Большая разница. Чем апартаменты отличаются от квартир

12 Августа в 18:08 30 Анна Плетнева

Апартаменты, которые раньше считались исключительно люксовым жильем и были достаточно дефицитны, сегодня продаются в новостройках разного класса и не только в центре Москвы. Можно сказать, они стали доступны широкому кругу покупателей. Но приобретение этой недвижимости неизменно вызывает множество вопросов.

 
Жить или работать?
 
Большая разница. Чем апартаменты отличаются от квартир
Самый первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, еще незнакомого с форматом апартаментов, — чем они отличаются от квартир? Многие до сих пор полагают, что только большими размерами и особой планировкой. Поэтому, сталкиваясь с предложением небольших апартаментов-студий, некоторые клиенты недоумевают, к какой категории относятся подобные помещения.
 
На самом деле апартаменты не являются жильем. «В свидетельстве о праве собственности такие объекты обозначены как нежилые помещения. Вид разрешенного использования обычно не указывают», — объясняет Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп Недвижимость», партнер корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис».
 
31 тыс. руб./мес. — в такую сумму обойдется содержание элитных апартаментов площадью 150 кв. м.
По данным S. A. Ricci, в отдельных случаях вид разрешенного использования недвижимости в документах прописывают. Например, в рамках реализации апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» в свидетельстве делают запись «апартаменты гостиничного типа».
 
Итак, фактически это коммерческая недвижимость. Именно подобное обстоятельство позволяет размещать апартаменты в составе многофункциональных центров наряду с офисами, а также переоборудовать под апарт-комплексы бывшие административные здания.
 
Большая разница. Чем апартаменты отличаются от квартир
 
Апартаменты не являются жильем. В свидетельстве о праве собственности такие объекты обозначены как нежилые помещения.
При этом истинным назначением апартаментов является именно проживание. По словам руководителя юридического департамента Cushman & Wakefield Владимира Желнина, российское законодательство пока не разработало официального определения для данного вида недвижимости, поэтому девелоперы пользуются приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35, в котором апартамент определяется как помещение площадью свыше 40 кв. м, имеющее две и более жилые комнаты с кухней. На этом основании, считает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в апартаментах допускается временная регистрация по такому же принципу, как в гостиницах, на срок до пяти лет. Но и тут могут быть нюансы: как рассказали на условиях анонимности некоторые участники рынка, оформление прописки возможно только в случае, если все документы застройщика указывают на то, что строится именно гостиничный (или офисно-гостиничный) комплекс.
 
Впрочем, девелоперы и риэлторы, занимающиеся реализацией апартаментов, уверены: их покупатель четко представляет, что именно он собирается приобрести, и проблема регистрации его интересует крайне редко. Однако некоторые компании все же сулят своим клиентам перспективу перевода апартаментов в жилой фонд. «Такая возможность существует, при этом необходимы соответствие объекта всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и желание собственников этот перевод осуществить, — объясняет Инна Игнаткина, директор отделения на Пресне компании «МИЦ-Недвижимость». — Например, квартал Флотилия возводят, согласно заявлениям застройщика, по всем нормам жилья, и, скорее всего, перевод в жилой фонд может состояться по коллективному желанию владельцев апартаментов». При этом эксперт приводит пока единственный пример превращения апартаментов в жилье сразу после завершения строительства — это МФК «Легенда Цветного».
 
В то же время специалисты развеивают опасения, что часть апарт-комплексов, по документам значащихся как нежилые помещения, будут переоборудованы под офисы (и это станет мешать жильцам остальных апартаментов). Прежде всего покупать апартамент, предназначенный для проживания, а затем использовать его в качестве конторы, просто невыгодно: стоимость 1 кв. м в офисной зоне обычно ниже.
 
Побочные эффекты
 
Большая разница. Чем апартаменты отличаются от квартир
Если регистрация по месту жительства (она же прописка) не всегда интересует покупателей, то вот размеры налога на недвижимость и расходы на эксплуатацию волнуют всех.
 
В элитном сегменте стоимость услуг управляющей компании, включая ЖКУ, составляет порядка 7 долл./кв. м/мес. Такой пример привела Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости компании Capital Group. Именно столько платят владельцы апартаментов в «Городе столиц». Например, содержание помещения в 150 кв. м потребует от владельца свыше 31 тыс. руб./мес. По словам эксперта, это далеко не предел. Так, эксплуатация некоторых квартир в сегменте люкс может превышать эту ставку и доходить до 10–13 долл./кв. м/мес.
 
 ЦИФРЫ
6 тыс. руб./мес. придется платить владельцам апартаментов площадью 45 кв. м в экономклассе за их содержание.
 
0,5% — по такой ставке будут облагаться налогом апартаменты в современных комплексах-новостройках.
 
На 10—15% тарифы на жилищно-коммунальные услуги для нежилых помещений выше, чем для квартир.
В бизнес-классе все намного скромнее. Как рассказал директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков, затраты на эксплуатацию в данном сегменте не превысят 3–5 долл./кв. м/мес. Таким образом, апартаменты площадью 100 кв. м обойдутся владельцу в 15 тыс. руб./мес.
 
По экономклассу средневзвешенных данных пока нет, но если предположить, что ставка будет равна тем же 5 долл., то владельцам апартаментов площадью 45 кв. м придется выложить около 6 тыс. руб./мес. Достаточно высокие платежи связаны с тем, что тарифы ЖКХ для нежилых помещений выше, чем для квартир, в среднем на 10–15%. Но застройщики, консультанты и риэлторы считают, что покупатели готовы и к этому. «При работе с клиентом мы всегда информируем его о налоговой нагрузке, расходах на электроэнергию, горячую и холодную воду, отопление, которые также отличаются от тарифов на жилые помещения», — уверяют в S. A. Ricci.
 
Налоговое бремя
 
Большая разница. Чем апартаменты отличаются от квартир
Налог на недвижимость — еще одна terra incognita для покупателя апартаментов. Многие, правда, имели опыт проживания в них за рубежом. И, кстати, в США ставка напрямую связана с рыночной стоимостью объекта. «В России же величина налога различается в зависимости от региона. В Москве до последнего времени ставка составляла 0,2 или 0,5% в зависимости от инвентаризационной стоимости актива», — рассказал Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н».
 
Большинство экспертов считают, что апартаменты в современных комплексах-новостройках будут облагаться налогом по ставке 0,5%, причем в ближайшее время она может быть повышена. Рассчитать сумму платежа (хотя бы приблизительно) сможет каждый, однако и здесь есть оговорки. «Сейчас апартаменты в основном оформляют в собственность как доли нежилых помещений, — подчеркивает независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков. — То есть единый налог для них будет исчисляться по ставке 0,5%. Если в состав доли включены и помещения общего пользования (холлы, лестничные клетки), то это дополнительно увеличит расходы владельца».
 
Да или нет?
 
Большая разница. Чем апартаменты отличаются от квартир
Так почему же, несмотря на очевидные неудобства и лишние затраты, апартаменты продолжают пользоваться спросом, а в продажу поступают все новые и новые проекты? Ответ, очевидно, нужно искать в формуле «на вкус и цвет...». Формат предлагает совершенно иной стиль жизни, который непонятен тем, кто предпочитает привычные квартиры, но именно за него владельцы апартаментов считают разумным доплачивать. В большинстве проектов предусмотрено удобное местоположение недалеко от метро и офисов: дорога до рабочего места занимает пять минут. В проектах высокого класса — улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, особый дизайн (например, лофт) и тип помещения (мансарды). И наконец, это просто другая атмосфера. Может быть, именно она становится решающим аргументом в размышлениях: «Апартаменты... Да или нет?»
 
Цены на апартаменты и квартиры в Москве, цена (млн руб.)/площадь (кв. м)
Станция метро
Апартаменты
Квартира
«Арбатская»
120/182
169/179
«Пушкинская»
180/220
139/259
«Китай-город»
26/78
19/63
«Речной вокзал»
18/162
22/147
Данные журнала «Недвижимость & цены»
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных