Апартаменты и мифы: опасно или выгодно?

23 Апреля в 21:09 1434 Оксана Самборская

В ноябре прошлого года было принято постановление правительства Москвы, ограничивающее строительство апартаментов. Для тех, кто рассматривал покупку столичного жилья, это стало неприятным, хотя и ожидаемым сюрпризом: городские власти давно готовились принять такое решение и не скрывали своих планов. Нужно ли теперь опасаться покупки апартаментов — об этом рассказывает руководитель департамента инвестиционных проектов ГК «ГРАС» кандидат юридических наук Заур Агаронов.

Дешевле — значит обманывают

Апартаменты и мифы: опасно или выгодно?

Это не так. Апартаменты в первую очередь привлекательны ценой: такая покупка чуть ли не на четверть дешевле, чем обычное жилье рядом. Но, как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Так и с апартаментами: официально они не могут называться жильем — лишь коммерческой недвижимостью, и это означает, что при возведении какого-либо сооружения застройщик не обязан соблюдать «жилые нормы» (то есть положения об инсоляции, к примеру, могут не соблюдаться), прописаться в апартаментах нельзя, кроме того, инфраструктуру застройщик в таких проектах создавать не обязан. Да, нормы по инсоляции многие специалисты считают давно устаревшими... Но тот факт, что инфраструктура будущим жителям не положена, приобретатель апартаментов должен очень хорошо понимать. И, соответственно, ему в дальнейшем предстоит решать, например, куда девать детей, где лечить маму и др. Впрочем, не исключено, что застройщик социалку все-таки предусмотрел.

Они незаконны

Это не так. Согласно недавнему (ноябрь 2014 г.) постановлению столичных властей разрешено строительство апартаментов только в составе гостиничных комплексов, но законы у нас обратной силы не имеют, так что существующие проекты никто трогать не будет, все начатые будут завершены. Если в них открыты продажи, а разрешение на строительство получено до ноября прошлого года, то опасаться нечего.

Это бывшие заводы и НИИ

Апартаменты официально не могут называться жильем — лишь коммерческой недвижимостью, и это означает, что при возведении какого-либо сооружения застройщик не обязан соблюдать «жилые нормы».

Тоже неправда. Существующие сегодня проекты можно разделить на два типа. Первые — объекты нового строительства, созданные с нуля. Они реализуются в соответствии с законом № 214-ФЗ и, кроме возможных особенностей планировок и отсутствия инфраструктуры, ничем не опасны. Вторые — апартаменты в реконструируемых зданиях. Вот они-то и могут стать головной болью неподготовленного покупателя. Что же нужно знать, чтобы не попасть впросак?

Внимание — земля!

Апартаменты и мифы: опасно или выгодно?

Если говорить о строительстве жилого дома, то в этом случае застройщик обязан стать правообладателем земельного участка (согласно закону № 214-ФЗ и Градостроительному кодексу РФ). Это дает ему возможность «открыть адрес» и начать по нему реализацию помещений. В случае строительства апартаментов эти манипуляции не обязательны. Но тут покупателю следует знать, что процедура «открытия адреса» — по закону № 214-ФЗ — является по сути due diligence (должная добросовестность) документации девелопера, которая проводится Росреестром в отношении конкретного земельного участка. Если «адрес открыт», то Росреестр сделал за покупателя большую часть работы: юрлицо действующее, земельные правоотношения законны, проектная документация соответствует плану создаваемого объекта, двойные продажи исключены, ежеквартальный контроль объекта госорганами обеспечен. Поэтому несоответствие документации положениям закона № 214-ФЗ свидетельствует, что девелопер, скорее всего, не имеет законно оформленных прав на земельный участок. А дальше — серые схемы со всеми вытекающими...

А строить-то будут?

Апартаменты и мифы: опасно или выгодно?

ЖК «Фили Град»

Еще один вопрос, который следует прояснить покупателю перед принятием решения: что же будут строить и будут ли? Дело в том, что реконструкция — а многие проекты апартаментов появились именно в результате строительных переделок — не отменяет предусмотренных градостроительным кодексом процедур. С точки зрения закона реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта, его частей (другая высота, иное количество этажей, новые площади и т. д.), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций. Подвох же в следующем: подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектам. Поэтому предварительно следует изучить ГПЗУ и убедиться, что количество помещений, создаваемое девелопером в ходе реконструкции, будет соответствовать объемам, которые государство разрешило строить на конкретном участке.

И самое главное: на проведение реконструкции, как и на новое строительство, требуется разрешение от Мосгосстройнадзора. Без этого документа любые работы запрещены. Кроме того, подобное разрешение содержит информацию о сроке сдачи объекта. Ранее этого срока девелопер не сможет ввести здание в эксплуатацию и оформить на него право собственности.

1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных