Балтийская волна: чем недвижимость Петербурга привлекает москвичей

 

«... лишь восемь часов без сна»

 

Стоимость квартир на вторичном рынке по районам, руб./кв. м
Районы	Октябрь-2013
Адмиралтейский	96 500
Василеостровский	108 400
Выборгский	94 500
Калининский	91 600
Кировский	89 900
Красногвардейский	89 900
Красносельский	84 500
Московский	101 000
Невский	87 100
Петроградский	110 200
Приморский	94 000
Фрунзенский	91 300
Центральный	110 400

В октябре, по данным аналитиков компании «Мир Квартир», Санкт-Петербург вошел в тройку городов, где больше всего выросли цены на готовое жилье. При этом на первом месте оказался Волгоград, а на третьем Курган, но едва ли москвичу придет в голову мысль вложиться в покупку жилья в данных регионах при всем уважении к ним. Петербург же единственный мегаполис, расположенный в шести — восьми часах езды от Москвы, с которым налажено постоянное и крайне удобное транспортное сообщение.

 

Факт остается фактом: Питер — вторая столица, один из наиболее развитых городов России, со своими особенностями и преимуществами. Он близок к Европе за счет соседства с Финляндией и привлекает туристов со всего мира: по данным Trip Advisor, в рейтинге Traveller’s Choise («Выбор путешественника — 2013») Санкт-Петербург — единственный российский город, вошедший в топ-25, где занимает 20-ю строчку. (Это к тому, что жилье в Северной столице всегда будет востребовано, если не под длительную аренду, то хотя бы под срочную.)

 

Почему же при всех плюсах рынок жилья Петербурга еще не дорос до уровня Москвы как по ценам, так и по объему предложения? Причины следующие: нет столичного статуса (так и хочется добавить — к счастью); средняя зарплата в Санкт-Петербурге — 31 тыс. руб. (в Москве — 42 тыс. руб., по данным сервиса «Яндекс. Работа»); темпы развития метрополитена далеко не такие высокие — к 2018 г. планируется открыть всего восемь новых станций (в Москве — 66!), а ведь их появление существенно подстегивает цены на недвижимость.

 

В то же самое время в Ленинградской области имеется колоссальный запас площадок под жилое строительство. Есть резервы и в самом Петербурге: «В обжитых районах запас территорий значителен, — комментирует Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб». — Другое дело, что они заняты предприятиями, которые необходимо выводить из города, а на освобожденных землях проводить редевелопмент. За счет этого можно освободить под жилую застройку около 3–4 тыс. га».

 

Еще одна перспективная локация в черте города — это район Каменка на северо-западе. Как рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», здесь наибольшее количество площадок, подходящих под строительство жилья класса масс-маркет. В месте пересечения Пулковского и Волхонского шоссе, на границе Московского и Пушкинского районов, разными девелоперами («Центр развития», «Моргал Инвестментс», «ВТБ-Девелопмент», «Петрострой» и др.) заявлен ряд крупномасштабных проектов. В перспективе здесь может появиться более 5,5 млн кв. м недвижимости.

 

Кроме того, подчеркивает В. Ефремов, стоит отметить наличие намывных территорий в Финском заливе — таким ресурсом для пополнения земельных запасов в России могут похвастаться немногие. В первую очередь речь идет о Васильевском острове, где реализуют проекты «Морской фасад» и «Гавань капитанов». Если принять во внимание факт, что в ближайшие четыре года новых станций метро здесь открыто не будет, можно пользоваться моментом и инвестировать в жилье, обладающее хорошим потенциалом, но пока еще не переоцененное.

 

Выбор есть

 

Итак, если есть намерение приобрести жилье на первичном рынке Петербурга, то ориентироваться нужно на сумму от 2,5 млн руб. — такова примерная стоимость однокомнатной квартиры в новостройках города. В Ленобласти минимальный бюджет покупки квартиры-студии — 1,5 млн руб. Однушки — наиболее востребованный продукт, как и в Москве. «Наибольшей популярностью у населения в октябре пользовались три района — Приморский, Красносельский, Фрунзенский. Лидерами продаж среди квартир были однокомнатные в кирпично-монолитных домах Красносельского района общей площадью 38 кв. м по цене 3,5 млн руб., а также студии в таких же домах метражом 30 кв. м и стоимостью 2,8 млн руб.», — рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость».

 

Кроме того, по наблюдениям того же агентства, активно раскупались однушки (3,4 млн руб.) и двушки (4,8 млн руб.) в жилых домах 137-й серии в Приморском и Фрунзенском районах, расположенных на окраинах Петербурга. Приморский — самый густонаселенный и крупный — примечателен тем, что в нем строится небоскреб «Лахта-центр»; здесь же планируется возведение станции метро «Яхтенная». Жилье в местных новостройках, срок сдачи которых намечен на 2014 г., продают по цене от 47 тыс. руб./кв. м (ЖК «Юнтолово») до 128 тыс. руб./кв. м (ЖК бизнес-класса «Новелла»).

 

Расположенный на юго-западе города Красносельский район граничит с Гатчинским, Петродворцовым и Ломоносовским. В границах Красносельского находятся действующие очистные сооружения Санкт-Петербургского водоканала, что, несомненно, не может не сказываться на статусе территории. Район занимает площадь 115 кв. км, и здесь всего две станции метро. Основные жилые проекты, которые будут реализованы в 2014 г., относятся к эконом- и комфортклассу: от 65 тыс. руб./кв. м (ЖК «Балтийская волна») до 75 тыс. руб./кв. м (ЖК «Жемчужный фрегат»). Также, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», строятся ЖК «Огни Залива» компании «БФА-Девелопмент» (эконом- и комфорткласс), ЖК «Южная Акватория» компании «ЛСР. Недвижимость-СЗ», ЖК «Ленинский парк» и ЖК «Прибалтийский» компании «Город».

 

Фрунзенский район находится на юге Петербурга, его центром является Купчино — старый и довольно популярный микрорайон. Меньше года назад открылись две новые станции метро — «Международная» и «Бухарестская», что значительно повысило привлекательность здешних квартир. В то же время большинство домов на первичном рынке сданы, в экспозиции находятся квартиры в ЖК «Твин Пикс» (от 70 тыс. руб./кв. м) и ЖК «Карпаты» (от 86 тыс. руб./кв. м). Строящихся объектов два: ЖК «София» (71 тыс. руб./кв. м), ЖК «Бригантина» (66 тыс. руб./кв. м)*.

 

Из районов, наиболее близких к историческому центру, активнее всего застраивается Василеостровский. Однако жилые комплексы, которые возводят на намывных территориях (Невская губа), настораживают покупателей. И цены на квартиры тут иногда заметно ниже, чем на самом острове. Например, в ЖК «Я — романтик» цена 1 кв. м — 70 тыс. руб., схожие цифры и в ЖК «Капитан Немо». А в соседнем ЖК «КИМА-1» (строится у метро «Приморская») — уже от 120 тыс., хотя срок сдачи — самый поздний из указанных проектов. Поэтому, выбирая новостройку на Васильевском, следует изучить особенности ее расположения — это сильно влияет на стоимость жилья. Также следует помнить, что остров отделен от центра города разводными мостами, поэтому после часа ночи путь сюда фактически отрезан. Возможно, временно, так как власти, например, уже решили вопрос с Петроградской стороной, связав ее с Центральным районом ночным поездом метро.

 

Интересно, что в Санкт-Петербурге большое число новых домов реализуется по договорам паенакопления через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», доля ЖСК — 18,3%, ДДУ — 57,2%. Обе схемы законны и относятся к 214-ФЗ, однако первая удобнее застройщику, нежели покупателю. Как говорит Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Газпромбанк-Инвест», право на регистрацию собственности члена ЖСК (покупателя жилья) дает справка о полной выплате паевого взноса и акт приема-передачи квартиры. А реализуя жилье по договорам долевого участия, компания должна регистрировать их в Управлении Росреестра. На сегодняшний день срок регистрации составляет около двух месяцев и более — в течение этого времени застройщик не может направлять деньги дольщика на строительство. При этом, отмечает эксперт, продажи по ЖСК могут быть удобны и покупателю, который намерен воспользоваться рассрочкой на длительный срок.

 

В Питер — по цене Подмосковья

 

Если рынок новостроек по каким-то причинам отпугивает инвестора, можно обратить внимание на вторичку. В Петербурге по-прежнему остается множество коммунальных квартир, жилье в которых продается по доступным ценам. «В принципе покупка комнаты — наиболее дешевый билет для входа на рынок жилья, — соглашается Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». — Сложность может быть в том, что покупатели, как правило, ищут наиболее дешевые варианты в малонаселенной квартире, а это взаимоисключающие факторы».

 

Тем не менее, по данным ЦИАН, 13-метровую комнату в четырехкомнатной квартире можно купить за 1,1 млн руб. Дом находится у станции метро «Гражданский проспект». Предложения в Центральном или Василеостровском районе потребуют бюджета от 1,8 млн руб.

 

Отдельную же квартиру на вторичном рынке Петербурга можно купить в среднем за 96 тыс. руб./кв. м. Самые дорогие районы — Центральный, Петроградский, Василеостровский и Московский. Самый дешевый — Красносельский.

 

Арендуем по-питерски

 

Тем, кто намерен приобрести недвижимость в Петербурге с целью сдачи в аренду, стоит иметь в виду, что арендные ставки будут также намного ниже московских. Об этом рассказала Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость»: «В среднем по городу однокомнатная квартира в относительно свежем доме на расстоянии не более 20 мин. пешком от метро сдается за 20 тыс. руб. Это достаточно современное жилье, с мебелью, например, от ИКЕА, полностью укомплектованное бытовой техникой».

 

Более дешевые квартиры — от 18 тыс. руб. — расположены недалеко от станций метро «Парнас» и «Девяткино», где не очень хорошо развита инфраструктура. В районе Московских Ворот и Электросилы почти нет предложений. Наиболее популярно жилье в Московском районе: рядом со станциями метро «Московская», «Парк Победы», «Звездная» можно снять однушку за 23 тыс. руб. Во всех случаях в ставку принято включать коммунальные услуги. Двухкомнатные квартиры, по данным АРИН, сдаются примерно за 23–25 тыс. руб., трешки — за 25–30 тыс. руб.

 

Что касается комнат, то посуточная аренда в среднем будет приносить доход в размере 700 руб./сут. В Центральном районе комнаты с хорошим ремонтом в квартирах, переоборудованных под мини-отель, можно сдавать за 1,3–1,8 тыс. руб./сут с человека (то есть при постоянной 100%-ной загрузке помещение будет приносить от 21 до 55 тыс. руб./мес.). Длительная аренда обычно не столь прибыльна: средняя ставка — 10 тыс. руб. / мес.

 

____

* Обзор проектов произведен по базе портала Novostroy-Spb.ru.