Быт или не быт? Апарт-комплексы на любой вкус

Самые доступные апартаменты, млн руб.
Цена	Площадь (кв. м)	Проект
2,5	22,7	«Царицыно-2»
3,8	35,0	«Савеловский-Сити»
3,9	24,2	Loft Park
4,5	27,7	YE’S
4,9	32,2	Sky Parks

Самые дорогие апартаменты, млн долл.
Цена	Площадь (кв. м)	Проект
37,0	569,7	«NегоцiантЪ»
28,0	561,0	Golden Mile private residence
18,6	372,0	Mon Cher
13,9	465,0	«Город столиц»
11,5	431,0	Smolensky Deluxe

Недавно Минстрой сообщил о подготовке законопроекта, который позволит приравнять апартаменты к жилью. Между тем в Москве новый формат уже потеснил привычный: свободные площадки — в основном это бывшие промзоны — тоже собираются застраивать апарт-комплексами. Могут ли они сегодня считаться полноценной альтернативой квартирам? Куда обратить свой взгляд инвестору?

 

Чем не жилье?

 

Пожалуй, претензии к апартаментам обусловлены сегодня, во-первых, их статусом нежилого помещения, где нельзя зарегистрироваться, во-вторых, отсутствием нормативов по обеспечению социальной инфраструктурой. И если устранить первый «недостаток» девелоперы не в силах, то со вторым некоторые пытаются бороться уже сейчас, не дожидаясь принятия закона. Изначально такая задача перед ними, конечно, не стояла. Как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», первые апартаментные комплексы создавались на территории «Москва-Сити», конкурентов у них, по сути, не было. Сам формат делового центра определял целевую аудиторию — в основном бизнесмены, которым и не требовался тот инфраструктурный набор, который необходим, например, семейным парам с детьми. Но по мере развития рынка стали появляться другие проекты, максимально приближенные к жилым комплексам по своим качественным характеристикам.

 

«Даже несмотря на то что к апартаментам до настоящего момента предъявляются менее жесткие требования по обеспечению социалкой, многие девелоперы сами организовывали необходимую инфраструктуру, — говорит М. Литинецкая. — В качестве примера можно привести комплекс «Фили Град», где планируется строительство детского сада. Такие апартаменты стали пользоваться спросом у многих покупателей, так как по уровню комфорта ни в чем не уступают жилым проектам».

 

Сейчас общая площадь представленных на рынке апартаментов, по данным ГК «Пионер», достигла уже более 1,8 млн кв. м. Понятно, что при таком объеме в продажу выходят разноплановые проекты. «Некоторые, как, например, апарт-отель YE’S, ориентированы в первую очередь на бизнес-аудиторию. Здесь апартаменты входят в состав многофункционального комплекса, где есть офисы, переговорные, а также фитнес-центр с большим бассейном, кафе, торговая галерея, — рассказывает Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». — Но есть и другая категория комплексов, рассчитанная в том числе и на семейное проживание, — в них нередко проектируются развивающие центры для детей или детские сады. В крупных проектах, включающих в себя более 1 тыс. апартаментов, могут присутствовать и супермаркеты, магазины шаговой доступности, зоны отдыха, рестораны — например, в МФК «Водный», Loft Park.

 

Как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, некоторые апартаменты, особенно возникшие в перепрофилированных производственных и офисных зданиях, невозможно подтянуть до уровня жилья в принципе. Впрочем, большинство таких объектов находится в центре, отнюдь не страдающем от отсутствия инфраструктуры. Примером может служить расположенный на Комсомольском проспекте «Николаевский дом».

 

Над бытом

 

Отличие апартаментов от квартир со знаком плюс — это определенный уровень сервиса и комфорта. Приобретая такую недвижимость, покупатель может рассчитывать на получение ряда услуг, причем их набор может быть как минимальным, так и чрезвычайно разнообразным. По этому признаку М. Литинецкая делит апарт-комплексы на три группы. К первой, самой крупной, относятся объекты, которые по факту мало чем отличаются от обычных квартир и обслуживаются практически так же. Во второй, более малочисленной, — проекты, относящиеся к высокому ценовому сегменту бизнес- и элиткласса. Здесь управляющие компании (УК) помимо стандартных услуг могут обеспечить уборку жилых помещений, приготовление еды, выгул домашних животных и прочую экзотику. Список может быть длинным — все зависит от фантазии и возможностей УК. Наконец, последнюю группу составляют брендированные апартаменты — «редкий зверь» на рынке столичной недвижимости. Такие объекты находятся под управлением международных гостиничных сетей, таких как Swissotel Hotels & Resorts, Marriott Inter­national, Hyatt Hotels и т.д. В качестве примера можно привести комплексы «Новый Арбат, 32», «ОКО», «IQ Квартал», «Сады Пекина». Ограниченность подобных предложений объясняется тем, что привлечение в проект оператора — всегда очень сложная и дорогостоящая идея, и не каждый застройщик готов ее реализовать.

 

Естественно, за возможность «подняться над суетой» придется заплатить, это подтверждает А. Кржевова. «Уровень сервиса, предлагаемый в апартаментах, косвенно влияет на их стоимость, — отмечает эксперт. — Хотя некоторые услуги нужны лишь части жильцов». В этом случае можно выбрать проект на свой вкус или отказаться от избыточного сервиса. Если человек предпочитает без лишних затрат обслуживать себя сам, он вправе не пользоваться дополнительными опциями, такими как уборка помещения, доставка еды, стирка и пр. УК не сможет обязать жителя комплекса покупать клининговые услуги, если они ему не нужны, однако за стандартный пакет (куда чаще всего входит уборка общественных зон, вывоз мусора, обслуживание инженерных систем здания, ремонт и т.д.) платить в любом случае придется.

 

Самые востребованные

 

Но как бы ни старались девелоперы повышать качество сервиса, это обстоятельство не является решающим в глазах покупателей, считают эксперты. На этом рынке, так же как и на квартирном, чаще работают другие факторы, при этом многое зависит от класса недвижимости. «Конечно, в элитном сегменте гостиничный сервис от УК с мировым именем — это дополнительное конкурентное преимущество. В бизнес-классе более важно наличие инфраструктуры, качество строительства. А вот в комфортклассе покупатели прежде всего ориентируются на приемлемый бюджет покупки», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако, по ее словам, несмотря на более привлекательные цены, подмосковные апартаменты не пользуются столь пристальным вниманием у покупателей, в отличие от тех, что находятся в черте прежних границ Москвы или как минимум в пешей доступности от метрополитена, как, например, «Фили Град», «Водный».

 

Сегодня, по данным М. Литинецкой, устойчивый спрос имеют апартаменты в элитном сегменте, так как практически все новые проекты строятся в центре города, отличаются интересными концепциями, высокими качественными характеристиками. При этом для обеспеченных людей разница в статусе между квартирами и апартаментами не актуальна.

 

С точки зрения инвестора

 

Имеет ли смысл покупка апартаментов с целью последующей их сдачи в аренду? Большая часть экспертов считают, что это оправданно. Впрочем, многое зависит от характеристик самого объекта, поскольку в сегменте апартаментов по причине их разнообразия уже складывается своя классификация. Так, А. Кржевова полагает, что сегодня комплексы условно можно разделить на две категории. Первая — практически те же квартиры с точки зрения площади и планировочных решений, но имеющие юридический статус апартаментов. Они не обладают явными преимуществами по сравнению с жильем как для нанимателя, так и для арендодателя. Вторая — комплексы и апарт-отели, первоначально ориентированные на получение арендного дохода. «Их высокая привлекательность для сдачи внаем определяется несколькими факторами, — объясняет эксперт. — Более компактные площади по сравнению с квартирами — от 27 кв. м — обеспечивают меньшую стоимость при сопоставимой ставке. Наличие отделки и профессиональной гостиничной меблировки в оптимальных проектах (как, например, в апарт-отеле YE’S) позволяет без лишних затрат сразу сдавать апартаменты в аренду. При этом за счет эргономичного зонирования в помещениях удается разместить спальную и рабочую зоны, зону кухни, а также необходимую бытовую технику».

 

Итак, ставки на апартаменты и аналогичные по характеристикам квартиры практически одинаковы, а главный недостаток — невозможность регистрации по месту жительства для арендатора практически не имеет значения. Есть, правда, еще одно но — оплата коммунальных платежей, если собственник переложит их на плечи нанимателей. Эти расходы в сегменте апартаментов выше по причине их «нежилого» статуса. «Как правило, тарифы выше на ставку НДС по сравнению с квартирными. В цифрах арифметика следующая: на воду — плюс 10%, на тепло — плюс 25%, на электричество — плюс 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт·ч). В итоге ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 100 кв. м будет на 2–2,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры. Но никак не в два-три раза, как думают многие», — утверждает М. Литинецкая. По ее данным, владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5–9%.

 

В целом инвестиционная привлекательность и апартаментов, и жилья в первую очередь зависит от конкретного проекта и реализующего его девелопера, считает А. Кржевова: «При быстром обороте — покупка на старте продаж, реализация на завершающей стадии строительства — выгодны могут быть как квартиры, так и апартаменты. А вот в случае долгосрочного инвестирования с последующий сдачей объекта в аренду, безусловно, более привлекательным форматом являются апартаменты, в первую очередь сервисные, с развитой инфраструктурой и комплексом дополнительных услуг».

 

Но, безусловно, основным козырем формата пока остается более доступная по сравнению с жильем стоимость. Ирина Доброхотова, например, приводит цифры: однокомнатные апартаменты в МФК «Водный» реализуют за 6,8 млн руб., однокомнатную квартиру в старом фонде в этом же районе — за 7,9 млн руб. Средняя стоимость апартаментов в «Фили Граде» — от 6,2 млн руб., а вторичной квартиры, расположенной в окрестностях комплекса, — около 8 млн руб. По данным М. Литинецкой, разница в цене между апартаментами и квартирами с аналогичными характеристиками составляет примерно 10–20%.