Больной скорее жив? Власть и бизнес обсудили реалии рынка

В Москве прошёл VII Финансовый форум по недвижимости 2016 — одно из ключевых событий рынка, ежегодно собирающее руководителей высшего звена из трех областей — недвижимость, банки и власть.

Собравшиеся эксперты в один голос утверждали: ситуация на рынке непростая. Однако спектр мнений относительно перспектив отрасли был широк: от более-менее оптимистичных до резко негативных.

Поддержка без денег

Власть предпринимает усилия по поддержке бизнеса, и основным из которых стало продление субсидирования ставки по ипотеке. Однако сейчас важно сосредоточиться на том, что не требует непосредственного вливания средств, «безденежных» мерах. «Себестоимость строительства должна стать дешевле, — подчеркнул Константин Тимофеев, руководитель Москомстройинвеста. — Наш ответ на этот вызов — предоставление электронных услуг, быстрое принятие решений по площадке, пересмотр нормативов. Например, в зависимости от транспортной доступности объекта мы разрешили строить меньше машино-мест, если они не продаются. Предоставили рассрочку за аренду участка. Планируем изменить нормы инсоляции». Однако реализация жилья по цене ниже себестоимости — прямая угроза рынку. «Нельзя допустить появления пострадавших дольщиков. Компании лучше остановить продажи и перекредитоваться, чем вступать в недобросовестную конкуренцию», — предостерёг Тимофеев.

Об ипотеке

Виктор Васильев, начальник управления инвестиционной деятельности Минстроя Московской области напомнил, что губернатор региона Андрей Воробьев предложил снизить ставку по ипотеке до 10% и сейчас этот вопрос прорабатывается. В ответ директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин сказал, что инициативу эту в ведомстве поддерживают, но пока не видят возможности её реализовать: нагрузка на бюджет вырастет несоизмеримо. Несколько иной ракурс видения доступной ипотеки для покупателей новостроек изложил Андрей Пучков, президент Ассоциации застройщиков Московский области. Он предложил снижать не ставку, а размер первоначального взноса. В условиях снижения доходов копить на 20-процентный взнос покупателю придётся несколько лет. «Если мы понизим порог входа до 10%, мы дадим десяткам тысяч российских семей решить квартирный вопрос», — заявил Пучков. Но эта инициатива показалась собравшимся сомнительной. Опасение вызвала высокая вероятность снижения «качества» заемщика: на ипотеку в этом случае станут претендовать люди, не всегда способные обеспечить обслуживание кредита. «Нельзя вовлекать в игру бедные слои населения, нельзя раскрывать все двери. Это может обрушить отрасль», — считает Максим Гасиев, президент Группы ПСН.

Страхование неэффективно

Ещё одной спорной темой стало обязательное страхование застройщиков. Игроки рынка считают, что эта мера совсем не обеспечивает защиты граждан, вложившихся в новостройку. Если в крупном проекте наступит страховой случай, ни одна компания не будет способна ответить по требованиям, потому что речь идёт об очень больших деньгах. А если это и произойдёт, и страховщик не разорится, то, скорее всего все равно лишится возможности вести дальнейшую деятельность. Поэтому необходимо создать государственный орган перестрахования, которая поможет с лимитами.

Осторожно: стройка!

И вообще, сейчас не время для радикальных изменений в схеме работы строительной отрасли. Слишком резкие, невзвешенные решения могут привести к шоку. А уже сейчас ситуация совсем не радужная. В ответ на позитивные цифры от Минстроя (например, продажи января текущего года превысили показатели в том же месяце годом ранее) Андрей Назаров, сопредседатель Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» привёл другую статистику. В 2015 году в России было приостановлено строительство 1217 объектов, по состоянию на январь 2016 года — уже 1400 объектов, или 11 млн кв. м. При этом в стране обанкротились 30 застройщиков, из них пять — в столичном регионе. На 25% меньше заключено договоров долевого участия. За год казна недополучила 9 млрд рублей налоговых поступлений. «Больного надо в реанимацию везти, а мы ему массаж делаем», — высказался Назаров относительно состояния рынка и мер по его поддержке.

Реальность такова, что строительство сегодня держится на средствах, поступающих от покупателей. Институт проектного финансирования так и не заработал в полной мере. Гасан Архулаев, исполнительный директор Sezar Group объяснил, что застройщики просто не проходят проверку банков. В ходе инспекции выявляются многочисленные случаи нецелевого использования средств. Если же финансирование и выделяется, то в залоге у банка остаются крупные активы компаний. «Поэтому надо понимать, что чудес не бывает. Какой суммой вы готовы рискнуть, вложив её в новостройку?», — спросил партнёр «Химки групп» Дмитрий Котровский потенциальных покупателей, выразительно намекнув на перспективы завершения объекта, находящегося в настоящее время на этапе котлована.

Финансовый директор «Сити-XXI век» Юлия Батарова отметила, что рассматривая изменения в законе, важно помнить о налоговом администрировании: «В кризис выживут те компании, которые будут внимательно работать не только с качеством продукта и себестоимостью, но и с налоговым регулированием. В моем понимании налоговые риски весьма высоки и, выстраивая будущую стратегию, надо быть максимально внимательными». Она предположила, что будущее отрасли — за укрупняющимся бизнесом, fee-девелопментом.

Участники форума выразили надежду, что прежде чем принимать окончательные поправки в 214 Федеральный закон, власти все тщательно обсудят с представителями строительного бизнеса и профильных общественных организаций.