Cтройсберкассы: что немцам хорошо, то русским... инфляция?

В некоторых европейских странах люди уже не один десяток лет успешно решают квартирный вопрос с помощью строительных сберегательных касс. В России этот механизм пока не работает, хотя попытки его запустить были. Может ли нам пригодиться западный опыт? Станут ли когда-нибудь стройсберкассы альтернативой ипотеке? Об этом «Н&Ц» рассказали эксперты.

В российском законодательстве термина «строительная сберегательная касса» (ССК) пока нет. Как поясняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», по общему правилу под ССК понимают специализированную кредитную организацию, которая привлекает средства граждан на строго определенные цели, а именно на улучшение жилищных условий (приобретение и строительство жилья, ремонт и т. д.). При этом у стройсберкассы есть три источника ресурсов: это собственно вклады граждан, плата за пользование займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом при условии, что вкладчик положил на свой счет определенную сумму.

«Принцип стройсберкасс заключается в следующем: сначала человек накапливает 30–50% от стоимости жилья, внося ежемесячно в стройсберкассу определенную сумму, на которую еще и начисляется небольшой процент. При этом на счет вкладчика из федерального бюджета перечисляют еще и субсидию от государства. Когда набирается нужная сумма, сберегательная касса выдает человеку кредит под небольшой процент на срок от 7 до 15 лет — на эти средства в итоге и приобретается жилье», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Важная особенность ССК заключается в том, что процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) зафиксированы на все время действия контракта, и обычно они на 3–4% ниже рыночных.

Предполагается, что ССК дадут возможность приобретения жилья в рассрочку более широким слоям населения, нежели сейчас. «Все-таки ипотечные кредиты предназначены для граждан, имеющих высокий заработок и способных ежемесячно выплачивать по кредиту порядка 20–25 тыс. руб. А ССК ориентированы на менее обеспеченные семьи, чьи совокупные доходы не превышают 20 тыс. руб./мес., — считает С. Лебедева. — Поэтому можно предположить, что такой способ кредитования будет востребован гражданами с низкими, средними или непостоянными доходами».

У них: ССК работают как часы

Мировой лидер в работе с ССК — Германия. По данным С. Лебедевой, за все время своего существования (с 1920 г.) стройсберкассы здесь выдали кредиты в размере около 800 млрд евро. А настоящий расцвет наступил после Второй мировой войны, когда жилья в стране катастрофически не хватало. Закон о ССК вступил в силу в Германии в 1973 г., после внесения в него дополнений (в 1991 г.) стройсберкассам был открыт путь и на иностранные рынки.

Немецкие ССК различаются по форме собственности. Первую группу образуют 15 частных, которые являются акционерными обществами (например, Schwaebisch Hall AG, Wuestenrot Bausparkasse AG, BHW Bausparkasse AG, HUK-COBURG-Bausparkasse AG). Они принадлежат, как правило, страховым компаниям или банкам. Например, свои ССК имеют Deutsche Bank, Dresdner Bank. Вторую группу представляют 11 стройсберкасс федеральных земель государства.

Эксперт отмечает, что в истории строительно-сберегательных касс Германии и Австрии не было ни одного кризиса, поскольку они вообще выведены из финансовой системы. Это замкнутые структуры, в которых свои проценты — и депозитные, и кредитные. Не предусмотрено никаких дополнительных наценок для вкладчиков в связи с такими факторами риска, как социальное происхождение, профессиональная деятельность, возраст или место жительства.

Важно, что система стройсбережений имеет общественно полезную направленность: более 30 млрд евро, которые ССК Германии ежегодно выплачивают в виде процентов по вкладам и ссудам, не попадают на международные рынки, не становятся предметом спекулятивных сделок и не увеличивают прибыль финансовых инвесторов. Они практически полностью работают на благо отечественной экономики, в частности строительных компаний, фирм, торгующих стройматериалами, а также помогают оплачивать труд занятых в этой отрасли профессионалов.

Приобретая квартиру через ССК, гражданин Германии должен заранее точно знать ее цену, так как от этого будет зависеть размер необходимого кредита и ежемесячных выплат по нему. Вступительный взнос составляет в среднем 1,3% от суммы предполагаемых накоплений. В договоре указывается максимальный срок, за который должны быть собраны деньги. За ведение счета и выдачу кредита берется комиссия. В период накопления вкладчику начисляют проценты согласно договору, а также выплачивается премия от государства (8,8% от затрат на взносы, но не более 512 евро ежегодно (если годовой доход гражданина не превышает 25,6 тыс. евро)) и работодателя. После накопления нужной суммы (первоначальный взнос) вкладчик получает кредит от ССК и покупает жилье.

Вкладчики в ССК в Германии на редкость добросовестны. Они добровольно ограничивают себя в потребительских товарах ради приобретения жилья, аккуратно делают взносы, всегда последовательны в своих инвестициях. Объем невозврата жилищных кредитов составляет тысячные доли процента. Стройсберкассы в этой стране дополняют классическую ипотеку, ни в коей мере не вытесняя существующие инструменты финансирования.

У нас: закон и ныне там

Возможность появления в России строй-сберкасс обсуждается уже около десяти лет. «Эти разговоры основываются на проекте Федерального закона № 28346–6, который так и не был принят Государственной думой», — говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet.

Как рассказала С. Лебедева, в 2000 г. рядом депутатов нижней палаты парламента был разработан и предложен законопроект «О строительно-сберегательных кассах», предполагавший создание в России жилищно-накопительной системы по образу и подобию немецких ССК, которые к тому моменту широко распространились не только в Германии, но и в Австрии, Словакии, Чехии, Хорватии, Индии и Китае. Однако документ надолго затерялся в согласовательных структурах Госдумы. В 2002 г. он не прошел экспертизу правового управления при президенте. Затем его планировали принять в составе пакета законов в конце 2004 г., но власти решили развивать ипотеку американского типа. В результате в настоящий момент стройсберкассы на рынке России представлены разрознеными аналогами жилищно-накопительных кооперативов, которые не могут продуктивно работать ввиду отсутствия нормативно-правовой базы и в условиях информационного вакуума.

Не тот процент

Вообще-то в России тоже есть небольшой опыт работы стройсберкасс. Осенью 2012 г. Сбербанк запустил пилотный проект по выдаче ипотеки по похожей схеме в Краснодарском крае. По данным Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, деньги участников программы для накопления первоначального взноса по ипотеке принимаются на специальный депозит под 1,5–2% на срок от одного года до шести лет. При этом из бюджета Краснодарского края начисляется социальная выплата в размере 30% от ежемесячных накоплений, но не более 3 тыс. руб./мес. По окончании периода накопления участник программы получает право на получение займа под 6–7% в год.

Но если говорить о ситуации в целом, то пока наши условия, увы, не способствуют успешной деятельности ССК. «В России среднегодовая инфляция превышает 5–6%, примерно такими же темпами растут цены на жилье, поэтому стройсберкасса — это скорее способ обесценить средства, чем накопить их», — утверждает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. По его мнению, подобные схемы хороши в Европе, где инфляция за год в среднем не превышает 3%, а в наших условиях выгоднее положить деньги под 12% на обычный депозит в банке и взять потом ипотеку под 10%.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», тоже считает, что наша ипотека хоть и значительно дороже, но гораздо удобнее и мобильнее по сравнению с европейскими ССК и что в России они вряд ли заинтересовали бы широкие слои населения.

Еще одним препятствием для развития на российской почве стройсберкасс является динамика роста цен на недвижимость. Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш отмечает, что квартиры, особенно в Московском регионе, дорожают не просто на шесть-семь инфляционных процентов в год. При влиянии дополнительных факторов, например когда появляются новые станции метро, в некоторых районах стоимость жилья может увеличиться и на 20–25%. Поэтому схема «накопить и купить» при таких условиях неэффективна.