Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателю

4 Марта в 13:01 353 Вениамин Вылегжанин

Прием, которым воспользовались в данной истории мошенники, старый. На заре рынка недвижимости таким образом бабушки божие одуванчики продавали свою квартиру по нескольку раз. Продавали, подавали в суд, который сделку расторгал, покупателей выселяли... А деньги? Деньги обманутому покупателю вычитали из... пенсии.

Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателю

Но мошенники забыли, что времена изменились. И суды уже стали глубже вникать в проблему, теперь они не идут на поводу у «обиженных» пенсионеров.

Ирина Васильевна Дурасова с семьей приехала в Москву в 2011 г. В течение года снимали комнату, даже на аренду плохонькой однушки не было денег. А комнаты обычно сдают алкоголики или наркоманы. Так что хлебнули горя с лихвой.

В 2012 г. квартира в Ленске, где они жили раньше, была продана, Дурасовы собрали все сбережения и стали присматривать себе квартиру в столице. Сумма в 5,5 млн руб. вроде как немаленькая, но купить на нее что-то хорошее, да еще когда цены на недвижимость растут, отнюдь не просто. Чтобы уместиться в нужную сумму, Ирина Васильевна посмотрела не один десяток квартир. Наконец, судьба ей улыбнулась. Только улыбка эта, как оказалось впоследствии, была ехидной. Но тогда Дурасовы подвоха не заметили. Тем более что покупали жилье не сами, а через риелторов. Правда, компания была небольшой, малоизвестной.

Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателю

Квартиру по их деньгам нашли в районе станции метро «Люблино» — скромная по размерам, в хрущевке, на третьем этаже. Когда риелторы привели сюда Ирину Васильевну, то женщина в первые минуты лишилась дара речи — не квартира, а свинарник какой-то (плюс ко всему на полу вповалку спали квартиранты, выходцы из Средней Азии, которые работали на расположенном рядом рынке). Она сначала хотела отказаться, но вспомнила, что за деньги, которые имелись, ей предлагали только первый или пятый этаж. На пятый ей подниматься тяжело — по состоянию здоровья, а первый —категорически не подходил, он вызывал панический страх: в Ленске квартира Дурасовых дважды «тонула». Умом женщина понимала, что наводнения в Москве быть не может, но в памяти где-то на подсознательном уровне закрепился ужас после испытанных катастроф, поэтому первый этаж отметала сразу. А тут все же третий. Хотела поторговаться, чтобы продавец немного уступил в цене, но риелторы не дали Дурасовой встретиться с хозяйкой квартиры. Сказали, что так положено, а продавец жилья будет только на сделке.

Тогда женщина попросила у риелторов историю квартиры. Оказалось, хозяйка квартиры Кукушкина Е. Ю. является единственной собственницей — она после смерти матери квартиру приватизировала на себя. В ней были прописаны ее муж, сын и бабушка. Все выписались еще до сделки, кроме бабушки — Елистратовой Р. А. Продавец попросила два месяца подождать выписки, ссылаясь на то, что без регистрации бабушке не дадут пенсии. Кроме того, она не сможет посещать поликлинику, где начала оформлять инвалидность. Ирина Васильевна поверила в порядочность пенсионерки, и даже залог под выписку не оставила. Увы, всех тонкостей она не знала, а агенты компании не подсказали.

Как покупатель превратился в ответчика в суде

Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателю

Прошло около двух месяцев. Ремонт был в самом разгаре, когда Ирина Васильевна получила повестку в суд. Оказалось, что Елистратова, защищая больную внучку (Кукушкину Е. Ю.) и ее несовершеннолетнего ребенка, написала заявление в прокуратуру о том, что их обманули и лишили жилья. У Кукушкиной еще в школе была травма головы, и она страдала эпилепсией, но на учете нигде не состояла. Потом, правда, бабушка ее устроила в больницу. Но это было уже после сделки, что, тем не менее, не помешало Елистратовой, ссылаясь на этот факт, выиграть дело в суде. Ушлая старушка отвезла внучку в институт Сербского, и там врачи подписали документ, что ввиду болезни во время сделки Кукушкина Е. Ю. не понимала юридических последствий своих действий.

Из решения Люблинского районного суда города Москвы от 20 августа 2013 г.

«...В судебном заседании была допрошена эксперт Королева Е. В., которая показала, что она составляла экспертное заключение в отношении Кукушкиной Е. Ю., находящееся в материалах дела. Она сделала однозначные выводы, материалов дела для этого было достаточно, порядок в заключении не был нарушен, тонкие анамнестические данные нельзя установить по психическому состоянию. Люди вполне могли не замечать психического расстройства Кукушкиной Е. Ю.



Оценивая данное заключение и показания свидетелей, суд доверяет выводам судебно-психиатрической экспертизы, проведенной ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В. П. Сербского», поскольку данное доказательство получено с соблюдением закона, выводы обоснованы, мотивированы и сделаны комиссией врачей-психиатров на основании всестороннего исследования материалов гражданского дела, данных медицинской документации, подтверждены результатами клинического обследования. Выводы экспертизы согласуются с другими доказательствами по делу: справкой из ПНД № ХХ (т. 1, л. д. 18), справкой и данными из истории болезни № ХХХ (т. 1, л. д. 20–27), данными из ПБ № ХХ (т. 1, л. д. 28, 29, 50–66). Судом также исследованы медицинские данные из ПБ № ХХ в отношении Кукушкиной Е. Ю. (т. 2, л. д. 120–123), выписка из истории болезни Кукушкиной Е. Ю. из детской городской больницы № ХХ (т. 2, л. д. 132–144)».

Покупательница квартиры Дурасова наняла независимых экспертов, которые доказали, что при таком заболевании бывают стадии ремиссии, но судья посчитала, что заключение из института Сербского серьезнее любых доводов независимых экспертов. И сколько адвокат Дурасовой ни старался, он ничего не смог доказать суду.

Из решения суда

Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателю

«...Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель — специалист Абакумова Е. В. показала, что ей была дана копия вышеуказанного экспертного заключения для рецензии. Специалист считает, что в данном заключении не разделены анамнез жизни и болезни, слова и выводы эксперта не подтверждены документально. Абакумова Е. В. не согласна в оценке и выводах фактов, указанных в медицинском заключении...»

Немалую роль, как представляется, здесь сыграло и то, что Елистратова обратилась за помощью в прокуратуру, где слезно просила, чтобы больную внучку и ее несовершеннолетнего сына защитили от мошенников. Это была для них выигрышная ситуация. Как правило, суды идут навстречу прокурорам. Так и случилось. Суд вынес решение: квартиру вернуть прежним хозяевам, а Дурасовой выплатить деньги за квартиру. В ходе судебных заседаний факт передачи покупателем 5,5 млн руб. продавцу Кукушкиной через банковскую ячейку был доказан. Как покажет дальнейший ход событий, для ответчика это было очень важным пунктом в решении суда.

Но так как Кукушкина денег не отдавала, то Ирина Васильевна подала апелляцию в Мосгорсуд. Но там в суть дела не стали особо вникать — буквально в течение двух минут утвердили решение нижестоящего суда.

Получив решение суда, Кукушкина отправилась в Регпалату. Вскоре она получила документы на собственность. Квартира вновь перешла к ее семье, все домочадцы в ней благополучно прописались.

Выселить совсем не просто

Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателю

Далее — выселение. Легко это не сделаешь — не получится прийти и просто выставить вещи. Нужно, чтобы все было по закону — чтобы обошлось без полиции и привлечения за самоуправство. Поэтому Кукушкина подает в суд на выселение семьи Дурасовых из квартиры. А Ирина Васильевна подала в Люблинский суд встречное исковое требование к Кукушкиной по поводу возврата полученных за квартиру денег. Вы нам деньги — мы освобождаем квартиру. Но Елистратова с внучкой, понятно, платить и не собирались. Они рассчитывали, что все пройдет автоматически, как случилось в Мосгорсуде, Дурасову выселят, и все закончится в их пользу. Поэтому о защите они не особо думали. Пришли в суд даже без адвоката. Но самоуверенность была излишней, и здесь их афера дала осечку...

Ирина Дурасова, напротив, к суду подготовилась более основательно. Во-первых, она тоже обратилась в прокуратуру с заявлением, поставив вопрос, на каком основании их хотят выселить, когда в семье трое несовершеннолетних детей (кстати, третий родился уже в этой квартире). В органы опеки Дурасова с дочерью тоже ходила, но там им помочь не смогли, так как они уже выступали в первом суде на стороне сына Кукушкиной. Во-вторых, она нашла отца несовершеннолетнего ребенка, в интересах которого подала в суд Кукушкина. Он обещал прийти в суд. И, в-третьих, сыну Ирины Васильевны удалось узнать, что в Гражданском кодексе (ГК) есть ст. 359, на основании которой у семьи есть возможность проживать в квартире до полного возврата денежных средств от продавца. Правда, многие юристы, к которым Дурасова обращалась, говорили, что данная статья применяется в основном к спорам, которые проходят между юридическими лицами. Но это же не отменяет того, что закон может быть применен и к физическим лицам.

Все эти действия со стороны Дурасовой дали результат. Отец мальчика сказал, что он разведен с Кукушкиной, сын живет с ним и ни в чем не нуждается. Прокурор, изучив ситуацию, заявил, что выселять несовершеннолетних детей на улицу нельзя, а другой квартиры их родители не имеют. Тогда судья, руководствуясь ст. 359 ГК РФ, своим решением постановил, что семья Дурасовых может проживать в купленной ими квартире.

Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателю

Понятно, что Кукушкина обратилась в Моргорсуд. На дворе стоял 2015 г. Но теперь заседание там длилось уже не две минуты, а несколько часов. Всех участников спора внимательно выслушали и посчитали, что «...двухсторонняя реституция предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом, в противном случае, если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается. До настоящего времени решение суда о выплате денежной суммы Кукушкиной не исполнено, и, как следует из пояснений Кукушкиной, она будет выплачивать ХХХ руб. из своей пенсии.

Поэтому суд считает, что требования истца Кукушкиной о выселении Дурасовой и членов ее семьи нарушают баланс интересов сторон, поскольку Кукушкина не в состоянии, как следует из ее пояснений, выплатить взысканную с нее по решению суда денежную сумму».

Итог: «....признать за Дурасовой И. В. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ул. N-ская, д. 222, до исполнения Кукушкиной Е. Ю. обязательств по возврату денежных средств в соответствии с решением Люблинского районного суда г. Москвы...»

Вроде бы все закончилось хорошо. Но, увы, проблемы семьи Ирины Дурасовой на этом не закончились. Во-первых, они живут как на пороховой бочке. Квартира-то им не принадлежит. Во-вторых, Кукушкина с Елистратовой их постоянно донимают, оказывают психологическое давление: мол, квартира наша, освобождайте ее. Пишут в разные инстанции, куда Дурасову приглашают для пояснений. А это потраченное время и, конечно же, нервы. И как выйти из этой ситуации добросовестному приобретателю, сказать пока никто не может. В том числе и депутаты Госдумы РФ, куда Ирина Васильевна неоднократно обращалась.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
 
Квартира раздора, или Как выйти из непростой ситуации добросовестному приобретателюИрина Горина, адвокат Московской областной коллегии адвокатов:
 

— Ирине Васильевне Дурасовой все же очень повезло. При рассмотрении иска о ее выселении суд сослался на нормы гражданского права, нечасто используемые в судах общей юрисдикции. Применение ст. 359 ГК РФ чаще можно встретить в арбитражных процессах, при рассмотрении споров между предпринимателями. С таким нестандартным, но не являющимся неправовым решением проблемы Дурасовой ее можно только поздравить. Стереотипным было бы решение суда о выселении Ирины Васильевны из квартиры, на которую ее право собственности прекращено. Но, повторюсь, это все же неплохое решение проблемы. То ли суды повернулись лицом к гражданам, притесняемым квартирными рейдерами, то ли где-то в судебных верхах рекомендовали изменить так называемую «судебную практику» решения подобных споров...



Словом, поздравим Ирину Васильевну! А остальным гражданам, попавшим в похожую ситуацию, настойчиво рекомендуем ссылаться в обоснование своих правовых позиций на ст. 359 ГК РФ (основания удержания):



• «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.



Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.



• Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.



• Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное».



Удержание имущества должника относится к способам самозащиты субъективных прав.



Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. В рассматриваемом случае квартира оказалась во владении И. В. Дурасовой по воле самой Кукушкиной при отсутствии со стороны Дурасовой каких-либо неправомерных деяний. Поскольку такое пользование квартирой не может быть признано незаконным, оно допускает ее удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ.



С учетом изложенного требования Кукушкиной (собственницы квартиры) о выселении Дурасовой или возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению..

Рис. Е. Васильевой

1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных