Добро пожаловать!

Каковы задачи управляющей компании в многоквартирном доме? Заинтересована ли она в эффективном управлении и обслуживании дома? Что надо делать для таких результатов? На все эти вопросы специально для НиЦ ответил Евгений Тесля, заместитель генерального директора по вопросам устойчивого развития ГК «БЮРО ТЕХНИКИ», заместитель председателя Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД.

В январе этого года Правительство России изменило систему оплаты содержания подъездов в жилых домах. Теперь на плечи управляющей компании ложится не только контроль за использованием ресурсов, но и оплата любого перерасхода, превышающего имеющиеся нормативы. Другими словами, УК наконец становится финансово заинтересованной в том, чтобы дом функционировал исправно, чтобы в нем не было ресурсных протечек и аварий — жильцы дома это больше не оплачивают.

С 1 января 2017 года поменялась структура платежей за содержание общего имущества в многоэтажках. Размер оплаты таких услуг для жильцов дома теперь будет ограничен нормативами. Резиденты дома больше не станут переплачивать за не зависящий от них перерасход ресурсов — холодной и горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии и т. д. Ответственность за эффективную эксплуатацию дома и за разумное использование ресурсов будет нести управляющая компания — все, что не войдет в нормативы, придется оплачивать отныне ей самой (кроме случаев, когда жильцы сами управляют своим домом).

Как считает заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрей Чибис, изменение системы оплаты содержания мест общего пользования (МОП) должно непременно повысить мотивацию УК в оптимизации неучтенных расходов, минимизировать аварийные ситуации и другие форс-мажоры, из-за которых часто потребление ресурсов выходит из-под контроля.

Но как УК повышать эффективность своей работы в условиях, когда дом существует не один десяток лет и ряд систем нуждается в обновлении, но при этом бюджет на эксплуатацию и ремонтные работы крайне ограничен? Есть ли выход? Недорогих и эффективных решений сегодня достаточно. Если внедрить их комплексно, можно добиться весьма позитивных результатов.

Первое, что должна сегодня сделать любая управляющая компания, чтобы понять, какие решения положительно повлияют на ее реноме, а заодно и кошелек, — проверить дом на предмет перерасхода имеющихся ресурсов, понять, где те самые прорехи, которые стоит «латать».

Простой пример: подавляющее большинство домов старого жилого фонда имеют плохой уровень герметичности ограждающих конструкций. Это означает, что зимой окна, входная дверь, а также выход на чердак пропускают в подъезд морозный воздух. В итоге при работающих на полную мощность системах отопления в подъезде холодно так, как будто здесь никогда и не было отопительных приборов. Заключение эксперта и составление отчета о герметичности ограждающих конструкций сегодня стоит около 70 тысяч рублей. Стоимость исполнения его рекомендаций будет зависеть от сложности проблемы. Цена установки герметичного входного тамбура и плотной двери на чердак варьируется сейчас от 100 до 120 тысяч рублей. В любом случае эти расходы не ударят по бюджету УК, учитывая, что они в конечном итоге исключат перерасход тепловой энергии на отопление объекта, а значит, позволят существенно экономить тепловые ресурсы в будущих периодах. Невероятно, но факт: простое улучшение герметичности ограждающих конструкций может оптимизировать стоимость энергоресурсов на 10–12 %.

Управлять микроклиматом в общих зонах помогут обычные терморегуляторы на радиаторах отопления — решение недорогое, но серьезно оптимизирующее использование тепловой энергии в домах. Скажем, зима в этом году выдалась нехолодная, но подача теплоносителя в систему отопления остается стандартной, рассчитанной на морозный сезон. При помощи терморегуляторов можно задать комфортные показатели температуры без перетопов помещения. Теплоноситель будет циркулировать в радиаторе только в случае снижения температуры в помещении ниже установленной. Это позволит сэкономить расход тепловой энергии до 20 %.

Ахиллесовой пятой для многих УК сегодня остается освещение общих зон. До сих пор отнюдь не во всех подъездах установлены энергосберегающие приборы, нет и датчиков движения зачастую, стоимость которых ничтожна по сравнению с тем объемом ресурсов, который они позволяют экономить. Для снижения энергопотребления и расходов на обслуживание светильников необходимо использовать светодиодные LED-светильники, имеющие повышенный световой коэффициент, широкие возможности светораспределения, а также долгий срок эксплуатации. К светодиодному свету будет правильно установить датчики движения/присутствия, а также датчики освещенности, дающие возможность регулировать интенсивность освещения в зависимости от «светового сценария» за окном. Заменив обычный свет на энергоэффективный, можно добиться снижения стоимости энергоресурсов на 5–8 %.

Еще одно базовое недорогое решение, позволяющее экономить ресурсы и снижать стоимость эксплуатации, — использование энергоэффективных пленок на окнах в местах общего пользования. Правда, решение это будет работать только в тех домах, где в МОПах установлены системы вентиляции/кондиционирования — пленка позволяет экономить энергию именно этих систем. В особо жаркие дни пленка позволяет снижать поступление солнечного тепла в здание, в свою очередь серьезно сокращает нагрузки на системы охлаждения и кондиционирования или даже делает их работу нерезонной.

Управляющие компании, заинтересованные в повышении уровня компетенций, в сокращении расходов и улучшении отношений с жильцами, могут взять на вооружение эти базовые энергоэффективные инструменты и применять их в своей работе. Несмотря на кажущуюся несерьезность решений, отсутствие в них и толики инновационности — они, работая в комплексе, способны на 30 % сократить расходы на эксплуатацию МОПов. Можно добиться и более внушительной экономии, но для этого УК придется проинвестировать в ряд других систем. Из решений подороже можно отметить создание автоматизированной системы управления жилым домом, которая позволит в режиме реального времени отслеживать из диспетчерской работу всех показателей, видеть гипотетические аварийные ситуации, перерасход энергии в том или ином узле дома. Можно задуматься и об установке энергоэффективных лифтов, которые, помимо меньшего энергопотребления, будут еще и бесшумными, что оценят резиденты дома. Отличное решение для сокращения энергорасходов — автономные источники теплоснабжения. Их ключевое достоинство в том, что их работа не зависит от работы монополий, а тепло подается в дом тогда, когда нужно, а не тогда, когда решит монополия.

Даже руководствуясь применением базовых энергоэффективных решений на практике, управляющая компания способна эффективно эксплуатировать дом, проявляя заботу о его жильцах и оптимально распоряжаясь имеющимися у нее ресурсами.

Чтобы показать оптимальность и достаточность энергоэффективных решений на практике, ведущие управляющие компании России весной 2017 года представят рынку продукт совместной работы — сборник методических рекомендаций по работе с существующими объектами недвижимости «GREEN ZOOM для эксплуатируемых зданий». В него вошли рекомендации по повышению энергоэффективности и экологичности уже построенных объектов. Данный продукт будет полезен, в первую очередь, управляющим и эксплуатирующим организациям, которые заинтересованы в улучшении своей работы и предложении рынку необходимых и работающих энергоэффективных решений.