Болгария: самые желанные берега

 

Как жизнь?

 

Болгария давно стала страной массовых покупок недвижимости для россиян. Собственным жильем в этой стране владеют уже 350 тыс. наших соотечественников. Об этом сообщил посол РФ в Болгарии Юрий Исаков. Только в прошлом году своей квартирой в этой стране обзавелись более 10 тыс. россиян. Да и туристический поток туда все растет: в 2013 г. он увеличился на 14%.

 

В основном покупатели квартир выбирают побережье, чаще южную его часть. Звание самого популярного курорта до сих пор удерживает Солнечный Берег, но для постоянного проживания (по приблизительным оценкам, 10–15% владельцев недвижимости живут в Болгарии и вне сезона) выбирают города Варну, Бургас, Поморие. Муниципалитеты этих городов всячески поощряют переселенцев, чиновники учат великий и могучий, открываются филиалы российских банков, русскоязычные школы. Недавно в Болгарии даже отменили указ о платном образовании для иностранцев (раньше за учебу ребенка в школе или гимназии требовалось заплатить 800 евро, в профильной гимназии — 900 евро, а в спортивной школе — 1600 евро).

 

«Есть и детские сады с русским языком, и школы, и летние и зимние лагеря, а также множество курсов по самым разным предметам. Хотя, по моим наблюдениям, дети наших клиентов, выбравших Болгарию вторым домом, быстро адаптируются в болгарских школах. Говорить о русских районах или землячествах, на мой взгляд, еще рано, но тенденции общего освоения пространства и объединения по интересам уже есть», — говорит Сергей Карцев, генеральный директор компании Zora Home.

 

В основном иммигрантами становятся российские пенсионеры, предпочитающие жизнь в теплом климате у моря. Для них Болгария предоставляет специальную программу, позволяющую получить ВНЖ. Неплохи и медицинские услуги, можно совсем дешево лечиться на бальнеологических курортах и в санаториях, пройти курс спа-терапии и траволечения. Иностранец, получивший ВНЖ, может, как и граждане Болгарии, перечислять небольшую часть зарплаты в Национальную здравную кассу и пользоваться медицинской помощью бесплатно (некоторые услуги). Можно обзавестись и платной страховкой, как во всех развитых странах. «Болгарские страховые компании предлагают иностранцам ряд программ здравоохранения. Помимо обычных клиник здесь открыты специализированные медучреждения для иностранцев. В Варне, например, действует Медицинский центр «Европа». Услуги таких клиник дороже, чем обычных, так как медперсонал владеет иностранными языками, лучше понимает истории болезней, знает спе-цифику общения с иностранцами, аналоги иностранных лекарств и т.д.», — рассказывает управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова.

 

Цены устаканились

 

В начале 2013 г. в Болгарии был принят новый закон, по которому статус продолжительного пребывания предоставляется лицам, инвестировавшим в недвижимость по крайней мере 600 тыс. левов (около 300 тыс. евро). Однако риэлторы не отмечают наплыва именно таких инвесторов. «Планка инвестиций в 300 тыс. евро достаточно высока для рынка, что не позволяет такому предложению быть востребованным у россиян, — объясняет С. Карцев. — Скорее можно говорить об увеличении количества получивших ВНЖ по основаниям «обеспеченный пенсионер» и «представитель иностранного юрлица». Наши адвокаты отмечают возросший интерес после изменений в правилах продления ВНЖ именно по этим основаниям».

 

Основной спрос приходится на недорогие квартиры, от 25 до 80 тыс. евро. Средняя стоимость 1 кв. м в стране, по данным компании ERA Europe, составила в 2013 г. 739 евро. А в домах старого фонда в Бургасе, по сведениям агентств недвижимости, все еще встречаются квартиры по цене всего 10–15 тыс. евро, даже в центральных районах города. Однако такие предложения становятся все более редкими. Снижение ставок по ипотечным кредитам и повышенный спрос со стороны российских покупателей способствуют росту цен на жилье и в Бургасе, и в других приморских городах. «Уже сейчас по отдельным районам наблюдается некоторый дефицит жилья в привычной для россиян ценовой категории, и они вынужденно увеличивают бюджет на 20–30%», — свидетельствует С. Карцев.

 

Во всяком случае такого падения цен, как во время кризиса 2008–2009 гг., уже не будет. Результаты глобального индекса цен на жилую недвижимость компании Knight Frank за 2013 г. показали в среднем по всей Болгарии снижение всего на 1,2%. «Я считаю, что сейчас очень подходящий момент для покупки недвижимости. У клиентов есть время обдумать свой выбор, подобрать объект по оптимальной цене, намного более низкой, чем в 2007–2008 гг. (примерно на 50% дешевле), — говорит Никола Стоянов, генеральный директор и совладелец компании «Болгариан Пропертис». — Цели покупки тоже изменились: раньше люди покупали ради инвестиций и быстрой перепродажи с прибылью, а теперь основной мотив — пользование и проживание, отдых и более высокий жизненный стандарт».

 

Вот типичное предложение на болгарском курортном рынке: квартиры в ЖК «Санни Бич Плаза» в пятизвездочной зоне курорта Солнечный Берег, в 50 м от песчаного пляжа. Площадь 36 кв. м, с отделкой под ключ, с возможностью пользоваться террасой в 80 кв. м. На территории есть бассейн, бильярд-бар и магазины. Стоит все удовольствие всего 28 500 евро. Или «Роял Сан» — современный фешенебельный комплекс на том же курорте, со спа и фитнесом, лечебно-оздоровительным комплексом, тремя бассейнами, рестораном и торговым центром. Там можно купить студию и двухкомнатные апартаменты площадью от 34 до 67 кв. м стоимостью от 35,5 тыс. до 72,6 тыс. евро с отделкой и полной меблировкой.

 

Что новенького?

 

Одна из интересных тенденций — возвращение покупателей из Западной Европы, свидетельствует Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами в компании New Estate Bulgaria: «Мы отмечаем 20%-ный рост сделок с покупателями из Англии».

 

Алексей Малафеевский, генеральный директор компании Dream Home, обращает внимание на то, как выросло качество строительства. «Цены практически уже не падают, а число российских покупателей увеличивается, — говорит он. — Вырос спрос на дома в поселках и селах Болгарии, ранее таких запросов было меньше». Последнее явление вызвано недавним снятием многолетнего запрета на продажу земли иностранным физическим лицам. Правда, парламент ожесточенно оспаривает это право, чем вызывает негодование Евросоюза. Трудно сказать, будет ли наложено вето, но если будет, то иностранцы смогут купить в Болгарии участок земли сельскохозяйственного назначения только после трехлетнего постоянного проживания в стране.

 

От покупки непрезентабельного «домика в деревне», грозящего стать неликвидом, предостерегает Евгений Кружилин, управляющий компании Metos BG: «Конечно, россияне спрашивают сельские дома, но здесь нужно быть очень внимательным, так как дома в хорошем месте и в том состоянии, в каком хотят их видеть покупатели, стоят приличных денег. А вот дешевые варианты, так часто встречающиеся в Интернете, — это, как правило, дома в селах с неболгарским населением. Рассматривая их, нужно задуматься, а нужен ли вам такой «второй дом».

 

Впрочем, российские покупатели больше ориентируются на городскую недвижимость. «Они долго выбирают, 90% из них рассматривает только недвижимость в готовых зданиях, имеющих Акт 16. И торгуются, торгуются, торгуются!» — рассказывает Аделина Матеева, директор компании «Инвест БГ Риалти Групп».

 

Полина Стойкова, оперативный директор компании «Болгариан Пропертис», считает, что непростая ситуация в Украине и нестабильность российской валюты может дополнительно подтолкнуть к покупкам недвижимости в Болгарии. «За последние несколько лет цены на жилье здесь упали на 50%. Даже при снижении курса рубля эта недвижимость остается привлекательной для широкого круга клиентов. Не нужно забывать, что наша страна уже достаточно известна и популярна», — добавляет она.

 

Настоящая «элитка»

 

Подавляющее большинство тех, кто отдыхал в Болгарии, составило себе о ней представление как о демократичном недорогом курорте. Основная масса нового строительства, предназначенного на продажу иностранцам-курортникам, — это крупные и не очень жилые блоки с небольшим участком, на котором предусмотрены, как правило, бассейн, ресторан, спа. «До кризиса на презентациях часто мелькали экзотические инвестиционные проекты, которые предлагали аквариумы с акулами, ванны Клеопатры и т.д., — напоминает Е. Кружилин. — Что, конечно, шло вразрез с болгарскими реалиями. Согласитесь, сложно назвать объект VIP, если за оградой разгуливают куры. Хотя надо отдать должное: есть несколько комплексов, мини-городков, в которых создан свой микроклимат, реализована вся необходимая инфраструктура. Единственным минусом, который я вижу в них, — это удаленность от крупных населенных пунктов».

 

К таким проектам эксперт относит проект Thracian Cliffs Golf & Beach Resort, расположенный в районе Албены и Золотых Песков, — комплекс на первой линии, с прекрасным гольф-полем, своим озером, спа, ресторанами и т.д. Kaliakria Resort около Балчика и Каварны — еще один мини-городок на северном побережье, который также отличает продуманность и организованность.

 

Северное побережье менее раскручено в России и поэтому не так перегружено туристами, но оно и более дорогое, чем южное. Однако и на южном побережье, которое считается предназначенным для массового дешевого отдыха, тоже есть не только «перенаселенный» Солнечный Берег. Такие места, как Лозенец, Созополь, Св. Влас, считаются более уединенными и ценятся выше как среди болгар, так и среди иностранцев.

 

Так, в Лозенце отдыхает местная культурная и бизнес-элита, имеющая тут свои виллы. Но самая роскошная недвижимость здесь (и самая дорогая в Болгарии) — большой элитный комплекс Oasis Beach Club, построенный в мальтийском стиле. Его отличает искусно выполненный ландшафт и яркая архитектура. Цены на виллы (в пересчете на квадратный метр) достигают средних московских.

 

В окрестностях Созополя расположились сразу два курортных комплекса высокого качества: Green Life Beach Residence и Santa Marina. Оба имеют свои благоустроенные пляжи, большие бассейны, обширную инфраструктуру. Апартаменты в Green Life стоят от 1300 до 1850 евро/кв. м. Santa Marina вообще представляет собой давно обжитый мини-город среди высоких сосен, в продаже всего две новые виллы на несколько апартаментов каждая. Живут тут в основном москвичи, которые и диктуют управляющей компании свои вкусы.

 

Если двинуться южнее, вы обнаружите еще одно симпатичное место — Черноморец, пляжи которого считаются одними из лучших на побережье. Здесь недавно открылся комплекс Florens Garden, весьма эффектно имитирующий архитектуру Лазурного Берега. Отличные апартаменты, построенные строго по европейским стандартам, на настоящем южном берегу Франции стоили бы миллионы, но здесь они вполне по карману российскому среднему классу. Цены в этом комплексе составляют 1200–1300 евро/кв. м.

 

«По-настоящему элитные проекты в Болгарии можно пересчитать по пальцам. Но они есть — созданные с применением новейших технологий, учитывающие все пожелания взыскательных жильцов. Благодаря ухоженным, оборудованным пляжам со своими барами, большим бассейнам, теннисным кортам и спа, самой полной инфраструктуре для детей всех возрастов эти комплексы ничем не уступают своим собратьям в других странах Средиземноморья. Ну, разве что в цене», — уверяет Н. Стоянов.