Долг в нагрузку. Чем рискует покупатель квартиры, выставленной банком на торги?

Снижение доходов ипотечных заемщиков все чаще приводит к тому, что многие из них не в состоянии вовремя вносить платежи даже по реструктурированным кредитам. В результате банк или сам собственник принимает решение о продаже своей недвижимости. Если вы решили приобрести подобный актив, советуем прочитать эту статью.

История многих объектов жилой недвижимости на российском рынке связана с кредитами. Если ипотека выплачена, то даже при наличии неснятого обременения проведение сделки сложности не представляет: справка банка о погашении кредита вместе с пакетом документов для оформления купли-продажи подается в Росреестр, и обременение снимается непосредственно перед регистрацией перехода права собственности к покупателю. Если же ипотека не выплачена и обременение в пользу банка не погашено, то купля-продажа квартиры может проходить по двум различным сценариям.

Первый — когда сам собственник реализует квартиру и деньгами покупателя гасит кредит. Это можно произвести как до возникновения у заемщика просроченной задолженности перед банком, так и после него. В любом случае необходимо согласие кредитора на реализацию жилья плюс нужна справка банка о состоянии задолженности. Если этих документов (или одного из них) нет, покупателю не стоит вступать в денежные отношения с продавцом, поскольку велика вероятность, что его просто обманывают. Даже если переход права будет каким-то образом зарегистрирован, не исключено, что впоследствии покупатель с удивлением обнаружит, что его новоприобретенное имущество так и остается в залоге у банка по обязательствам продавца. Ведь обременение распространяется на вещь (квартиру), а не на человека (должника).

Существует второй вариант развития данной ситуации, когда должник просто прекращает выплаты по кредиту, и банк выставляет помещение на продажу во внесудебном порядке. Но в силу прямого указания закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, это неприменимо. По общему правилу, в случае если должник прекращает платить по обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости) кредиту, банк вправе подать к нему иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. После чего банк выставит квартиру на торги и покроет свои убытки за счет вырученной от продажи суммы.

Следует понимать, что единственным законным основанием для обращения взыскания на жилплощадь, принадлежащую физическому лицу на праве собственности и находящуюся в залоге у банка, и выставления таковой на продажу является решение суда. В данном документе должно быть указано, что на конкретное имущество, заложенное по договору (кредитному или залога), обращается взыскание в связи с определенными обстоятельствами (в подавляющем большинстве случаев — в связи с просрочкой должника по обязательству), а также заявлена первоначальная цена для выставления на торги. Того, кто предлагает купить квартиру за долги перед банком, но не имеет на руках соответствующего решения суда, можно считать мошенником.

В настоящее время банки, как правило, пытаются максимально лояльно подойти к решению вопроса задолженности, предлагая должникам разнообразные схемы реструктуризации. Но если наступает понимание, что регулярных платежей, скорее всего, уже не добиться, запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество. По факту банк принимает такое решение в пределах полугода-года с момента прекращения выплат по кредиту.

В соответствии с законом, процедура начинается с направления банком должнику уведомления по месту жительства, указанному в договоре об ипотеке. Обычно этот документ никто не получает, поэтому датой вручения в соответствии с законом будет дата возврата отправителю в связи с отсутствием адресата по указанному адресу. После этого финансовая организация обращается в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Рассмотрение дела длится, как правило, в течение нескольких месяцев и практически всегда заканчивается в пользу банка. После этого заложенная квартира может быть продана. Соответственно, вся процедура — от прекращения платежей до момента выставления имущества на торги — занимает около года, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Предположим, что вы — покупатель, которому понравилась недвижимость, реализуемая банком в связи с прекращением должником выплат. Какие риски помимо указанных может сулить такое приобретение?

Весьма сомнительно ваше право пользования квартирой, если в ней проживают, например, дети. В силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» лица, отказавшиеся от приватизации, и дети, не участвовавшие в ней, сохраняют право пользования жилым помещением, и при переходе права собственности приобретатель недвижимости никоим образом не может его прекратить. Другими словами, если гражданин умудрился приобрести такой «подарок», то будет обречен на соседство (хотя бы чисто формальное, бумажное) с непредвиденным пользователем квартиры до тех пор, пока тот не решит добровольно сняться с регистрационного учета. Подобные ситуации, конечно, не часты — банки обычно внимательно проверяют кредитуемые объекты. Тем не менее судебной практике подобные прецеденты известны.

Кроме того, выработаны рекомендации, в соответствии с которыми ипотека жилого помещения, где на момент подписания договора зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. И кредитный договор (договор ипотеки), в соответствии с которым заложена квартира, может быть признан недействительным на основании ст. 292 ГК РФ и Постановления Конституционного суда РФ от 08.06.2010 г. № 13-П. Документ устанавливает, что разрешение органов опеки и попечительства требуется только в случае, если собственниками в жилом помещении являются несовершеннолетние или недееспособные граждане. Однако необходимо учитывать, что одним из альтернативных механизмов защиты прав несовершеннолетних при отчуждении их родителями жилых помещений (квартир, комнат) как раз и является получение разрешения органа опеки и попечительства при ипотеке квартиры, в которой правом пользования обладают несовершеннолетние.

Таким образом, возможность признания недействительным кредитного или ипотечного договора по этому или любому другому основанию делает приобретение продаваемой банком квартиры опасным предприятием.

Кроме того, существует ряд случаев, при которых обращение взыскания на квартиру и, соответственно, ее продажа вообще не допускаются. В связи с этим необходимо тщательно проверять законность и обоснованность подобных действий. Для них, равно как и для реализации жилья, на которое судом обращено взыскание, законодательством предусмотрена довольно обширная и строгая процедура. Ее нарушение скорее всего закончится признанием сделки недействительной.

Адвокат Инна Белякова,



специально для журнала «Недвижимость & цены»