные схемы покупки жилья в новостройках:
• Предварительный договор купли-продажи.
• Предварительный договор участия в долевом строительстве.
• Договор бронирования.
• «Депозитная» схема (деньги вносятся на депозит банка).
• Договор займа (покупатель дает застройщику деньги в долг).
• Вексельная схема.
• Договор соинвестирования.
• Договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества.
• Вступление в командитное товарищество.
 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

 

Дольщиков защитили... На этот раз окончательно

Подмосковная Немчиновка, расположенная в Одинцовском районе сразу за МКАД, наверняка никогда еще не видела такой концентрации федерального и регионального «бомонда». Больше всех были озадачены работники ГИБДД, поскольку узкие улочки этого дачного поселка оказались запружены дорогими автомобилями, а регулировать их безудержный приток было совершенно невозможно. Причем у каждого из прибывающих, за исключением журналистов, был какой-нибудь безотказный пропуск или серьезное удостоверение. Местная дачница, увидев все это столпотворение, всплеснула руками, воскликнув: «Это у кого ж такая свадьба?!» — и добавила еще несколько фольклорных выражений непечатного толка.
 
Нет, разумеется, это была не свадьба, а вполне серьезное мероприятие. Хотя настроение у всех и вправду почему-то было праздничным: в отеле, построенном в неожиданном для ближайшего Замкадья стиле средневекового замка, подавали закуски, повсюду играл бархатистый джаз и журчали фонтаны, на фоне которых то и дело фотографировались улыбающиеся делегаты в хороших костюмах. В такой расслабляющей обстановке даже не хотелось думать о дольщиках, тем более обманутых. Самих дольщиков на съезде не было. Делегатами стали в основном чиновники, депутаты и руководители строительных компаний — то есть те, кто придумал новый способ защиты граждан, и те, от кого, собственно, их предстоит защитить.
 
Впрочем, нет, одна обманутая дольщица, жертва «Социальной инициативы», на мероприятие все же была допущена, причем ей даже дали слово. Но, поскольку квартиру она уже получила и из разряда жертвы вышла, то никого не обличала, а, напротив, горячо благодарила родную власть за заботу и политическую мудрость, а особенно отметила роль правящей партии в лице присутствующего на съезде депутата Александра Хинштейна. Он при этом скромно улыбался. А вот заявленный к участию в съезде врио губернатора Московской области Андрей Воробьев до мероприятия не добрался. Как пошутил в кулуарах один из делегатов, для губернаторского вертолета просто не нашлось места на парковке. Отсутствие А.Воробьева компенсировалось присутствием нескольких других губернаторов, а также видных заместителей руководителей федеральных ведомств.
 
Вам надо гарантий? Их есть у меня!
 
Поводом для столь представительного слета бизнесменов и чиновников стало вступление с 2014 г. требования о страховании ответственности застройщика. Поправка эта может кому-то показаться незначительной, но, по мнению большинства выступавших, данная мера позволит сдать в архив само выражение «обманутый дольщик».
 
Так что же изменится для покупателей строящегося жилья? Согласно принятому в конце 2012 г. Федеральному закону № 294-ФЗ помимо уже существующих гарантий в виде залога участка или права его аренды вводится еще и обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. Без этой страховки договоры долевого участия по новым объектам не смогут пройти госрегистрацию, то есть вступить в законную силу. Таким образом, с нового года застройщик, желающий привлекать средства частных лиц, обязан будет использовать одновременно два механизма обеспечения своих обязательств: залог и страхование. Правда, вместо страхования ответственности можно будет использовать поручительство банка, к которому дольщики смогут обратиться за компенсацией в случае срыва проекта и отказа застройщика вернуть деньги.
 
Что касается страхования гражданской ответственности, то и здесь у застройщика есть две опции: обратиться в страховую компанию или вступить в создаваемое сейчас Общество взаимного страхования (ОВС). Эта некоммерческая организация станет единственной на всю страну, а за ее деятельностью будет неусыпно наблюдать око государево в лице уполномоченного на то органа. В любом случае страхование будет осуществляться в пользу дольщиков, то есть при наступлении страхового случая выгодоприобретателями окажутся не строительные компании, а частные и юридические лица (кроме кредитных организаций), чьи средства привлекались в соответствии с законом № 214-ФЗ. В случае переуступки права требования, то есть перепродажи квартиры до оформления ее в собственность, допускается замена выгодоприобретателя с уведомлением об этом страховщика. Обстоятельствами, подтверждающими наступление страхового случая, может являться решение суда об обращении взыскания на залог или о признании должника банкротом. Дольщик сохранит право на получение страхового возмещения в течение двух лет по истечении срока, по которому договором предусмотрена передача ему жилого помещения.
 
Страховка — дело тонкое
 
Таковы самые общие правила игры. Однако, как напомнил на съезде Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), «дьявол кроется в деталях». Ведь договор страхования можно составить так, что страховой случай не наступит никогда. Поэтому, считает он, необходимо, чтобы нормативные документы, которыми неизбежно обрастет новый закон, на этапе разработки были открыты для участников рынка и экспертов. При этом А. Шелковый подчеркнул, что сама идея обязательного страхования ответственности застройщиков представляется ему совершенно правильной.
 
Отсутствие четких регламентов может привести к нежелательному творчеству на местах. Россияне хорошо знают, сколь сложно бывает получить достойное возмещение со страховой компании. В сфере недвижимости, увы, страхование порой использовали как инструмент для снижения налогов, а не защиты покупателей жилья. Возмещение по таким полисам получить невозможно, поскольку нельзя доказать, что клиент потерял квартиру или деньги именно по вине риэлтора или застройщика, а не в силу обстоятельств непреодолимой силы. С помощью договоров страхования, содержащих совершенно фантастические риски, компании просто брали дополнительные деньги за квартиры.
 
Чтобы подобные истории не повторились, необходимо разработать грамотный регламент страхования, считают в АИЖК.
 
В целом спикеры, выступавшие на пленарном заседании, чрезвычайно позитивно оценили законодательные нововведения. Причем именно вариант участия застройщиков в Обществе взаимного страхования был представлен как наиболее прогрессивный, хотя нельзя не вспомнить, что аналогичная система коллективной финансовой ответственности в строительной сфере в рамках саморегулируемых организаций (СРО) вызывает большие вопросы, в связи с чем власть была вынуждена, например, отказаться от внедрения саморегулирования в ЖКХ. Так или иначе покупателям новостроек и после 1 января 2014 г. расслабляться не стоит: даже если дольщики теперь окажутся под надежным страховым зонтиком, существует еще немало так называемых серых схем продаж. И уж там государство, что называется, умывает руки, поскольку оно регулирует только долевку, а все остальное — свободный рынок со всеми вытекающими из него сюрпризами и рисками.
 
Куда вектор дунет
 
Страхование не всегда и не всем казалось панацеей в решении проблемы высоких рисков на первичном рынке. Интересно, что еще недавно в коридорах власти звучали признания, что сама схема долевого строительства тоже далеко не идеальна. Например, три года назад тогдашний министр регионального развития Виктор Басаргин в одном из интервью откровенно признавал: «Сама схема долевого участия является суррогатной — она маскирует авансовую продажу строящегося жилья. Дольщик никакого влияния на ход проекта не оказывает, а в случае мошенничества все равно есть риск лишиться денег. И об этом надо откровенно людям говорить. Думаю, что при нормальной ситуации с кредитованием рынок вскоре придет к стандартной мировой практике, когда покупатель вносит деньги поэтапно в соответствии со стадией строительства. Роль государства при этом будет не в диктате условий оплаты, а в создании системы счетов условного депонирования (в международной терминологии — escrow accounts), куда покупатель вносит деньги до завершения очередного этапа строительства. Тогда схему с долевым участием можно будет вообще забыть».
 
Однако вскоре политический ветер дунул в другую сторону, и обновленное руководство Минрегионразвития, идя в ногу со временем, убеждено, что все риски канут в Лету после введения дополнительных механизмов защиты в виде страхования или банковских гарантий. Проблема существующих обманутых покупателей новостроек успешно решается, сообщил замминистра регионального развития Владимир Дедюхин. Сейчас в стране осталось «всего» 87 тыс. граждан, не получивших оплаченное ими жилье, и 810 недостроенных зданий. Вообще победные реляции о том, как в разных регионах решается проблема обманутых дольщиков, заняли значительную часть времени на съезде.
 
Конечно, проще всего было бы снять риски, если вообще запретить привлекать деньги частных лиц на стадии строительства, но тогда строительная отрасль просто обвалится, к тому же никто не отменял пресловутые серые схемы, в которые упорно ввязываются наши азартные и доверчивые граждане. По словам Александра Когана, министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, в настоящее время в строительство вовлечено средств граждан на колоссальную сумму 1,3 трлн руб. Если эти деньги изъять из отрасли, то придется забыть о запланированных объемах ввода жилья.
 
Министр также напомнил, что Московская область является безусловным лидером по объемам строительства: там возводится 8 млн кв. м жилья в год, что составляет 15% от объемов ввода по России, а в денежном выражении занимает около трети рынка. Пользуясь случаем, Коган предложил коллегам-чиновникам из других регионов создать общероссийский черный список ненадежных застройщиков. Судя по всему, появится и белый список, но его будут составлять не чиновники, а сами участники рынка в лице своего авангарда. Авангардом обещает стать Общество взаимного страхования.
 
ОВС всему голова
 
О том, что ОВС планирует заниматься не только страхованием, но и рейтинговым маркетингом (то есть составлением списка компаний, в которых гражданам следует покупать жилье), сообщил Михаил Барщевский, полномочный представитель Правительства Российской Федерации в высших судебных инстанциях. Эту информацию он почерпнул как член оргкомитета ОВС. При этом М. Барщевский честно признался: «Я ничего не понимаю ни в строительстве, ни в страховании. Я никогда не был и надеюсь, что никогда не буду дольщиком». И, опережая немой вопрос аудитории, зачем же он вошел в оргкомитет, М. Барщевский пояснил, что ему небезразлична судьба института частной собственности, который подвергается незаслуженным рискам в строительной сфере, и что Общество взаимного страхования видится ему цивилизованным решением данной проблемы.
 
На съезде не раз поднимался вопрос о том, насколько новация со страховками и банковскими гарантиями отразится на себестоимости строительства и цене квадратного метра. Не вытолкнет ли эта нагрузка некоторые компании из железных объятий закона № 214-ФЗ? Вопросы эти остались без ответа, хотя каждый, кто их ставил, выражал надежду, что цены вырастут незначительно. Насколько популярным окажется у застройщиков общество их взаимного страхования, сказать пока сложно. Очевидно, все будет зависеть от цены вопроса. Если банковские гарантии или рыночное страхование окажутся дешевле, то деньги пойдут туда. Как известно, рыба ищет где глубже, а застройщик — где дешевле. Однако, по мнению депутата Госдумы А. Хинштейна, курирующего в «Единой России» тему дольщиков, сама идея взаимного страхования бизнеса, воплощенная в ОВС, является точкой отсчета для формирования новых подходов к долевому строительству.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных