Цивилизация требует жертв. Риэлторы взяли мэрию на эксклюзив

18 Июня в 16:27 376 Петр Чернов

В былые времена на итоговых пресс-конференциях Московской ассоциации риэлторов (МАР) разговор шел в основном о ценах и прогнозах. В минувшем году буквально за день до встречи с журналистами произошло судьбоносное событие, которое изменило привычный сценарий.

Риэлторов впервые приняли в правительстве Москвы. И не просто приняли, а договорились подписать с ними двусторонний «Меморандум о развитии цивилизованного рынка недвижимости в Московском регионе». Правда, радость была омрачена тем, что на встречу с высокопоставленными чиновниками пригласили не только МАР, но и альтернативное объединение — Гильдию риэлторов Москвы (ГРМ). Это вызвало такое негодование у руководства МАР, что значительная часть их итоговой пресс-конференции оказалась посвящена развенчанию ГРМ. Зашла речь и о черных маклерах, которые, как оказалось, скоро уйдут с рынка, и о наймодателях, которые неожиданно для себя начнут платить налоги, и о наступающей эпохе порядка... Впрочем, обо всем по порядку.
 
 
Битва за мэрию
 
У многих сегодня возникает смутное ощущение (а у кого-то и легкий страх), что Россия стоит на пороге перемен. Свое понимание сути этих перемен сформулировал президент МАР Сергей Жидаев: «Начались посадки». Впрочем, по его словам, дело не в самих посадках (этим на Руси никого не удивишь), а в ранге сажаемых и в решимости верховной власти доказать, что наступила эра порядка и законности. Руководитель МАР напомнил, что в России при любом долгом правлении начинался период закручивания гаек (от опричнины до ГУЛАГа). Конечно, в настоящее время существуют гуманные рамки (репрессии будут выборочно-показательными), но названная тенденция непременно проявится и на рынке недвижимости. Прежде всего, считает С. Жидаев, с рынка уже в самое ближайшее время уйдут так называемые черные маклеры, то есть те, кто в отличие от белых риэлторов не платят налоги и работают без организационно-правовой крыши юрлица. Почему же они вдруг уйдут? Ведь риэлторские услуги не входят в перечень видов деятельности, подпадающих под положения закона о саморегулировании, и лицензирование этого бизнеса тоже не определено. Как бороться с нелегалами? Ответ прост: по мнению руководителей МАР, необходимо принять закон о риэлторской деятельности, который поставит частных предпринимателей вне закона. Такова была одна из тем, обсуждавшихся руководством МАР накануне с высокопоставленными чиновниками мэрии.
 
Вопрос о том, кто достоин дружить с властями и обеспечивать передел риэлторского рынка, стоит крайне остро. В Москве три года назад, как известно, образовалась альтернативная Гильдия риэлторов Москвы. В МАР долго терпели нежданного конкурента, тем более что их ниши не пересекались: ГРМ сделала ставку на малые и средние агентства, а в МАР главные роли по традиции играют монстры рынка. Однако сейчас ГРМ не только начала выходить за пределы своей ниши, приняв несколько крупных компаний, но и вступила в диалог с новой московской администрацией. После того как руководители МАР неожиданно для себя увидели за одним столом переговоров в мэрии своих конкурентов, они решили вынести сор из избы. Что и было сделано на пресс-конференции красочно и подробно. Для МАР важно продемонстрировать риэлторам, что коридоры власти — это их территория, а для этого нужны эксклюзивные отношения с властью. Президент МАР С. Жидаев рассказал, что на состоявшейся в мэрии встрече ему удалось донести до заместителя мэра города Андрея Шаронова и министра правительства Москвы, курирующего экономику, Максима Решетникова мысль о том, что только МАР реально может представлять риэлторское сообщество города и влиять на рынок.
 
Правительство Москвы и МАР проведут еще несколько встреч, после которых между ними должен быть подписан двусторонний «Меморандум прозрачности». Тенденция очищения рынка должна волновать не столько конкурирующую гильдию и черных маклеров, сколько собственников квартир, сдающих свое жилье в аренду, не платя при этом налоги. Именно этот вопрос был главным на встрече МАР с чиновниками правительства Москвы. В обмен на что МАР получит «ярлык» на правление риэлторскими массами и право представлять их перед властью? Согласились ли риэлторы сливать властям информацию о наймодателях? Как ни странно, получить ответ на этот животрепещущий вопрос удалось только в кулуарах, после окончания пресс-конференции. Президент ассоциации заверил, что риэлторы компаний, входящих в МАР, ни при каких обстоятельствах не будут делиться такой информацией и что подобный вопрос властями даже не ставился во время встречи. Все понимают, что это тупиковый путь: клиенты уйдут к конкурентам навсегда.
 
Но в чем же тогда будет заключаться прозрачность арендного рынка? Оказывается, риэлторы предлагают освободить от налога собственников, сдающих единственную квартиру, подвигнув их, таким образом, к регистрации договоров и сдаче налоговой отчетности. Точнее, они предлагают систему налоговых вычетов: 30 тыс. руб./мес. за однокомнатную квартиру, 50 тыс. — за двухкомнатную и 70 тыс. руб. — за трехкомнатную. То есть НДФЛ по ставке 13 % (или 6 % при регистрации ПБОЮЛ с уплатной налога с оборота по упрощенке) должен начисляться только на сумму, превышающую этот порог. За вторую и последующие сдаваемые квартиры налог надо будет платить в полном объеме. Сдал, к примеру, двушку за 55 тыс. руб. — заплати в казну 650 руб./мес. (13 % от 5 тыс. руб.) и спи спокойно. Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Анна Лупашко, которая также присутствовала на встрече в верхах, призналась, что представители столичной власти были несколько обескуражены данным предложением, но взяли его, чтобы изучить и показать мэру. Власти есть о чем призадуматься: если согласиться на такие вычеты, то для города доходы бюджета от данного налога будут ниже, чем стоимость его администрирования. Проще тогда вообще отказаться от взимания НДФЛ с жилищного найма. В МАР не смогли пояснить, зачем они вообще обсуждали налоговые инновации с городскими чиновниками, если эти вопросы регулируются федеральным законодательством.
 
Для наймодателя уплата НДФЛ не влечет никаких преимуществ: если, например, жильцы вынесут из квартиры всю мебель, налоговая декларация не поможет ее вернуть. В то же время риски санкций для неплательщиков сильно преувеличены чиновниками. Доноса в ФНС о факте сдачи квартиры со стороны консьержа или бдительных соседей недостаточно: в суд надо представить документы, подтверждающие факт передачи денег.
 
Между тем в ряде стран для белых наймодателей существуют серьезные налоговые льготы. Российские власти, однако, пока делают ставку на репрессивные методы и лелеют романтические надежды на появление доходных домов.
 
 
Бином Шломы
 
СПРАВКА
Крупнейшей в мире саморегулируемой организацией (SRO) является НАР — Национальная ассоциация риэлторов США. Однако НАР не является единственной ассоциацией, не пытается осуществлять допуск к профессии брокера в сфере недвижимости, хотя только она вправе использовать слово realtor, являющееся товарным знаком. Принципиальное отличие зарубежных SRO от российских аналогов — это индивидуальное членство. Такая модель обсуждалась при подготовке российского закона о СРО, но в итоге ее отвергли в пользу корпоративного членства. По сути, российское саморегулирование — это передача функций лицензирования в руки подконтрольных власти общественных объединений. На Западе, напротив, государство законодательно не регулирует деятельность СРО. В основе деятельности НАР Америки лежат профессиональные стандарты и соглашение о распределении прибыли между агентами продавца и покупателя (в США покупатель не платит комиссию). Технически это соглашение работает на основе мультилистингового сервиса (MLS). Среди других зарубежных СРО преобладают фондовые биржи, включая NASDAQ.
Чем еще не порадует москвичей наступающая эпоха порядка, посадок и всеобщей справедливости? Судя по всему, их может сильно огорчить готовящийся налог на недвижимость. На встрече с риэлторами чиновники поделились сокровенным: оказывается, городские власти вынашивают планы установить планку налога на максимально высоком уровне, который будет допущен федеральным законодательством. В свете последних политических решений особенно не поздоровится владельцам элитного жилья. Так или иначе база налога по доисторическим ставкам БТИ очень скоро станет воспоминанием (для многих ностальгическим). А вот ожидать скачков цен на недвижимость не стоит.
 
Выступивший на пресс-конференции член совета МАР Сергей Шлома напомнил свою знаменитую формулу, согласно которой квадратный метр в Москве стоит пять месячных зарплат (эту формулу ехидные журналисты уже прозвали «бином Шломы»). Когда зарплата была 200 долл., квадратный метр стоил 1 тыс. долл. Сейчас средняя зарплата в городе составляет около 1 тыс. долл., поэтому квадрат «должен» стоить 5 тыс. долл. Примерно столько он и стоит. Едва ли можно ожидать серьезных скачков доходов, поэтому цена квадратного метра будет, скорее всего, расти в пределах инфляции.
 
Последние четыре года предложение остается на весьма высоком уровне — 45–55 тыс. квартир единовременно. Для сравнения: с 1991 по 2008 г. предложение не превышало 35 тыс. квартир. С началом кризиса максимальное падение цен было достигнуто в 2009 г. (на 40 % от пиковых значений 2008 г.). Сейчас, по словам С. Шломы, рублевые цены благодаря изменению курса доллара вышли в Москве на докризисный уровень. А вот долларовые ценники, считает он, на докризисный уровень в обозримом будущем едва ли вернутся, поскольку 7 тыс. долл. за квадрат — это слишком много при текущем уровне доходов и качестве жизни в столице. За 2012 г. цены увеличились примерно на 9 %, то есть с учетом инфляции рост можно считать нулевым. Примерно такая же картина ожидается и в течение 2013 г. Среди событий, которые повлияют на рынок столичной недвижимости, вице-президент МАР Юрий Карамаликов назвал окончание бесплатной приватизации жилья, которая завершится 1 марта 2013 г. Судя по всему, очередного продления срока не будет.
 
 
Хомут? С удовольствием!
 
Еще одна из обсуждаемых тем на пресс-конференции, — саморегулирование. В МАР заявили, что делают ставку на создание саморегулируемых организаций (СРО). Риэлторы довольно долго отказывались от участия в системе СРО, но сейчас они изменили свое отношение к данному вопросу. Ключевой проблемой остается необходимость платить взносы в компенсационный взнос — это серьезный финансовый хомут. История со строительными СРО показывает, что такие фонды не дают серьезной защиты потребителю, а просто лежат на счетах объединения. Наделали шума и скандалы с фиктивными строительными СРО, торгующими допусками.
 
Между тем Россия создала систему саморегулирования, не имеющую практически ничего общего с западными аналогами. Неэффективной российскую систему СРО делают и противоречия базового закона о саморегулировании и соответствующих разделов профильных законов (например, для строителей это Градостроительный кодекс). Тем не менее в МАР считают, что в случае принятия закона о брокерской деятельности в сфере недвижимости именно система саморегулирования поможет вытеснить с рынка черных маклеров и создать механизм защиты прав клиента. В настоящее время, по оценке МАР, упомянутые предприниматели держат около 30 % московского рынка риэлторских услуг. По другим оценкам, доля таких риэлторов-нелегалов превышает 50 % — из-за более низкой комиссии и отсутствия у них расходов на управление, аренду офиса и налоги. Часто в черный сектор уходят опытные агенты крупных компаний. В МАР отвечают развитием саморегулирования и лоббированием закона о риэлторской деятельности. Помимо Москвы риэлторские СРО созданы в Нижнем Новгороде, Свердловске, Санкт-Петербурге, Саратове, на Кузбассе и Дальнем Востоке.
 
 
Новый порядок
 
Наведение порядка на рынке, по мнению руководства МАР, — главный тренд 2013 г. Нетрудно заметить, что все планы по внедрению цивилизованного рынка повлекут дополнительные расходы для конечного потребителя. Именно покупатели квартир должны будут оплачивать комиссионные белых риэлторов и их взносы в СРО, а наниматели столкнутся с дальнейшим повышением ставок аренды из-за расходов собственников на налоги и бухгалтерское сопровождение. Поскольку, по оценкам самих же риэлторов, рынок в столице остается затоваренным, а цены практически не растут, власти, видимо, выбрали не самое подходящее время для экспериментов с прозрачностью. Так что успех «главного тренда» года пока под вопросом.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных